הלוואה של 200,000 אירו ב-6.5% ל-25 שנה: כ-1,350 אירו בחודש, לפני ביטוחים ועמלות.
כל נקודת אחוז בריבית שווה כ-120–130 אירו בחודש בהלוואה של 200,000 אירו ל-25 שנה.
מעבר מ-25 ל-30 שנה ב-6.5% חוסך כ-86 אירו בחודש, ומוסיף כ-50,000 אירו לסך הריבית.
לפי ה-BNR, ההחזרים על כל ההלוואות מוגבלים ל-40% מההכנסה נטו בליי, ו-20% במט״ח.
הריבית השנתית האפקטיבית כוללת ביטוחים ועמלות מעבר לריבית הנומינלית. השוו לפיה.
חישוב החזר משכנתא ברומניה: התשובה הקצרה
ההחזר החודשי על משכנתא ברומניה נקבע לפי שלושה נתונים: סכום ההלוואה, הריבית השנתית ומספר השנים. בהלוואה של 200,000 אירו (בשווי ליי) בריבית של 6.5% ל-25 שנה, ההחזר הוא כ-1,350 אירו בחודש, לפני ביטוחים. הבנק יאשר אותו רק אם סך ההחזרים שלכם לא עובר 40% מההכנסה נטו בהלוואת ליי, לפי כללי הבנק הלאומי של רומניה (BNR).
המספר הזה הוא נקודת המוצא לכל שיחה שלי עם משקיעים על מימון. לא הריבית בכותרת, ולא אחוז המימון, אלא ההחזר החודשי וההכנסה שהוא דורש. במאמר הזה תקבלו את הנוסחה, טבלת החזרים, ואת מה שהבנק מוסיף מעבר לקרן ולריבית.
הנוסחה: איך מחשבים החזר חודשי
רוב המשכנתאות ברומניה, כמו בישראל, הן בלוח סילוקין של תשלומים שווים (״rate egale״, מה שבישראל נקרא שפיצר). הנוסחה:
החזר חודשי = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P הוא סכום ההלוואה.
- r הוא הריבית השנתית חלקי 12. ב-6.5%: 0.065 ÷ 12 = 0.00542.
- n הוא מספר התשלומים. ב-25 שנה: 300.
אפשר להכניס את זה לכל גיליון אלקטרוני עם הפונקציה PMT. התוצאה היא ההחזר על קרן וריבית בלבד.
טבלת החזרים: הלוואה של 200,000 אירו
הטבלה מחושבת בנוסחה למעלה, בתשלומים שווים, על הלוואה של 200,000 אירו. בהלוואת ליי הסכום והתשלומים יהיו בליי: לפי שער ה-BNR מ-30 בספטמבר 2026, כ-5.28 ליי לאירו, כלומר הלוואה של כ-1,056,000 ליי. (להמחשה בלבד.)
| ריבית שנתית | 25 שנה | 30 שנה |
|---|---|---|
| 5.5% | כ-1,228 אירו | כ-1,136 אירו |
| 6.5% | כ-1,350 אירו | כ-1,264 אירו |
| 7.5% | כ-1,478 אירו | כ-1,398 אירו |
שני דברים בולטים. כל נקודת אחוז בריבית שווה כ-120–130 אירו בחודש. ושנים נוספות מורידות את ההחזר פחות ממה שנדמה: מעבר מ-25 ל-30 שנה ב-6.5% חוסך כ-86 אירו בחודש, אבל מוסיף כ-50,000 אירו לסך הריבית (כ-255,000 במקום כ-205,000).
שפיצר או קרן שווה (rate descrescătoare)
בנקים ברומניה מציעים גם לוח של תשלומי קרן שווים, ״rate descrescătoare״: הקרן החודשית קבועה, והריבית מחושבת על היתרה, כך שההחזר יורד עם הזמן.
באותה הלוואה של 200,000 אירו ב-6.5% ל-25 שנה:
- התשלום הראשון כ-1,750 אירו, במקום כ-1,350.
- התשלום האחרון כ-670 אירו.
- סך הריבית כ-163,000 אירו, במקום כ-205,000.
המחיר: התשלום הראשון גבוה יותר, ולכן גם ההכנסה שהבנק ידרוש בתחילת הדרך. מי שההכנסה שלו מאפשרת, משלם פחות ריבית בסך הכול.
ההכנסה היא שקובעת את גובה ההלוואה, לא שווי הנכס.
הריבית: קבועה, משתנה, ומה זה IRCC
בהלוואות ליי במסלול משתנה, הריבית היא מדד ועוד מרווח (marjă) של הבנק. המדד בהלוואות צרכנים מאז 2019 הוא IRCC, שמפרסם ה-BNR כל רבעון. מ-1 באוקטובר 2026 הוא עומד על 5.57%. נניח מרווח של 2% (להמחשה): ריבית של 7.57%, והחזר של כ-1,487 אירו ל-25 שנה.
