Romanya'da oturma izni: kimler oturma izni alabilir ve mülk sahibi olmak ne verir?

Romanya'da daire veya villa almak oturma izni verir mi?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Hayır. 2026 itibarıyla Romanya'da mülk satın almak oturma izni veya ikamet hakkı vermez ve Romanya'da gayrimenkule dayalı bir "altın vize" yoktur. İsrailliler Romanya'da herhangi bir 180 günlük dönemde vizesiz en fazla 90 gün kalabilir; bunun ötesinde yasal bir yola ihtiyaç vardır: çalışma, iş, aile, öğrenim veya dijital göçebe vizesi.

"Moti, sizden villa alırsak oturma izni alır mıyız?" Fiyat sorusundan sonra en çok duyduğum soru muhtemelen bu. Cevabım hep aynı: ev size statü vermez. Size bir adres verir. Bu makalede neyin statü verdiğini ve mülkün yine de nerede yardımcı olduğunu açıklıyorum.

Vizesiz 90 gün: İsrailliler Romanya'da neler yapabilir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1 Ocak 2025'ten beri Romanya Schengen bölgesinin tam üyesidir. Dolayısıyla Schengen'in her yerinde olduğu gibi aynı kural geçerlidir: turist veya iş ziyaretçisi olarak, vizesiz, herhangi bir kayan 180 günlük dönemde en fazla 90 gün.

Bilmeniz gereken üç şey:

• Günler tüm Schengen genelinde sayılır. Yunanistan'da bir hafta ve Romanya'da iki hafta, aynı 90 günün üç haftasıdır.
• Böyle bir kalış ikamet değildir. Mülk sahipliğine dayanarak Romanya içinde uzatılamaz.
• Sınır sizi kaydeder. AB Giriş/Çıkış Sistemi (EES) Nisan 2026'dan beri tam olarak işliyor ve her giriş ve çıkışı kaydediyor.

Mülk satın almak, noter huzurunda imza atmak ve inşaatı takip etmek, bu ziyaretler içinde gayet mümkündür. Tanıdığım yabancı alıcıların çoğu tam olarak bunu yapıyor, hiç oturma izni başvurusu yapmadan.

Romanya'da geçici oturma iznine giden beş yol

Bu konuyu geliştiricilere sorun

AB dışı vatandaşların statüsü, Romanya'da yabancıların rejimi hakkındaki 194/2002 sayılı Acil Durum Kararnamesi ile düzenlenir. Süreç genellikle iki aşamalıdır: bir Romanya konsolosluğundan uzun süreli vize (D tipi), ardından Romanya içinde Genel Göç İdaresi (IGI)'nden geçici oturma izni.

Güzergâh	Kime uygun	Temel koşul
Çalışma	Bir Romanya işvereni tarafından işe alınanlar	İşveren tarafından talep edilen çalışma izni
İş faaliyeti (D/AC)	Bir Romanya şirketinde yönetim görevi olan hissedarlar	Limited şirkette (SRL) bir iş planı, en az 100.000 € yatırım ve 12 ay içinde yaratılan en az 10 yeni iş yeri
Aile birleşimi	Zaten statüsü olan birinin eşi ve çocukları	Aile bağının, konutun ve geçim kaynağının kanıtı
Öğrenim	Tanınmış bir kurumun öğrencileri	Öğrenime kabul
Dijital göçebeler	Yabancı bir şirket için uzaktan çalışanlar	Başvurudan önceki 6 ayın her birinde Romanya'nın ortalama brüt maaşının en az üç katı gelir

İş yoluna dikkat. Pasif bir "yatırımcı vizesi" değildir. Romanya Dışişleri Bakanlığı'na göre yatırım, izin alındıktan sonraki 12 ay içinde bir iş planı çerçevesinde yapılmalı ve devletin bir ticaret ve yatırım tanıtım kurumu tarafından değerlendirilir. Özel kullanım için bir villa satın almak bu anlamda bir "yatırım" değildir.

Dijital göçebe yolu 22/2022 sayılı Kanun ile oluşturuldu ve özellikle teknoloji alanında uzaktan çalışanlara uygundur. Gelir eşiği Romanya'nın ortalama maaşına bağlıdır ve güncellenir; bu yüzden başvururken kesin tutarı kontrol edin.

Romanya'nın "altın vizesi": tasarıya ne oldu

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ekim 2025'te Ulusal Liberal Parti'den bir grup senatör, gayrimenkulü de kapsayan, 400.000 € eşikli bir yatırımcı oturma programı için bir tasarı sundu. 8 Aralık 2025'te tasarı, Yüksek Ulusal Savunma Konseyi'nden (CSAT) gelen olumsuz görüşün ardından yasama sürecinden geri çekildi.

Ekim 2026 itibarıyla Romanya'da mülk karşılığı oturma programı yoktur. Aksini vaat eden biri size kanun maddesini göstermelidir.

Mülkün yine de yardımcı olduğu yerler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Mülk kapıyı açmaz, ama bir sürecin içine girdiğinizde yardımcı olur:

1. Konaklama kanıtı. Hemen her oturma başvurusu, nerede yaşayacağınızı gösteren yasal bir belge ister. Tapu sicilinde (ANCPI) adınıza kayıtlı bir mülk, en temiz kanıttır.
2. Sürekli oturma için istikrar. Yıllarca aynı adreste yaşamak, kesintisiz ikameti belgelemeyi kolaylaştırır.
3. Aile için bir üs. Aile birleşiminde uygun konut, koşulların bir parçasıdır.

