Israelis dürfen bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Rumänien bleiben. Gezählt wird für den gesamten Schengenraum.
Ein Entwurf für ein Investorenvisum ab 400.000 € wurde im Dezember 2025 im Senat zurückgezogen. Stand 2026 gibt Eigentum keinen Status.
Gesellschafter mit Führungsfunktion in einer rumänischen Firma: Businessplan und mindestens 100.000 € Investition oder 10 Arbeitsplätze.
Verlängerungsanträge werden persönlich beim IGI eingereicht, mindestens 30 Tage vor Ablauf der Erlaubnis.
Nach 5 Jahren rechtmäßigen, ununterbrochenen Aufenthalts, mit Lebensunterhalt, Krankenversicherung, Wohnung und Grundkenntnissen in Rumänisch.
Erhalten Sie mit dem Kauf einer Wohnung oder Villa in Rumänien eine Aufenthaltserlaubnis?
Nein. Stand 2026 begründet der Kauf einer Immobilie in Rumänien weder eine Aufenthaltserlaubnis noch einen Wohnsitzstatus, und Rumänien hat kein „Golden Visa“ für Immobilien. Israelis können sich ohne Visum bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Rumänien aufhalten; darüber hinaus brauchen Sie einen rechtlichen Weg: Arbeit, Unternehmen, Familie, Studium oder das Visum für digitale Nomaden.
„Moti, wenn wir bei Ihnen eine Villa kaufen, bekommen wir dann eine Aufenthaltserlaubnis?“ Nach der Frage nach dem Preis ist das wohl die Frage, die ich am häufigsten höre. Meine Antwort ist immer dieselbe: Das Haus gibt Ihnen keinen Status. Es gibt Ihnen eine Adresse. In diesem Artikel erkläre ich, was Ihnen einen Status verschafft und wo die Immobilie trotzdem hilft.
90 Tage ohne Visum: Was Israelis in Rumänien tun können
Seit dem 1. Januar 2025 ist Rumänien Vollmitglied des Schengenraums. Damit gilt dieselbe Regel wie überall im Schengenraum: bis zu 90 Tage innerhalb eines rollierenden Zeitraums von 180 Tagen, als Tourist oder Geschäftsreisender, ohne Visum.
Drei Dinge sollten Sie wissen:
- Die Tage werden für den gesamten Schengenraum gezählt. Eine Woche in Griechenland und zwei Wochen in Rumänien sind drei Wochen von denselben 90 Tagen.
- Ein solcher Aufenthalt ist kein Wohnsitz. Er lässt sich in Rumänien nicht aufgrund von Immobilieneigentum verlängern.
- Die Grenze erfasst Sie. Das Einreise-/Ausreisesystem der EU (EES) ist seit April 2026 vollständig in Betrieb und registriert jede Ein- und Ausreise.
Eine Immobilie kaufen, vor dem Notar unterschreiben und den Baufortschritt verfolgen ist im Rahmen solcher Besuche problemlos möglich. Die meisten ausländischen Käufer, die ich kenne, tun genau das, ohne jemals eine Aufenthaltserlaubnis zu beantragen.
Die fünf Wege zu einer befristeten Aufenthaltserlaubnis in Rumänien
Der Status von Nicht-EU-Bürgern ist in der Dringlichkeitsverordnung 194/2002 über die Rechtsstellung von Ausländern in Rumänien geregelt. Das Verfahren verläuft in der Regel in zwei Schritten: ein Visum für einen langfristigen Aufenthalt (Typ D) bei einem rumänischen Konsulat, dann in Rumänien eine befristete Aufenthaltserlaubnis beim Generalinspektorat für Einwanderung (IGI).
