חוזה מקדים ברומניה: מה אתם חותמים, ומה הוא באמת מבטיח לכם?

חוזה מקדים ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

חוזה מקדים (antecontract) ברומניה הוא התחייבות הדדית לחתום בהמשך על חוזה מכר סופי, במחיר ובתנאים שכבר סוכמו. הוא עדיין לא מעביר בעלות: הבעלות עוברת רק בחוזה סופי בפני נוטריון וברישום על שמכם. מאז חוק 207/2025, חוזה מקדים לדירה שהיזם מוכר לפני שנבנתה חייב להיחתם בפני נוטריון ולהירשם ברישום המקרקעין.

המסמך שכולם חותמים עליו מהר מדי

שאלו את היזמים על זה

רוב המשקיעים שאני פוגש קוראים את החוזה הסופי בעיון. את החוזה המקדים הם חותמים מהר, כי הוא נראה כמו ״שלב ביניים״.

זו טעות. ברוב העסקאות, החוזה המקדים הוא המסמך שבו נקבעים המחיר, לוח התשלומים, מועד המסירה והסנקציות. החוזה הסופי בדרך כלל רק מיישם אותו. מה שלא נכנס לחוזה המקדים, קשה מאוד להכניס אחר כך.

מה החוזה המקדים מחייב לפי החוק

שאלו את היזמים על זה

לפי הקוד האזרחי הרומני, הבטחה לחתום על חוזה צריכה לכלול את כל הפרטים המהותיים של החוזה העתידי, כדי שאפשר יהיה לבצע אותה.

ומה קורה אם צד אחד מתחרט? סעיף 1669 לקוד האזרחי קובע שאם צד מסרב בלי הצדקה לחתום על החוזה הסופי, הצד השני רשאי לבקש מבית המשפט פסק דין שיבוא במקום החוזה, בתנאי ששאר תנאי התוקף מתקיימים. את התביעה צריך להגיש בתוך 6 חודשים מהמועד שבו היה אמור להיחתם החוזה הסופי.

כלומר, חוזה מקדים טוב הוא לא ״מכתב כוונות״. הוא כלי שאפשר לאכוף.

נוטריון או חתימה פרטית?

שאלו את היזמים על זה

כאן ההבדל בין שני סוגי עסקאות:

סוג העסקה	צורת החוזה המקדים	רישום ברישום המקרקעין
דירה יד שנייה או נכס גמור	מותר בחתימה פרטית; מומלץ בפני נוטריון	אפשר לרשום הערה, וזה מומלץ
יחידה עתידית מיזם (על הנייר)	חובה בפני נוטריון, לפי חוק 207/2025	הנוטריון רושם באותו יום עסקים או למחרת

למה הרישום כל כך חשוב? חוזה מקדים שנרשם כהערה ברישום המקרקעין (ANCPI) הופך לגלוי לכל צד שלישי. מי שקונה את הנכס אחריכם לא יוכל לטעון שלא ידע. בלי רישום, החוזה מחייב רק את הצדדים, ומוכר לא הגון יכול תיאורטית למכור לאחר.

זה בדיוק מה שקרה בפרשת נורדיס, שבעקבותיה נחקק חוק 207/2025. את הסיפור המלא סיפרנו במאמר על מה שחוק נורדיס משנה.

דמי קדימה (arvună): מה קורה לכסף אם העסקה נופלת

שאלו את היזמים על זה

בחוזה מקדים משלמים בדרך כלל סכום ראשון. ברומניה קוראים לו לרוב arvună, ולפי סוגו נקבע מה יקרה לו אם העסקה לא תתקיים.

לפי הקוד האזרחי, בדמי קדימה ״מאשרים״:

1. אם העסקה מתקיימת, הסכום מתקזז מהמחיר.
2. אם הקונה מפר בלי הצדקה, המוכר רשאי לבטל את החוזה ולשמור את הסכום.
3. אם המוכר מפר, הקונה רשאי לבטל ולדרוש פי שניים מהסכום ששילם.

הכלל המעשי: כתבו בחוזה במפורש איזה סוג תשלום זה ומה דינו. ״מקדמה״, ״דמי הזמנה״ ו״דמי קדימה״ הם לא אותו דבר, וההבדל יכול לעלות כסף.

ובעסקאות על הנייר מול יזם יש כללים נוספים. לפי חוק 207/2025, דמי הזמנה מוגבלים ל-5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום, עם החזר מלא בתוך 30 יום אם העסקה נופלת באשמת היזם. המקדמות לפי שלבי הבנייה עוברות לחשבון ייעודי של הפרויקט: עד 25% בשלב השלד, ועד 20% נוספים בשלב המערכות.

10 סעיפים שחייבים להופיע בחוזה מקדים

רשימת בדיקה לפני חתימה:

1. זהות הצדדים המלאה, ואם יש מיופה כוח, הייפוי המלא.
2. זיהוי הנכס: מספר רישום ברישום המקרקעין ומספר קדסטרלי, שטח ומיקום.
3. מחיר ומטבע, והאם המע״מ כלול.
4. לוח תשלומים, ובקנייה מיזם, קשור לשלבי בנייה ולא לתאריכים.
5. החשבון שאליו משלמים, בשם הבנק ובמספר החשבון.
6. מועד אחרון לחוזה הסופי.
7. מפרט ורמת גמר, כנספח חתום.
8. מועד מסירה ופיצוי על איחור.
9. הצהרת המוכר על חובות ושעבודים, ומה קורה אם יתגלו.
10. מי משלם מה: שכר נוטריון, אגרות רישום ומסים.