Satın almanın hukuki adımları için, ön sözleşmeden nihai sözleşmeye ve adınıza tesciline kadar, yabancı olarak Romanya'da mülk satın alma rehberimize bakın.

Geçiciden sürekliye: beş yıl ve net koşullar

Geçici oturma izni genellikle bir yıllığına verilir ve yenilenir. Yenileme başvurusu, bölgenizin IGI bürosunda, iznin bitmesinden en az 30 gün önce şahsen yapılmalıdır. Süreyi kaçırmak sürekliliğin kopması riskini doğurur.

5 yıllık yasal ve kesintisiz ikametten sonra uzun süreli (sürekli) oturma için başvurabilirsiniz. Ana koşullar:

1. Uzun yokluklara ilişkin sınırlarla, beş yıllık yasal ve kesintisiz ikamet.
2. Geçim kaynağı.
3. Sağlık sigortası.
4. Yasal bir konaklama belgesi.
5. Temiz sabıka kaydı.
6. Temel düzeyde Romence bilgisi.

Romanya kökenli olanlar için: Romanya'nın vatandaşlık kanunu, eski vatandaşların bazı torunlarının vatandaşlık için başvurmasına izin verir. Bu tamamen farklı bir yoldur ve bireysel hukuki danışmanlık gerektirir.

Oturma izni vergi mukimliği değildir

Çoğu insanın burada yanıldığı yer burasıdır. Oturma izni bir göç statüsüdür. Vergi mukimliği ise ayrı bir sorudur.

Romanya'da Vergi Kanunu ve ANAF kurallarına göre, 12 ay içinde 183 günden fazla bulunan veya hayati menfaatlerinin merkezi Romanya'da olan biri vergi mukimi sayılabilir. İsrail'de mukimlik yaşamın merkezine göre belirlenir ve her iki ülke de mukimlik iddia ettiğinde İsrail-Romanya vergi anlaşması karar verir. Taşınmadan önce vergi durumunuzu her iki ülkeyi bilen bir danışmanla planlayın ve İsrail Vergi İdaresi'ne de danışın.

Taşınmanın tam resmi, okullar, mahalleler ve üç taşınma yolu için Romanya'ya taşınma rehberimizi okuyun.

Sık sorulan sorular

Bir İsrailli vizesiz Romanya'da ne kadar kalabilir?

Schengen'in geri kalanında olduğu gibi, herhangi bir 180 günlük dönemde en fazla 90 gün. Günler tüm Schengen bölgesi genelinde sayılır ve daha uzun kalış için uzun süreli vize ve oturma izni gerekir.

Romanya'da mülk satın almak oturum hakkı verir mi?

Hayır. Romanya'da gayrimenkul yatırımcısı vizesi yoktur. 400.000 € eşikli böyle bir programa ilişkin bir tasarı Aralık 2025'te Senato'dan geri çekildi ve yürürlükte değildir.

Romanya'nın dijital göçebe vizesi nedir?

Romanya dışında kayıtlı bir şirket için uzaktan çalışan kişiler için uzun süreli bir vizedir. Temel koşul, başvurudan önceki altı ayın her birinde Romanya'nın ortalama brüt maaşının en az üç katı gelirdir.

Oturma izni yenilemesi için ne zaman başvurulur?

İznin sona ermesinden en az 30 gün önce, ikamet yerinize ait göç (IGI) bürosunda şahsen.

Romanya'da sürekli oturma izni için ne kadar beklemek gerekir?

Geçim kaynağınız, sağlık sigortanız, konaklamanız, temiz sabıka kaydınız ve temel düzeyde Romencesiniz varsa, 5 yıllık yasal ve kesintisiz ikametten sonra.

Romanya'da mülk satın almak için oturma izni gerekir mi?

Hayır. Oturma izni olmadan satın alabilir ve bir ziyaret sırasında noter huzurunda imza atabilirsiniz. Noter imzası uzaktan atılamaz, ancak vekaletname yoluyla imza atabilirsiniz.

Sonuç

Romanya'da oturma izni bir gerekçeye dayanır: çalışma, iş, aile, öğrenim veya uzaktan çalışma. Mülk gerekçe değildir, ama bu yolların her birini güçlendiren adrestir.

Romanya'da yaşamayı ya da orada yalnızca bir ev almayı düşünüyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Mülkün size ne verdiğini ve ne vermediğini birlikte inceleyelim ve gerektiğinde sizi bir göç avukatıyla buluşturayım.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya Genel Göç İdaresi (IGI) · Romanya Dışişleri Bakanlığı · 194/2002 sayılı Acil Durum Kararnamesi, Romanya mevzuat portalı · Avrupa Birliği, Schengen · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI) · Romanya vergi idaresi (ANAF) · İsrail Vergi İdaresi

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, göç veya vergi tavsiyesi değildir. Göç kuralları değişir; başvurmadan önce Romanya'da bir göç avukatına danışın.