היתר שהייה ברומניה: מי יכול לקבל תושבות, ומה קנייה של נכס נותנת לכם?

האם קניית דירה או וילה ברומניה נותנת היתר שהייה?

שאלו את היזמים על זה

לא. נכון ל-2026, רכישת נכס ברומניה אינה מקנה היתר שהייה או תושבות, ואין ברומניה ״ויזת זהב״ למשקיעי נדל״ן. ישראלים יכולים לשהות ברומניה עד 90 יום בכל תקופה של 180 יום בלי ויזה, ומעבר לזה נדרש מסלול חוקי: עבודה, עסק, משפחה, לימודים או ויזת נוודים דיגיטליים.

״מוטי, אם נקנה אצלכם וילה, נקבל תושבות?״ זו כנראה השאלה שאני שומע הכי הרבה אחרי השאלה על המחיר. ואני עונה תמיד אותו דבר: הבית לא נותן לכם מעמד. הוא נותן לכם כתובת. במאמר הזה אסביר מה כן נותן מעמד, ואיפה הנכס בכל זאת עוזר.

90 יום בלי ויזה: מה מותר לישראלים ברומניה

שאלו את היזמים על זה

מאז 1 בינואר 2025 רומניה חברה מלאה באזור שנגן. לכן חל עליה אותו כלל שחל בכל שנגן: עד 90 יום בכל חלון מתגלגל של 180 יום, כתייר או כמבקר עסקי, בלי ויזה.

שלושה דברים שכדאי לדעת:

• הימים נספרים בכל שנגן יחד. שבוע ביוון ושבועיים ברומניה הם שלושה שבועות מתוך אותם 90.
• שהייה כזו אינה תושבות. אי אפשר להאריך אותה בתוך רומניה על בסיס החזקה בנכס.
• הגבולות רושמים אתכם. מערכת הכניסה והיציאה האירופית (EES) פועלת במלואה מאפריל 2026 ורושמת כל כניסה ויציאה.

לקנות נכס, לחתום אצל נוטריון ולפקח על בנייה אפשר בהחלט במסגרת הביקורים האלה. רוב הרוכשים מחו״ל שאני מכיר עושים בדיוק את זה, בלי לבקש תושבות בכלל.

חמשת המסלולים להיתר שהייה זמני ברומניה

שאלו את היזמים על זה

את המעמד של זרים מחוץ לאיחוד מסדיר צו החירום 194/2002 בדבר מעמד הזרים ברומניה. התהליך הוא בדרך כלל דו-שלבי: ויזת שהייה ארוכה (ויזה מסוג D) בקונסוליה של רומניה, ואחר כך, בתוך רומניה, היתר שהייה זמני מרשות ההגירה הרומנית (IGI).

מסלול	למי מתאים	התנאי המרכזי
עבודה	מי שמעסיק רומני מגייס	היתר עבודה שהמעסיק מבקש
פעילות עסקית (D/AC)	בעלי מניות עם תפקיד ניהולי בחברה רומנית	תוכנית עסקית והשקעה של 100,000 אירו לפחות, או יצירת 10 מקומות עבודה בחברה בע״מ (SRL)
איחוד משפחות	בני זוג וילדים של מי שכבר מחזיק במעמד	הוכחת הקשר המשפחתי, מגורים ואמצעי מחיה
לימודים	סטודנטים במוסד מוכר	קבלה ללימודים
נוודים דיגיטליים	עובדים מרחוק עבור חברה זרה	הכנסה של פי שלושה לפחות מהשכר הממוצע ברוטו ברומניה, בכל אחד מ-6 החודשים שלפני הבקשה

שימו לב למסלול העסקי. הוא לא ״ויזת משקיע״ פסיבית. לפי משרד החוץ של רומניה, ההשקעה צריכה להיעשות לפי תוכנית עסקית בתוך 12 חודשים מקבלת ההיתר, והיא נבחנת על ידי גוף ממשלתי לקידום סחר והשקעות. רכישת וילה לשימוש פרטי אינה ״השקעה״ במובן הזה.

ומסלול הנוודים הדיגיטליים נוצר בחוק 22/2022 ומתאים במיוחד לישראלים שעובדים מרחוק בהייטק. סף ההכנסה צמוד לשכר הממוצע ברומניה ומתעדכן, ולכן בדקו את הסכום המדויק במועד הבקשה.

״ויזת הזהב״ הרומנית: מה קרה להצעת החוק

שאלו את היזמים על זה

באוקטובר 2025 הגישה קבוצת סנאטורים מהמפלגה הליברלית הצעת חוק לתוכנית תושבות למשקיעים, עם סף של 400,000 אירו, כולל נדל״ן. ב-8 בדצמבר 2025 ההצעה נמשכה מהליך החקיקה, אחרי חוות דעת שלילית של המועצה העליונה להגנת המדינה (CSAT).

נכון לאוקטובר 2026 אין ברומניה תוכנית תושבות דרך רכישת נכס. מי שמבטיח לכם אחרת, כדאי שיראה לכם את סעיף החוק.

