בהלוואת מט״ח, כמו אירו, ההחזרים מוגבלים ל-20% מההכנסה נטו. בליי: 40%.
לפי ה-BNR: עד 85% בליי, 80% באירו ללווה עם הכנסה באירו, ו-75% ללווה בלי הכנסה באירו.
מ-1 באוקטובר 2026 ה-IRCC עומד על 5.57%. ה-EURIBOR לשישה חודשים: כ-3.07% ב-30 בספטמבר.
בהלוואה של 200,000 אירו ל-25 שנה: כ-3,375 אירו נטו בליי, וכ-5,890 אירו בהלוואת אירו.
למי שמשתכר בשקלים, גם הלוואת ליי וגם הלוואת אירו הן במטבע זר. ההחזר זז עם השער.
משכנתא באירו או בליי: התשובה הקצרה
למשקיע שההכנסה שלו לא באירו ולא בליי, משכנתא בליי היא בדרך כלל המסלול הנגיש יותר ברומניה. לפי כללי הבנק הלאומי של רומניה (BNR), בהלוואת ליי ההחזרים יכולים להגיע ל-40% מההכנסה נטו, ובהלוואת מט״ח, כמו אירו, רק ל-20%. הריבית באירו נמוכה יותר, אבל הבנק יאשר עליה סכום קטן בהרבה מאותה הכנסה.
״למה לשלם 6.5% בליי כשבאירו זה נראה זול יותר?״ זו שאלה שאני שומע כמעט בכל שיחה על מימון. היא שאלה טובה, והתשובה שלה מתחילה לא בריבית אלא בשאלה אחת: באיזה מטבע אתם מרוויחים.
הכלל של הבנק המרכזי: מטבע ההלוואה קובע את התקרות
תקנה 17/2012 של ה-BNR קובעת תקרות שונות להלוואות בליי ולהלוואות במט״ח. בשיעור המימון היא מבחינה גם בין לווה שיש לו הכנסה באירו לבין לווה שאין לו, כמו משקיע שמשתכר בשקלים.
| מסלול | שיעור מימון מרבי (LTV) | תקרת החזר מההכנסה (DSTI) |
|---|---|---|
| הלוואה בליי | 85% | 40% (45% בדירה ראשונה) |
| אירו, לווה עם הכנסה באירו | 80% | 20% |
| אירו, לווה בלי הכנסה באירו | 75% | 20% |
אלה התקרות הרגולטוריות. בפועל, לתושבי חוץ עם הכנסה זרה הבנקים מממנים לרוב 50%–70%, כפי שפירטנו במדריך המשכנתא ברומניה.
המשמעות: על אותה הכנסה, הלוואת אירו תאושר בסכום קטן בהרבה מהלוואת ליי.
המדדים: IRCC בליי, EURIBOR באירו
בשני המסלולים, ריבית משתנה היא מדד ועוד מרווח של הבנק.
- בליי: המדד בהלוואות צרכנים הוא IRCC, שמפרסם ה-BNR כל רבעון. מ-1 באוקטובר 2026: 5.57%.
- באירו: המדד הוא EURIBOR, שמנהל מכון השווקים האירופי EMMI. ה-EURIBOR לשישה חודשים נקבע ב-30 בספטמבר 2026 על כ-3.07%.
הפער בין המדדים, כ-2.5 נקודות אחוז, משקף את הפער בין הריבית ברומניה (ריבית ה-BNR עומדת על 6.50%) לבין גוש האירו, בהשפעת הבנק המרכזי האירופי. את המדדים הסברנו לעומק במאמר על IRCC ו-ROBOR.
דוגמה: אותה הכנסה, שתי הלוואות
נניח הלוואה של 200,000 אירו ל-25 שנה, ולווה שמשתכר בשקלים. (הריביות להמחשה בלבד.)
| הלוואת ליי | הלוואת אירו | |
|---|---|---|
| ריבית לדוגמה | 6.5% | כ-5.07% (EURIBOR ועוד 2%) |
| החזר חודשי | כ-1,350 אירו (בליי) | כ-1,178 אירו |
| תקרת DSTI | 40% | 20% |
| הכנסה נטו נדרשת | כ-3,375 אירו | כ-5,890 אירו |
ההחזר באירו נמוך בכ-170 אירו בחודש. אבל כדי לקבל אותו, אותו לווה צריך הכנסה גבוהה בכ-75%. לכן מי שהכנסתו לא מספיקה למסלול האירו יקבל עליו הלוואה קטנה יותר, ויצטרך להביא יותר הון עצמי. חישוב ההחזר המלא מופיע במאמר על חישוב החזר משכנתא ברומניה.
סיכון המטבע: למי שמשתכר בשקלים, שתי ההלוואות זרות
זו הנקודה שהכי קל לפספס. למשקיע ישראלי, גם הלוואת ליי וגם הלוואת אירו הן הלוואות במטבע זר. ההחזר יעלה או ירד בשקלים לפי השער, בכל מסלול.
