По правилам BNR: взнос 15% по кредиту в леях, 20% в евро при доходе в евро и 25% в евро без дохода в евро.
Нерезиденту с иностранным доходом обычно финансируют 50–70%, то есть взнос 30–50% (Investropa).
Noua Casă допускает взнос 5% за жильё до 70 000 €, только для покупателей первого жилья.
Регистрация в земельной книге стоит 0,15% стоимости для физлица, по данным ANCPI. При 300 000 €: 450 €.
На этапе строительства взносы обычно платятся из своих средств и по Закону 207/2025 идут на специальный счёт проекта.
Первоначальный взнос в Румынии: коротко
По правилам центрального банка Румынии минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет 15% по кредиту в леях и 20–25% по кредиту в евро. На практике нерезидентам с доходом из-за рубежа обычно финансируют 50–70%, то есть первоначальный взнос составляет 30–50% цены. Сверх этого нужно заложить расходы на покупку: услуги нотариуса, сбор за регистрацию, оценку и НДС, если он не включён в цену.
«Сколько мне нужно привезти?» — пожалуй, первый вопрос, который я слышу от инвесторов. А ответ «15%», который встречается во многих местах в интернете, верен лишь для небольшой их части. В этой статье Вы получите полную картину: что допускают правила, что банк реально Вам даст и что ещё придётся оплатить из своего кармана.
Минимум по правилам центрального банка
Регламент № 17/2012 Национального банка Румынии (BNR) устанавливает максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) для жилищных кредитов:
| Валюта кредита | Максимальное финансирование | Минимальный первоначальный взнос |
|---|---|---|
| Леи | 85% | 15% |
| Евро, заёмщик с доходом в евро | 80% | 20% |
| Евро, заёмщик без дохода в евро | 75% | 25% |
Это потолки, а не обещание. Банк может потребовать больше, и в случае нерезидентов обычно так и делает.
Что банки реально требуют от нерезидентов
По данным Investropa (январь 2026 года), нерезиденту с иностранным доходом обычно финансируют 50–70% стоимости объекта. Иностранец с румынским видом на жительство и доходом может получить 70–85%.
И даже процент финансирования — лишь потолок. Фактическая сумма определяется Вашим доходом через лимит отношения платежей к доходу (DSTI): 40% чистого дохода по кредиту в леях и 20% по кредиту в иностранной валюте. Если Ваш доход не позволяет взять больший кредит, Вы вкладываете больше собственных средств. Как это рассчитать: наша статья о расчёте ипотечного платежа в Румынии.
А как же «5% взноса»? Программа Noua Casă
Цифра «первоначальный взнос 5% в Румынии» довольно часто встречается в интернете. Она взята из государственной гарантийной программы Noua Casă («Новый дом»), которой управляет Национальный фонд гарантирования кредитов для МСП (FNGCIMM).
- 5% взноса за жильё стоимостью до 70 000 €.
- 15% взноса за новое жильё стоимостью 70 000–140 000 €.
- Ключевое условие: у покупателя нет жилья (или есть одно жильё площадью менее 50 м²).
Программа рассчитана на покупателей первого жилья, а не на инвесторов из-за рубежа. Знать о ней стоит, потому что она объясняет часть местного спроса, но строить на ней план финансирования не стоит.
Что добавляется сверх первоначального взноса
Первоначальный взнос — это Ваша доля цены. Сверх него идут расходы на покупку, которые банк обычно не финансирует:
- НДС на новое жильё: стандартная ставка в Румынии — 21%. Переходный режим 9% закончился 30 сентября 2026 года. Проверьте, включён ли НДС в предложенную Вам цену. Подробности в статье об НДС на новое жильё.
- Услуги нотариуса: по прогрессивной шкале, утверждённой приказом министра юстиции, плюс НДС. Ориентир — Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR).
- Сбор за регистрацию в земельной книге: 0,15% стоимости сделки для физического лица, по данным ANCPI.