הרבה בנקים מציעים ריבית קבועה לשלוש עד חמש השנים הראשונות, ואחריה מעבר למדד ועוד מרווח. בקשו לראות את ההחזר בשני השלבים, לא רק בתקופה הקבועה. הסברנו את המדדים לעומק במאמר על IRCC ו-ROBOR.
מה עוד נכנס להחזר החודשי
הנוסחה מחשבת קרן וריבית. בפועל, החיוב החודשי והעלות השנתית כוללים עוד שכבות:
- ביטוח חובה לדירה (PAD) לפי חוק 260/2008, ובנוסף ביטוח מבנה שהבנק דורש, כשהבנק הוא המוטב.
- ביטוח חיים, שבנקים רבים דורשים או מתמחרים דרכו את הריבית.
- עמלות ניהול חשבון או ניהול הלוואה, לפי הבנק.
- הפרשי שער, אם ההכנסה שלכם בשקלים וההלוואה בליי או באירו.
לכן המספר להשוואה בין בנקים הוא DAE (dobânda anuală efectivă), הריבית השנתית האפקטיבית, שהבנק חייב להציג. היא כוללת את העלויות שמעבר לריבית הנומינלית.
כמה הכנסה הבנק ידרוש: תקרת ה-DSTI
לפי תקנה 17/2012 של ה-BNR, סך ההחזרים החודשיים על כל ההלוואות שלכם מוגבל ל-40% מההכנסה נטו בהלוואת ליי, ול-20% בהלוואת מט״ח. בהלוואה לרכישת דירה ראשונה, התקרה עולה ב-5 נקודות אחוז.
ובמספרים: החזר של כ-1,350 אירו דורש הכנסה נטו של כ-3,375 אירו בחודש לפחות בהלוואת ליי. ההכנסה היא שקובעת את גובה ההלוואה, לא שווי הנכס. על ההבדל בין ליי לאירו כתבנו במאמר על משכנתא באירו או בליי.
שאלות נפוצות
איך מחשבים החזר משכנתא ברומניה בלי מחשבון של בנק?
בגיליון אלקטרוני, עם הפונקציה PMT: ריבית שנתית חלקי 12, מספר החודשים וסכום ההלוואה. התוצאה היא קרן וריבית בתשלומים שווים. הוסיפו לה ביטוחים ועמלות כדי להגיע לעלות האמיתית.
כמה עולה בחודש משכנתא של 200,000 אירו ברומניה?
בריבית של 6.5%: כ-1,350 אירו בחודש ל-25 שנה, או כ-1,264 אירו ל-30 שנה, לפני ביטוחים ועמלות. בהלוואת ליי ההחזר משולם בליי, לפי הסכום שנקבע בליי ביום ההלוואה.
מה ההבדל בין rate egale ל-rate descrescătoare?
ב-rate egale ההחזר קבוע לאורך כל התקופה (שפיצר). ב-rate descrescătoare הקרן קבועה וההחזר יורד עם הזמן. השני מתחיל גבוה יותר אבל חוסך ריבית בסך הכול.
מה זה DAE ולמה הוא חשוב?
DAE היא הריבית השנתית האפקטיבית, שכוללת את עלויות ההלוואה מעבר לריבית הנומינלית. זה המספר הנכון להשוואה בין הצעות של בנקים שונים.
אפשר להחזיר את המשכנתא מוקדם?
כן. במסלול משתנה, פירעון מוקדם הוא בדרך כלל ללא עמלה. בתקופה של ריבית קבועה הבנק רשאי לגבות פיצוי מוגבל. בקשו את התנאים בכתב לפני החתימה.
השורה התחתונה
חישוב ההחזר הוא הדבר הראשון שכדאי לעשות, עוד לפני שבוחרים נכס. הוא מראה כמה תשלמו, כמה הכנסה הבנק ידרוש, ומה ישתנה אם הריבית תזוז בנקודת אחוז.
על התהליך המלא, מהאישור העקרוני ועד הנוטריון, כתבנו במדריך המשכנתא ברומניה צעד אחר צעד. ועל ההון העצמי שצריך להביא, במאמר על המקדמה ברומניה.
אם אתם רוצים לעבור על המספרים שלכם, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נחשב יחד את ההחזר, את ההכנסה הנדרשת ואת התרחישים.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: הבנק הלאומי של רומניה (BNR) (IRCC, שער החליפין) · תקנת BNR 17/2012, פורטל החקיקה הרומני (DSTI) · פורטל החקיקה הרומני (חוק 260/2008, ביטוח חובה) · Investropa (ינואר 2026, טווחי ריבית). החישובים במאמר הם חישובי נוסחה להמחשה.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הריביות והתנאים נכונים לאוקטובר 2026 ונקבעים על ידי כל בנק לפי פרופיל הלווה. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