השאלה הנכונה היא איזה מסלול נותן לי את ההלוואה שאני צריך, בהחזר שאני יכול לשאת, בכל שער.
ההבדל הוא לאיזה זוג מטבעות אתם חשופים:
- הלוואת אירו: חשיפה לשער אירו-שקל.
- הלוואת ליי: חשיפה לשער ליי-שקל, שמושפע גם משער הליי מול האירו. לפי ה-BNR, ב-30 בספטמבר 2026 אירו אחד היה שווה כ-5.28 ליי.
לרומניה יש ניסיון עם הסיכון הזה. לווים שלקחו לפני 2008 הלוואות בפרנק שוויצרי ראו את ההחזרים שלהם עולים כשהפרנק התחזק. זה לא אומר שזה יקרה שוב, אבל זה מסביר למה הבנקים והרגולטור זהירים עם הלוואות במט״ח.
ומה יקרה להלוואת ליי כשרומניה תעבור לאירו
היעד הרשמי של רומניה הוא 2029, אבל הוא כבר נדחה בעבר, ורומניה עוד לא נכנסה למנגנון ERM II. פירטנו את התרחישים במאמר על רומניה והאירו.
אם וכאשר זה יקרה, הלוואות ליי יומרו לאירו לפי שער ההמרה שייקבע. כדאי לשאול את הבנק כבר עכשיו איך הוא מתכוון לטפל בהמרה, ולקבל תשובה בכתב. אין טעם לבחור מסלול רק בהימור על מועד ההצטרפות.
איך מחליטים: ארבע שאלות לבנקאי
- אילו תקרות מימון והחזר חלות עליי בכל מטבע, לפי ההכנסה שלי?
- מה ההחזר החודשי בכל מסלול, כולל ביטוחים, ומה ה-DAE?
- מה קורה אחרי תקופת הריבית הקבועה, ולאיזה מדד עוברים?
- מה תנאי הפירעון המוקדם וההמרה בין מטבעות?
ואם ההון העצמי מגיע מישראל, תכננו גם את העברת הכספים. על זה כתבנו במאמר על העברת כסף לרומניה.
שאלות נפוצות
אפשר בכלל לקחת משכנתא באירו ברומניה?
כן, בנקים ברומניה מציעים הלוואות באירו. אבל תקנות ה-BNR מגבילות את ההחזרים בהלוואת מט״ח ל-20% מההכנסה נטו, וללווה בלי הכנסה באירו גם את המימון ל-75%, ולכן הסכום שיאושר קטן בהרבה.
למה הריבית בליי גבוהה מהריבית באירו?
כי הריבית הבסיסית ברומניה גבוהה מזו של גוש האירו. ריבית ה-BNR עומדת על 6.50%, ומדד ה-IRCC על 5.57%, לעומת EURIBOR לשישה חודשים של כ-3.07% בסוף ספטמבר 2026.
אני משתכר בשקלים. איזו הלוואה פחות מסוכנת לי?
שתיהן חושפות אתכם לשער מול השקל. הבחירה תלויה ביכולת ההחזר, בגובה ההלוואה שתאושר ובתנאי הבנק. זו החלטה לקבל עם יועץ פיננסי שמכיר את המצב שלכם.
מה קורה להלוואת ליי ביום שרומניה מאמצת את האירו?
היא צפויה להיות מומרת לאירו לפי שער ההמרה הרשמי. מועד האימוץ לא ודאי, ולכן כדאי לברר מראש את מדיניות הבנק ולקבל אותה בכתב.
כמה הכנסה צריך למשכנתא של 200,000 אירו?
בדוגמה של 25 שנה: כ-3,375 אירו נטו בחודש בהלוואת ליי ב-6.5%, וכ-5,890 אירו בהלוואת אירו. בלי הלוואות אחרות.
השורה התחתונה
הריבית הנמוכה באירו נראית מפתה, אבל ברומניה הכלל של הבנק המרכזי קובע: אם אתם לא משתכרים באירו, הבנק יאשר לכם עליה פחות.
השאלה הנכונה היא לא ״איפה הריבית נמוכה יותר״, אלא ״איזה מסלול נותן לי את ההלוואה שאני צריך, בהחזר שאני יכול לשאת, בכל שער״.
אם אתם מתלבטים בין המסלולים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המספרים בשני המטבעות.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: הבנק הלאומי של רומניה (BNR) (IRCC, ריבית מדיניות, שער חליפין) · תקנת BNR 17/2012, פורטל החקיקה הרומני (LTV ו-DSTI) · EMMI, מנהל מדד EURIBOR · הבנק המרכזי האירופי (ECB) · Investropa (ינואר 2026). החישובים במאמר להמחשה.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הריביות והתנאים נכונים לאוקטובר 2026 ונקבעים על ידי כל בנק לפי פרופיל הלווה. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
