Laut BNR: 15 % Anzahlung bei einem Lei-Kredit, 20 % in Euro mit Euro-Einkommen und 25 % in Euro ohne Euro-Einkommen.
Ein Nichtansässiger mit ausländischem Einkommen wird meist zu 50 %–70 % finanziert, also 30 %–50 % Anzahlung (Investropa).
Noua Casă erlaubt 5 % Anzahlung für Wohnungen bis 70.000 €, nur für Ersterwerber.
Die Grundbucheintragung kostet für Privatpersonen laut ANCPI 0,15 % des Werts. Bei 300.000 €: 450 €.
Beim Off-Plan-Kauf werden Raten meist aus Eigenmitteln gezahlt und fließen nach Gesetz 207/2025 auf ein gesondertes Projektkonto.
Eigenkapital in Rumänien: die kurze Antwort
Nach den Regeln der rumänischen Notenbank beträgt die Mindestanzahlung bei einer Hypothek 15 % bei einem Lei-Kredit und 20 % bis 25 % bei einem Euro-Kredit. In der Praxis werden Nichtansässige mit Einkommen aus dem Ausland meist zu 50 % bis 70 % finanziert, was eine Anzahlung von 30 % bis 50 % des Kaufpreises bedeutet. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten: Notargebühr, Eintragungsgebühr, Bewertung und die Mehrwertsteuer, falls sie nicht im Preis enthalten ist.
„Wie viel muss ich mitbringen?“ ist wohl die erste Frage, die ich von Investoren höre. Und die Antwort „15 %“, die man vielerorts im Internet findet, stimmt nur für einen kleinen Teil von ihnen. In diesem Artikel erhalten Sie das vollständige Bild: was die Regeln erlauben, was die Bank Ihnen tatsächlich gibt und was zusätzlich aus Ihrer Tasche kommt.
Das Minimum der Notenbank
Die Verordnung 17/2012 der Rumänischen Nationalbank (BNR) legt einen maximalen Beleihungsauslauf (LTV) für Wohnungsbaukredite fest:
| Kreditwährung | Maximale Finanzierung | Mindestanzahlung |
|---|---|---|
| Lei | 85 % | 15 % |
| Euro, Kreditnehmer mit Euro-Einkommen | 80 % | 20 % |
| Euro, Kreditnehmer ohne Euro-Einkommen | 75 % | 25 % |
Das sind Obergrenzen, kein Versprechen. Eine Bank kann mehr verlangen, und bei Nichtansässigen tut sie das meist auch.
Was Banken von Nichtansässigen tatsächlich verlangen
Laut Investropa (Januar 2026) wird ein Nichtansässiger mit ausländischem Einkommen in der Regel zu 50 % bis 70 % des Immobilienwerts finanziert. Ein Ausländer mit Wohnsitz und Einkommen in Rumänien kann 70 % bis 85 % erreichen.
Und selbst der Finanzierungsanteil ist nur eine Obergrenze. Der tatsächliche Betrag richtet sich nach Ihrem Einkommen, über die Obergrenze für das Verhältnis von Schuldendienst zu Einkommen (DSTI): 40 % des Nettoeinkommens bei einem Lei-Kredit und 20 % bei einem Fremdwährungskredit. Trägt Ihr Einkommen den größeren Kredit nicht, bringen Sie mehr Eigenkapital ein. Wie man das berechnet: unser Artikel zur Berechnung der Hypothekenrate in Rumänien.
Und „5 % Anzahlung“? Das Programm Noua Casă
Die Angabe „5 % Anzahlung in Rumänien“ taucht im Internet recht häufig auf. Sie stammt aus dem staatlichen Garantieprogramm Noua Casă (Neues Zuhause), das vom Nationalen Kreditgarantiefonds für KMU (FNGCIMM) betrieben wird.
- 5 % Anzahlung für eine Wohnung bis 70.000 €.
- 15 % Anzahlung für eine Neubauwohnung von 70.000 bis 140.000 €.
- Die entscheidende Bedingung: Der Käufer besitzt keine Wohnung (oder eine Wohnung unter 50 m²).
Das Programm richtet sich an Ersterwerber, nicht an Investoren aus dem Ausland. Es lohnt sich, es zu kennen, weil es einen Teil der lokalen Nachfrage erklärt, aber nicht, einen Finanzierungsplan darauf aufzubauen.
Was zur Anzahlung hinzukommt
Die Anzahlung ist Ihr Anteil am Kaufpreis. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, die die Bank in der Regel nicht finanziert:
- Mehrwertsteuer auf Neubauten: Der Regelsatz in Rumänien beträgt 21 %. Die Übergangsregelung mit 9 % endete am 30. September 2026. Prüfen Sie, ob der Ihnen angebotene Preis die Mehrwertsteuer enthält. Einzelheiten in unserem Artikel über die Mehrwertsteuer auf Neubauten.
- Notargebühr: nach einer gestaffelten Tabelle, die per Erlass des Justizministers festgelegt wird, zuzüglich Mehrwertsteuer. Die richtige Anlaufstelle ist die Rumänische Notarkammer (UNNPR).
- Grundbuchgebühr: 0,15 % des Transaktionswerts für eine Privatperson, laut ANCPI.
