حساب قسط الرهن العقاري في رومانيا: كم ستدفعون شهرياً، وكيف تحسبونه بأنفسكم؟

حساب قسط الرهن العقاري في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

يتحدد القسط الشهري للرهن العقاري في رومانيا بثلاثة عناصر: مبلغ القرض، وسعر الفائدة السنوي، وعدد السنوات. قرض يعادل 200,000 يورو (بالليو) بفائدة 6.5% لمدة 25 عاماً يعني قسطاً يقارب 1,350 يورو شهرياً قبل التأمين. ولن يوافق البنك عليه إلا إذا بقي مجموع أقساطكم دون 40% من صافي دخلكم في قرض بالليو، وفق قواعد البنك الوطني الروماني (BNR).

من هذا الرقم يبدأ كل حديث لي مع المستثمرين حول التمويل. ليس الفائدة المعلنة ولا نسبة التمويل، بل القسط الشهري والدخل الذي يتطلبه. في هذا المقال ستجدون المعادلة وجدول الأقساط وما يضيفه البنك فوق الأصل والفائدة.

المعادلة: كيف يُحسب القسط الشهري

اسألوا المطوّرين عن هذا

معظم قروض الرهن العقاري في رومانيا تُسدَّد بأقساط متساوية ("rate egale"). المعادلة:

القسط الشهري = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

• P هو مبلغ القرض.
• r هو سعر الفائدة السنوي مقسوماً على 12. عند 6.5%: 0.065 ÷ 12 = 0.00542.
• n هو عدد الأقساط. على 25 عاماً: 300.

أي جدول بيانات يقوم بذلك عبر الدالة PMT. والنتيجة تشمل الأصل والفائدة فقط.

جدول الأقساط: قرض بقيمة 200,000 يورو

اسألوا المطوّرين عن هذا

الجدول محسوب بالمعادلة أعلاه، بأقساط متساوية، على قرض بقيمة 200,000 يورو. في قرض بالليو يكون المبلغ والأقساط بالليو: وفق سعر صرف BNR في 30 سبتمبر 2026، نحو 5.28 ليو لليورو، أي قرض بنحو 1,056,000 ليو. (للتوضيح فقط.)

الفائدة السنوية	25 عاماً	30 عاماً
5.5%	نحو 1,228 يورو	نحو 1,136 يورو
6.5%	نحو 1,350 يورو	نحو 1,264 يورو
7.5%	نحو 1,478 يورو	نحو 1,398 يورو

أمران لافتان. كل نقطة مئوية في الفائدة تساوي نحو 120–130 يورو شهرياً. والسنوات الإضافية تخفض القسط أقل مما يُظن: الانتقال من 25 إلى 30 عاماً عند 6.5% يوفر نحو 86 يورو شهرياً، لكنه يضيف نحو 50,000 يورو إلى إجمالي الفائدة (نحو 255,000 بدلاً من نحو 205,000).

أقساط متساوية أم متناقصة ("rate descrescătoare")

اسألوا المطوّرين عن هذا

تعرض البنوك الرومانية أيضاً جدولاً بأقساط أصل متساوية، "rate descrescătoare": جزء الأصل ثابت، والفائدة تُحسب على الرصيد المتبقي، فينخفض القسط مع الوقت.

على القرض نفسه، 200,000 يورو بفائدة 6.5% لمدة 25 عاماً:

• القسط الأول نحو 1,750 يورو بدلاً من نحو 1,350.
• القسط الأخير نحو 670 يورو.
• إجمالي الفائدة نحو 163,000 يورو بدلاً من نحو 205,000.

الثمن: قسط أول أعلى، وبالتالي دخل مطلوب أعلى في البداية. ومن يسمح دخله بذلك يدفع فائدة أقل في المجموع.

الفائدة: ثابتة أم متغيرة، وما هو IRCC

اسألوا المطوّرين عن هذا

في قروض الليو بفائدة متغيرة، تتكون الفائدة من مؤشر مضافاً إليه هامش البنك ("marjă"). منذ 2019 أصبح مؤشر قروض المستهلكين هو IRCC، الذي ينشره BNR كل ربع سنة. اعتباراً من 1 أكتوبر 2026 تبلغ قيمته 5.57%. لنفترض هامشاً قدره 2% (للتوضيح): فائدة 7.57% وقسط بنحو 1,487 يورو على 25 عاماً.

كثير من البنوك تعرض فائدة ثابتة للسنوات الثلاث إلى الخمس الأولى، ثم تنتقل إلى المؤشر مع الهامش. اطلبوا رؤية القسط في المرحلتين، لا في الفترة الثابتة فقط. شرحنا المؤشرين بالتفصيل في مقالنا عن IRCC وROBOR.