איפה הנכס בכל זאת עוזר

שאלו את היזמים על זה

הנכס לא פותח את הדלת, אבל הוא עוזר כשאתם כבר בתהליך:

1. הוכחת מגורים. כמעט כל בקשה להיתר שהייה דורשת מסמך חוקי שמוכיח היכן תגורו. נכס רשום על שמכם ברישום המקרקעין (ANCPI) הוא ההוכחה הנקייה ביותר.
2. יציבות לתושבות קבע. מגורים קבועים באותה כתובת לאורך שנים מקלים על תיעוד השהייה הרציפה.
3. בסיס למשפחה. במסלול איחוד משפחות, דיור מתאים הוא חלק מהתנאים.

על השלבים המשפטיים של הרכישה עצמה, מהחוזה המקדים ועד חוזה סופי ורישום על שמכם, כתבנו במדריך לרכישת נכס ברומניה לזרים.

מזמני להיתר קבוע: חמש שנים ותנאים ברורים

היתר שהייה זמני ניתן בדרך כלל לשנה ומחודש. את בקשת החידוש צריך להגיש באופן אישי, לפחות 30 יום לפני תום תוקף ההיתר, בסניף של IGI באזור המגורים. מי שמפספס את המועד מסתכן באיבוד הרציפות.

אחרי 5 שנים של שהייה חוקית ורציפה אפשר לבקש תושבות לטווח ארוך (קבע). התנאים העיקריים:

1. שהייה חוקית ורציפה של 5 שנים, עם מגבלות על היעדרויות ארוכות.
2. אמצעי מחיה.
3. ביטוח בריאות.
4. מסמך מגורים חוקי.
5. רישום פלילי נקי.
6. ידיעת רומנית ברמה בסיסית.

ולמי שיש שורשים רומניים: חוק האזרחות הרומני מאפשר לחלק מצאצאי אזרחים לשעבר לבקש אזרחות. זה מסלול אחר לגמרי, ודורש בדיקה משפטית פרטנית.

היתר שהייה אינו תושבות מס

כאן נופלים הכי הרבה. היתר שהייה הוא מעמד הגירה. תושבות מס היא שאלה אחרת.

ברומניה, לפי הקוד הפיסקלי ו-ANAF, מי שנמצא בה יותר מ-183 יום בתוך 12 חודשים, או שמרכז האינטרסים החיוניים שלו ברומניה, עלול להיחשב תושב מס. בישראל, תושבות נקבעת לפי מרכז החיים, ואמנת המס בין ישראל לרומניה מכריעה כששתי המדינות טוענות לה. לפני מעבר, תכננו את המס עם יועץ שמכיר את שתי המדינות, ובדקו גם מול רשות המסים בישראל.

על תמונת המעבר המלאה, בית ספר, שכונה ושלושה מסלולי מעבר, קראו את המדריך לרילוקיישן לרומניה.

שאלות נפוצות

כמה זמן ישראלי יכול לשהות ברומניה בלי ויזה?

עד 90 יום בכל תקופה של 180 יום, כמו בשאר מדינות שנגן. הימים נספרים יחד בכל אזור שנגן, ושהייה ארוכה יותר דורשת ויזת שהייה ארוכה והיתר שהייה.

האם רכישת נכס ברומניה מקנה תושבות?

לא. אין ברומניה ויזת משקיע דרך נדל״ן. הצעת חוק לתוכנית כזו, עם סף של 400,000 אירו, נמשכה מהסנאט בדצמבר 2025 ואינה בתוקף.

מה זו ויזת הנוודים הדיגיטליים של רומניה?

ויזת שהייה ארוכה לעובדים מרחוק עבור חברה הרשומה מחוץ לרומניה. התנאי המרכזי הוא הכנסה של פי שלושה לפחות מהשכר הממוצע ברוטו ברומניה, בכל אחד מששת החודשים שלפני הבקשה.

מתי מגישים בקשה לחידוש היתר שהייה?

לפחות 30 יום לפני שתוקף ההיתר מסתיים, באופן אישי, בסניף רשות ההגירה (IGI) באזור המגורים.

אחרי כמה זמן אפשר לקבל תושבות קבע ברומניה?

אחרי 5 שנים של שהייה חוקית ורציפה, בתנאי שיש אמצעי מחיה, ביטוח בריאות, מגורים, רישום פלילי נקי וידיעת רומנית בסיסית.

האם צריך תושבות כדי לקנות נכס ברומניה?

לא. אפשר לקנות נכס בלי תושבות, ולחתום אצל נוטריון במהלך ביקור. החתימה הנוטריונית אינה אפשרית מרחוק, אבל אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח.

השורה התחתונה

היתר שהייה ברומניה מבוסס על סיבה: עבודה, עסק, משפחה, לימודים או עבודה מרחוק. הנכס הוא לא הסיבה, אבל הוא הכתובת שמחזקת כל אחד מהמסלולים.

אם אתם שוקלים לגור ברומניה, או רק לקנות בה בית, תקבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על מה שהנכס נותן ומה לא, ואחבר אתכם לעורך דין הגירה כשצריך.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: רשות ההגירה של רומניה (IGI) · משרד החוץ של רומניה · צו החירום 194/2002, פורטל החקיקה הרומני · האיחוד האירופי, שנגן · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · רשות המסים של רומניה (ANAF) · רשות המסים בישראל

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, הגירה או מס. תנאי ההגירה משתנים, ולפני הגשת בקשה מומלץ להתייעץ עם עורך דין הגירה ברומניה.