| Weg | Für wen geeignet | Zentrale Voraussetzung |
|---|---|---|
| Arbeit | Bei einem rumänischen Arbeitgeber angestellte Personen | Eine vom Arbeitgeber beantragte Arbeitserlaubnis |
| Geschäftstätigkeit (D/AC) | Gesellschafter mit Führungsfunktion in einem rumänischen Unternehmen | Ein Businessplan und eine Investition von mindestens 100.000 € oder die Schaffung von 10 Arbeitsplätzen in einer GmbH (SRL) |
| Familiennachzug | Ehepartner und Kinder einer Person, die bereits einen Status hat | Nachweis der Familienbeziehung, Wohnraum und Lebensunterhalt |
| Studium | Studierende an einer anerkannten Einrichtung | Zulassung zum Studium |
| Digitale Nomaden | Remote-Beschäftigte eines ausländischen Unternehmens | Ein Einkommen von mindestens dem Dreifachen des rumänischen Bruttodurchschnittslohns in jedem der 6 Monate vor dem Antrag |
Beachten Sie den Unternehmensweg. Er ist kein passives „Investorenvisum“. Laut dem rumänischen Außenministerium muss die Investition auf Grundlage eines Businessplans innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Erlaubnis getätigt werden, und sie wird von einer staatlichen Stelle zur Handels- und Investitionsförderung geprüft. Der Kauf einer Villa zur privaten Nutzung ist keine „Investition“ in diesem Sinne.
Der Weg für digitale Nomaden wurde durch das Gesetz 22/2022 geschaffen und eignet sich besonders für Menschen, die remote in der Tech-Branche arbeiten. Die Einkommensschwelle ist an den rumänischen Durchschnittslohn gekoppelt und wird angepasst, prüfen Sie den genauen Betrag daher bei der Antragstellung.
Rumäniens „Golden Visa“: Was aus dem Gesetzentwurf wurde
Im Oktober 2025 brachte eine Gruppe von Senatoren der National-Liberalen Partei einen Gesetzentwurf für ein Aufenthaltsprogramm für Investoren mit einer Schwelle von 400.000 € ein, einschließlich Immobilien. Am 8. Dezember 2025 wurde der Entwurf nach einer ablehnenden Stellungnahme des Obersten Rates für Landesverteidigung (CSAT) aus dem Gesetzgebungsverfahren zurückgezogen.
Stand Oktober 2026 hat Rumänien kein Programm für eine Aufenthaltserlaubnis gegen Immobilienerwerb. Wer Ihnen etwas anderes verspricht, sollte Ihnen den Gesetzesartikel zeigen.
Wo die Immobilie trotzdem hilft
Die Immobilie öffnet nicht die Tür, aber sie hilft, sobald Sie sich in einem Verfahren befinden:
Das Haus gibt Ihnen keinen Status. Es gibt Ihnen eine Adresse.
- Nachweis der Unterkunft. Fast jeder Aufenthaltsantrag verlangt ein rechtsgültiges Dokument darüber, wo Sie wohnen werden. Eine auf Ihren Namen im Grundbuch (ANCPI) eingetragene Immobilie ist der sauberste Nachweis.
- Stabilität für den Daueraufenthalt. Wer über Jahre an derselben Adresse lebt, kann einen ununterbrochenen Aufenthalt leichter belegen.
- Eine Basis für die Familie. Beim Familiennachzug gehört angemessener Wohnraum zu den Voraussetzungen.
Zu den rechtlichen Schritten des Kaufs selbst, vom Vorvertrag über den endgültigen Vertrag bis zur Eintragung auf Ihren Namen, lesen Sie unseren Ratgeber zum Immobilienkauf in Rumänien als Ausländer.
Vom befristeten zum dauerhaften Aufenthalt: fünf Jahre und klare Bedingungen
Eine befristete Aufenthaltserlaubnis wird in der Regel für ein Jahr erteilt und verlängert. Der Verlängerungsantrag muss persönlich und mindestens 30 Tage vor Ablauf der Erlaubnis bei der für Sie zuständigen IGI-Stelle eingereicht werden. Wer die Frist versäumt, riskiert eine Unterbrechung der Kontinuität.
Nach 5 Jahren rechtmäßigen, ununterbrochenen Aufenthalts können Sie einen langfristigen (dauerhaften) Aufenthalt beantragen. Die wichtigsten Voraussetzungen:
- Fünf Jahre rechtmäßiger, ununterbrochener Aufenthalt, mit Grenzen für längere Abwesenheiten.
- Ausreichende Mittel zum Lebensunterhalt.
- Eine Krankenversicherung.
- Ein rechtsgültiger Nachweis der Unterkunft.
- Ein einwandfreies Führungszeugnis.
- Grundkenntnisse der rumänischen Sprache.
Und für Menschen mit rumänischen Wurzeln: Das rumänische Staatsangehörigkeitsrecht erlaubt manchen Nachkommen ehemaliger Staatsbürger, die Staatsangehörigkeit zu beantragen. Das ist ein völlig anderer Weg und erfordert eine individuelle Rechtsberatung.