את בדיקת החובות והשעבודים עצמה כדאי לעשות לפני החתימה, כפי שפירטנו במדריך לבדיקת נאותות.

מהשטח: המטבח שהובטח על כוס קפה

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

לקוח, איש עסקים ממולח בתחומו, החליט להשקיע בדירה ברומניה. הוא פגש משווק כריזמטי, ובשיחה על כוס קפה, ביום החתימה, הובטחו לו בעל פה ״מטבח יוקרתי״ ו״מערכת מיזוג מתקדמת״. הוא לא ראה סיבה לשלם לעורך דין, וחתם.

כמה חודשים אחר כך, במסירה, התברר שהמטבח בסיסי והמיזוג סטנדרטי. המשווק נעלם. הלקוח הגיע אליי עם חוזה שלא הופיעה בו אף אחת מההבטחות: לא מפרט טכני מפורט, לא מועד מסירה עם סנקציות, ולא תנאי ביטול. לא הייתה לו עילה משפטית לדרוש את מה שהובטח. וכשביקש לבטל את העסקה, גילה באותיות הקטנות שביטול כרוך בהפסד כספי משמעותי.

כל מה שנאמר בפגישה צריך למצוא את מקומו באחד הסעיפים שלמעלה: המפרט, מועד המסירה, הסנקציות ותנאי הביטול. מה שלא כתוב בחוזה, לא קיים.

מהחוזה המקדים לחוזה הסופי

התהליך המלא נראה כך:

1. חוזה מקדים ותשלום ראשון.
2. תשלומים לפי לוח הזמנים שנקבע בחוזה.
3. חוזה סופי בפני נוטריון. לפי הקוד האזרחי, חוזה שמעביר זכות במקרקעין חייב להיחתם בצורה אותנטית, כלומר אצל נוטריון ציבורי רומני.
4. רישום על שמכם ברישום המקרקעין.

חתימה נוטריונית ברומניה אינה מתבצעת מרחוק. אם אינכם יכולים להגיע, אפשר לתת ייפוי כוח לנציג. על תפקיד הנוטריון לאורך הדרך כתבנו במדריך לנוטריון ברומניה.

בפרויקט שלנו בבלוטשט החוזה המקדים נחתם בפני נוטריון, והנספחים כוללים את המפרט המלא, למשל דלתות PORTA, פרקט Barlinek וחלונות REHAU, כך שמה שנכתב הוא מה שנמסר.

שאלות נפוצות

החוזה המקדים מעביר לי בעלות בנכס?

לא. הוא מחייב את הצדדים לחתום על חוזה סופי. הבעלות עוברת רק בחוזה הסופי בפני נוטריון וברישום על שמכם ברישום המקרקעין.

חייבים לחתום על חוזה מקדים בפני נוטריון?

בקנייה מיזם של יחידה שעוד לא נבנתה, כן: חוק 207/2025 מחייב חתימה בפני נוטריון. בעסקה של נכס יד שנייה מותר לחתום בחתימה פרטית, אבל חוזה נוטריוני מאפשר רישום הערה ברישום המקרקעין, ולכן מומלץ.

מה קורה אם המוכר מסרב לחתום על החוזה הסופי?

לפי סעיף 1669 לקוד האזרחי, אפשר לבקש מבית המשפט פסק דין שיבוא במקום החוזה, בתוך 6 חודשים מהמועד שבו היה אמור להיחתם. אם שילמתם דמי קדימה מאשרים, אפשר לחלופין לבטל ולדרוש פי שניים.

כמה יזם רשאי לגבות כדמי הזמנה?

לפי חוק 207/2025, עד 5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום. חריגה מהתקרה גורמת לבטלות מוחלטת של הסכם ההזמנה.

אפשר לחתום על החוזה המקדים מחו״ל?

לא מרחוק. אפשר לתת ייפוי כוח לנציג שיחתום בשמכם בפני הנוטריון ברומניה, או לתאם את החתימה עם ביקור.

השורה התחתונה

החוזה המקדים הוא לא טופס. הוא המסמך שקובע כמה תשלמו, מתי תקבלו, ומה קורה אם משהו משתבש. קראו אותו כמו שאתם קוראים את החוזה הסופי, ובקשו מעורך דין מטעמכם לעבור עליו לפני החתימה.

אם יש לכם טיוטת חוזה מקדים ביד, אצלנו או אצל כל יזם אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על עשרת הסעיפים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: פורטל החקיקה הרומני: הקוד האזרחי (סעיפים 1544, 1669), חוק 207/2025 · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · איגוד הנוטריונים של רומניה · Monitorul Oficial.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. התיאור של הקוד האזרחי ושל חוק 207/2025 הוא סיכום כללי; הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני חתימה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקומי בלתי תלוי.