- Kreditkosten: Bewertung durch die Bank, Bearbeitungsgebühr, Gebäudeversicherung und gegebenenfalls eine Lebensversicherung.
- Übersetzungen, Apostillen und eine Vollmacht, falls Sie nicht bei jedem Schritt persönlich anwesend sind.
Alle Kosten haben wir in unserem Artikel über die Erwerbsnebenkosten in Rumänien zusammengestellt.
„15 % Anzahlung“ ist das gesetzliche Minimum, nicht Ihre Zahl.
Beispiel: eine Immobilie für 300.000 €
Nur zur Veranschaulichung, Preis inklusive Mehrwertsteuer:
| Finanzierung | Kredit | Anzahlung | Eintragungsgebühr (0,15 %) |
|---|---|---|---|
| 70 % | 210.000 € | 90.000 € | 450 € |
| 60 % | 180.000 € | 120.000 € | 450 € |
| 50 % | 150.000 € | 150.000 € | 450 € |
Hinzu kommen die Notargebühr und die Kreditkosten. Planen Sie Ihr Budget mit dem niedrigeren Finanzierungsszenario, nicht mit dem höheren. Fällt die Grundsatzzusage höher aus, ist das ein Bonus.
Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung: Wann Sie was zahlen
Wenn Sie eine Immobilie im Bau kaufen, verteilen sich die Zahlungen über die Bauzeit, und die Hypothek wird meist erst ausgezahlt, wenn die Immobilie fertiggestellt ist und eingetragen werden kann. Die Raten während der Bauphase werden daher normalerweise aus Eigenmitteln bezahlt.
Die gute Nachricht: Das Gesetz 207/2025 schreibt vor, dass Anzahlungen auf ein gesondertes Projektkonto fließen, mit Obergrenzen je Bauabschnitt. Wir erklären das in unserem Artikel darüber, wie Ihr Geld beim Off-Plan-Kauf geschützt ist. Klären Sie den Zahlungsplan vorab mit der Bank und dem Bauträger, ebenso den genauen Zeitpunkt der Kreditauszahlung.
In unserem Projekt in Balotești beginnen die Preise beispielsweise bei 299.900 €, alles inklusive, und die Übergaben beginnen im Dezember 2027. Genau einen solchen Zeitplan sollten Sie mit Ihrem Bankberater durchgehen, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Mindestanzahlung für eine Hypothek in Rumänien?
Nach den BNR-Regeln 15 % bei einem Lei-Kredit, 20 % bei einem Euro-Kredit für Kreditnehmer mit Euro-Einkommen und 25 % für Kreditnehmer ohne Euro-Einkommen. Von Nichtansässigen verlangen Banken meist mehr: 30 % bis 50 %.
Kann ich in Rumänien mit 5 % Anzahlung kaufen?
Nur über das Programm Noua Casă, das für Ersterwerber und Wohnungen bis 70.000 € gedacht ist. Für einen Investor aus dem Ausland ist es in der Regel nicht relevant.
Finanziert die Bank auch die Erwerbsnebenkosten?
In der Regel nicht. Notargebühr, Eintragungsgebühr und Kreditkosten werden aus Eigenmitteln bezahlt. Planen Sie sie zusätzlich zur Anzahlung ein.
Ich kaufe vor Fertigstellung. Wann brauche ich das Geld?
Die Raten während der Bauphase sind gemäß dem Zahlungsplan im Vorvertrag fällig. Die Hypothek wird meist ausgezahlt, wenn die Immobilie fertiggestellt ist. Nach dem Gesetz 207/2025 werden die Anzahlungen auf einem gesonderten Projektkonto verwahrt.
Darf meine Anzahlung aus dem Ausland kommen?
Ja. Die Bank wird die Herkunft der Mittel sehen wollen; achten Sie also darauf, dass die Überweisung von einem Konto auf Ihren Namen gut dokumentiert ist. Prüfen Sie Überweisungsgebühren und Wechselkurs im Voraus.
Fazit
„15 % Anzahlung“ ist das gesetzliche Minimum, nicht Ihre Zahl. Als Nichtansässiger sollten Sie mit 30 % bis 50 % planen, zuzüglich der Erwerbsnebenkosten.
Wer die Liquidität im Voraus plant, einschließlich der Raten während der Bauphase und des Zeitpunkts der Kreditauszahlung, geht entspannt in den Kauf.
Wenn Sie Ihr Budget aufstellen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen Anzahlung, Kosten und Zahlungsplan gemeinsam durch.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: BNR-Verordnung 17/2012, rumänisches Gesetzesportal (LTV und DSTI) · FNGCIMM (Programm Noua Casă) · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) (Eintragungsgebühr) · Rumänische Notarkammer (UNNPR) · Rumänisches Gesetzesportal (Gesetz 207/2025, Steuergesetzbuch) · Investropa (Januar 2026). Die Berechnungen in diesem Artikel dienen der Veranschaulichung.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Daten entsprechen dem Stand Oktober 2026; Finanzierungsbedingungen legt jede Bank nach dem Profil des Kreditnehmers fest. Ziehen Sie vor jeder Transaktion lokale Fachleute hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