ما الذي يدخل أيضاً في التكلفة الشهرية

المعادلة تحسب الأصل والفائدة. أما عملياً فالدفعة الشهرية والتكلفة السنوية تشملان طبقات أخرى:

1. التأمين الإلزامي على المسكن (PAD) وفق القانون 260/2008، إضافة إلى تأمين العقار الذي يطلبه البنك ويكون فيه المستفيد.
2. تأمين الحياة، الذي تطلبه بنوك كثيرة أو تسعّر الفائدة على أساسه.
3. رسوم إدارة الحساب أو القرض، بحسب البنك.
4. فروق سعر الصرف، إذا كان دخلكم بعملة غير عملة القرض.

لذلك فالرقم الصحيح للمقارنة بين البنوك هو DAE (dobânda anuală efectivă)، أي معدل الفائدة السنوي الفعلي الذي يلتزم البنك بالإفصاح عنه، ويشمل التكاليف التي تتجاوز الفائدة الاسمية.

كم دخلاً سيطلب البنك: سقف DSTI

وفق لائحة BNR رقم 17/2012، يُحدَّد مجموع أقساطكم الشهرية على جميع القروض بـ40% من صافي الدخل في قرض بالليو، وبـ20% في قرض بعملة أجنبية. وفي قروض شراء المسكن الأول يرتفع السقف 5 نقاط مئوية.

بالأرقام: قسط بنحو 1,350 يورو يتطلب دخلاً صافياً لا يقل عن نحو 3,375 يورو شهرياً في قرض بالليو. دخلكم هو ما يحدد حجم القرض، لا قيمة العقار. قارنّا بين قرض الليو وقرض اليورو في مقالنا عن الرهن باليورو أم بالليو.

أسئلة شائعة

كيف أحسب قسط الرهن العقاري في رومانيا من دون حاسبة البنك؟

في جدول بيانات، عبر الدالة PMT: الفائدة السنوية مقسومة على 12، وعدد الأشهر، ومبلغ القرض. النتيجة هي الأصل والفائدة بأقساط متساوية. أضيفوا التأمين والرسوم للوصول إلى التكلفة الحقيقية.

كم يبلغ القسط الشهري لرهن بقيمة 200,000 يورو في رومانيا؟

عند 6.5%: نحو 1,350 يورو شهرياً على 25 عاماً، أو نحو 1,264 يورو على 30 عاماً، قبل التأمين والرسوم. وفي قرض بالليو يُدفع القسط بالليو، بحسب المبلغ المحدد بالليو يوم منح القرض.

ما الفرق بين "rate egale" و"rate descrescătoare"؟

في "rate egale" يبقى القسط ثابتاً طوال المدة. وفي "rate descrescătoare" يكون جزء الأصل ثابتاً وينخفض القسط مع الوقت. الخيار الثاني يبدأ أعلى لكنه يوفر فائدة في المجموع.

ما هو DAE ولماذا هو مهم؟

DAE هو معدل الفائدة السنوي الفعلي، ويشمل تكاليف القرض التي تتجاوز الفائدة الاسمية. وهو الرقم الصحيح للمقارنة بين عروض البنوك المختلفة.

هل يمكن سداد الرهن مبكراً؟

نعم. في الفائدة المتغيرة يكون السداد المبكر عادة بلا عمولة. أما خلال فترة الفائدة الثابتة فيحق للبنك طلب تعويض محدود السقف. اطلبوا الشروط كتابياً قبل التوقيع.

الخلاصة

حساب القسط هو أول ما ينبغي فعله، حتى قبل اختيار العقار. فهو يبين كم ستدفعون، وكم دخلاً سيطلب البنك، وما الذي يتغير إذا تحركت الفائدة نقطة واحدة.

للاطلاع على العملية كاملة، من الموافقة المبدئية حتى كاتب العدل، اقرأوا دليلنا خطوة بخطوة للرهن العقاري في رومانيا. وعن رأس المال الذاتي المطلوب، اقرأوا مقالنا عن الدفعة الأولى في رومانيا.

إذا أردتم مراجعة أرقامكم، احجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. سنحسب معاً القسط والدخل المطلوب والسيناريوهات المختلفة.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: البنك الوطني الروماني (BNR) (مؤشر IRCC، سعر الصرف) · لائحة BNR رقم 17/2012، البوابة التشريعية الرومانية (DSTI) · البوابة التشريعية الرومانية (القانون 260/2008، التأمين الإلزامي) · Investropa (يناير 2026، نطاقات الفائدة). الحسابات في المقال أمثلة توضيحية مبنية على المعادلة.

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الفوائد والشروط سارية في أكتوبر 2026، ويحددها كل بنك وفق ملف المقترض. قبل أي صفقة، يُنصح باستشارة مختصين محليين.