Eine Aufenthaltserlaubnis ist keine steuerliche Ansässigkeit
Hier stolpern die meisten. Eine Aufenthaltserlaubnis ist ein aufenthaltsrechtlicher Status. Die steuerliche Ansässigkeit ist eine andere Frage.
In Rumänien kann nach dem Steuergesetzbuch und den Regeln der ANAF als steuerlich ansässig gelten, wer sich innerhalb von 12 Monaten mehr als 183 Tage im Land aufhält oder seinen Mittelpunkt der Lebensinteressen in Rumänien hat. In Israel bestimmt sich die Ansässigkeit nach dem Lebensmittelpunkt, und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Israel und Rumänien entscheidet, wenn beide Länder sie beanspruchen. Planen Sie Ihre steuerliche Situation vor dem Umzug mit einem Berater, der beide Länder kennt, und informieren Sie sich bei der israelischen Steuerbehörde.
Das Gesamtbild eines Umzugs, mit Schulen, Vierteln und drei Umzugswegen, finden Sie in unserem Ratgeber zum Umzug nach Rumänien.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange darf sich ein Israeli ohne Visum in Rumänien aufhalten?
Bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen, wie im übrigen Schengenraum. Die Tage werden für den gesamten Schengenraum gezählt, ein längerer Aufenthalt erfordert ein Visum für einen langfristigen Aufenthalt und eine Aufenthaltserlaubnis.
Erhält man durch einen Immobilienkauf in Rumänien eine Aufenthaltserlaubnis?
Nein. Rumänien hat kein Investorenvisum für Immobilien. Ein Gesetzentwurf für ein solches Programm mit einer Schwelle von 400.000 € wurde im Dezember 2025 im Senat zurückgezogen und ist nicht in Kraft.
Was ist Rumäniens Visum für digitale Nomaden?
Ein Visum für einen langfristigen Aufenthalt für Menschen, die remote für ein außerhalb Rumäniens registriertes Unternehmen arbeiten. Zentrale Voraussetzung ist ein Einkommen von mindestens dem Dreifachen des rumänischen Bruttodurchschnittslohns in jedem der sechs Monate vor dem Antrag.
Wann beantragt man die Verlängerung einer Aufenthaltserlaubnis?
Mindestens 30 Tage vor Ablauf der Erlaubnis, persönlich, bei der für Ihren Wohnort zuständigen Einwanderungsbehörde (IGI).
Wann kann man in Rumänien einen Daueraufenthalt erhalten?
Nach 5 Jahren rechtmäßigen, ununterbrochenen Aufenthalts, sofern Sie über Mittel zum Lebensunterhalt, eine Krankenversicherung, eine Unterkunft, ein einwandfreies Führungszeugnis und Grundkenntnisse in Rumänisch verfügen.
Braucht man eine Aufenthaltserlaubnis, um in Rumänien eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Sie können ohne Aufenthaltserlaubnis kaufen und bei einem Besuch vor dem Notar unterschreiben. Eine notarielle Beurkundung aus der Ferne ist nicht möglich, Sie können aber per Vollmacht unterschreiben.
Fazit
Eine Aufenthaltserlaubnis in Rumänien beruht auf einem Grund: Arbeit, Unternehmen, Familie, Studium oder Remote-Arbeit. Die Immobilie ist nicht dieser Grund, aber sie ist die Adresse, die jeden dieser Wege stärkt.
Wenn Sie darüber nachdenken, in Rumänien zu leben oder dort einfach ein Zuhause zu kaufen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen durch, was die Immobilie Ihnen bringt und was nicht, und bei Bedarf stelle ich den Kontakt zu einem Anwalt für Aufenthaltsrecht her.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Generalinspektorat für Einwanderung Rumäniens (IGI) · Rumänisches Außenministerium · Dringlichkeitsverordnung 194/2002, rumänisches Rechtsportal · Europäische Union, Schengen · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · Israelische Steuerbehörde
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Aufenthalts- oder Steuerberatung dar. Aufenthaltsrechtliche Regeln ändern sich; ziehen Sie vor der Antragstellung einen Anwalt für Aufenthaltsrecht in Rumänien hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