- Расходы по кредиту: оценка банка, комиссия за рассмотрение заявки, страхование недвижимости и страхование жизни, если оно требуется.
- Переводы, апостили и доверенность, если Вы не присутствуете лично на каждом этапе.
Все расходы мы перечислили в статье о расходах на покупку недвижимости в Румынии.
«15% взноса» — это законодательный минимум, а не Ваша цифра.
Пример: объект за 300 000 €
Только для иллюстрации, цена с НДС:
| Финансирование | Кредит | Первоначальный взнос | Сбор за регистрацию (0,15%) |
|---|---|---|---|
| 70% | 210 000 € | 90 000 € | 450 € |
| 60% | 180 000 € | 120 000 € | 450 € |
| 50% | 150 000 € | 150 000 € | 450 € |
Добавьте услуги нотариуса и расходы по кредиту. Планируйте бюджет исходя из худшего сценария финансирования, а не лучшего. Если предварительное одобрение окажется выше, это будет приятным бонусом.
Покупка на этапе строительства: когда и что платить
Когда Вы покупаете объект на этапе строительства, платежи распределяются на весь период стройки, а ипотека обычно выдаётся только тогда, когда объект завершён и его можно зарегистрировать. Поэтому взносы во время строительства, как правило, оплачиваются из собственных средств.
Хорошая новость: Закон 207/2025 требует, чтобы авансы поступали на специальный счёт проекта, с лимитами для каждого этапа строительства. Мы объясняем это в статье о том, как защищены Ваши деньги при покупке на этапе строительства. Заранее согласуйте с банком и девелопером график платежей и точный момент, когда поступит финансирование.
Например, в нашем проекте в Балотешти цены начинаются от 299 900 € «всё включено», а передача ключей начинается в декабре 2027 года. Именно такой график стоит разложить вместе с Вашим банкиром до подписания предварительного договора.
Часто задаваемые вопросы
Каков минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Румынии?
По правилам BNR — 15% по кредиту в леях, 20% по кредиту в евро для заёмщика с доходом в евро и 25% для заёмщика без дохода в евро. От нерезидентов банки обычно требуют больше: 30–50%.
Можно ли купить жильё в Румынии с взносом 5%?
Только по программе Noua Casă, которая предназначена для покупателей первого жилья и для жилья стоимостью до 70 000 €. Для инвестора из-за рубежа она, как правило, неактуальна.
Финансирует ли банк и расходы на покупку?
Обычно нет. Услуги нотариуса, сбор за регистрацию и расходы по кредиту оплачиваются из собственных средств. Закладывайте их сверх первоначального взноса.
Я покупаю на этапе строительства. Когда мне понадобятся деньги?
На взносы во время строительства, согласно графику в предварительном договоре. Ипотека обычно выдаётся, когда объект завершён. По Закону 207/2025 авансы хранятся на специальном счёте проекта.
Может ли первоначальный взнос поступить из-за рубежа?
Да. Банк попросит подтвердить источник средств, поэтому позаботьтесь о том, чтобы перевод с открытого на Ваше имя счёта был хорошо задокументирован. Заранее проверьте комиссии за перевод и обменный курс.
Итог
«15% взноса» — это законодательный минимум, а не Ваша цифра. Как нерезиденту, Вам стоит рассчитывать на 30–50% плюс расходы на покупку сверху.
Те, кто заранее планирует денежный поток, включая взносы во время строительства и момент поступления финансирования, входят в сделку спокойно.
Если Вы хотите составить бюджет, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы разберём первоначальный взнос, расходы и график платежей.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Регламент BNR № 17/2012, портал румынского законодательства (LTV и DSTI) · FNGCIMM (программа Noua Casă) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) (сбор за регистрацию) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Портал румынского законодательства (Закон 207/2025, Налоговый кодекс) · Investropa (январь 2026 года). Расчёты в этой статье носят иллюстративный характер.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные приведены по состоянию на октябрь 2026 года, а условия финансирования устанавливаются каждым банком в зависимости от профиля заёмщика. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
