ANEVAR'ın yetkili bir üyesi, genellikle bankanın onaylı değerleme firmaları listesinden.
Romanya'nın 2025 baskısı değerleme standartları, 1 Temmuz 2025'ten beri zorunludur ve kredi değerlemeleri için bir rehber içerir.
Banka, satın alma fiyatı ile rapordaki değerden düşük olan üzerinden kredi verir.
%70 ile finanse edilen 300.000 €'luk bir konutta, fiyatın %5 altında çıkan bir değerleme, kendi kaynaklarınızdan 10.500 € daha fazla koymanız demektir.
Raporu okuyun, eksik belgeleri sunun, ikinci bir görüş isteyin, yeniden pazarlık edin veya farkı kapatın.
Romanya'da mülk değerlemesi: kısa yanıt
Konut kredisi vermeden önce Romanyalı bir banka, mülkün değerlemesini yetkili bir değerleme uzmanından, ulusal değerleme uzmanları derneği ANEVAR üyesinden, Romanya değerleme standartlarına (1 Temmuz 2025'ten beri yürürlükte olan SEV 2025 baskısı) göre çalışan birinden ister. Banka, satın alma fiyatı ile rapordaki değerden düşük olan üzerinden kredi verir. Değerleme fiyatın altında çıkarsa fark kendi kaynaklarınızdan ödenir veya satıcıyla yeniden pazarlık edilir. Değerleme ücretini borçlanan öder.
İsrail'de konut kredisi almış alıcılar o anı bilir: değerleme uzmanı gelir, ölçer, fotoğraflar çeker ve birkaç gün sonra bankanın ne kadar kredi vereceğini belirleyen bir rakam gelir. Romanya'da ilke aynıdır, yerel kurallarla. Nasıl işlediğini ve değerlemenin son aşamada sizi şaşırtmaması için neler yapılacağını anlatıyorum.
Mülkü kim değerler ve hangi kurallara göre?
- Değerleme uzmanı. Romanya Ulusal Değerleme Uzmanları Derneği (ANEVAR) yetkili bir üyesi. Bankalar genellikle onaylı değerleme firmaları listesiyle çalışır ve siz o listeden seçersiniz ya da banka birini atar.
- Standartlar. 1 Temmuz 2025'ten beri ANEVAR üyeleri için zorunlu olan Değerleme Standartları (SEV), 2025 baskısı. Krediyi teminat altına almak için yapılan değerlemelere özel bir rehber (GEV 520) içerir.
- Müşteri. Ücretini siz ödeseniz de rapor banka için hazırlanır.
Değerleme uzmanı bankanın riski için çalışır, sizin anlaşmanız için değil. Rakamın temkinli olmasının tam nedeni budur.
Değerleme uzmanı nelere bakar
- Konum: bölge, ulaşım, yakındaki hizmetler ve emsal satışlar.
- Emsaller: bölgedeki benzer mülkler için yakın zamanlı işlemler ve teklifler.
- Mülk: kullanılabilir alan, arsa alanı, yapı, bitiş seviyesi, durum ve enerji performansı.
- Hukuki durum: tapu sicili özeti, kadastro belgeleri, yapı ruhsatı ve kabul belgeleri.
- Yeni yapılar için: işlerin aşaması ve projenin belgeleri.
Piyasa değeri ve bankanın kredi değeri
| Süre | Ne anlama gelir |
|---|---|
| Satın alma fiyatı | Sözleşmenizdeki fiyat |
| Piyasa değeri | Değerleme uzmanının, mülkün normal piyasa koşullarında ne kadara satılacağına dair tahmini |
| Kredi değeri | Bankanın ne kadar kredi vereceğini hesaplamak için kullandığı değer; bankalar rapora ek olarak kendi ihtiyatlılık ilkelerini uygular |
| Kredi/değer oranı (LTV) | Kredinin, fiyat ile bankanın değerinden düşük olana oranı; Romanya Ulusal Bankası'nın belirlediği sınırlar içinde |
Banka her zaman düşük olan rakam üzerinden kredi verir. Fiyat 300.000 € ve değerleme 280.000 € ise kredi 280.000 € üzerinden hesaplanır.
Örnek: düşük değerleme parayla ne anlama gelir
Yalnızca bir örnek: fiyatı 300.000 € olan bir konut ve düşük olan değerin %70'ine kadar finansman sağlayan banka.
| Değerleme fiyata eşit | Değerleme fiyatın %5 altında | |
|---|---|---|
| Fiyat | €300,000 | €300,000 |
| Banka değerlemesi | €300,000 | €285,000 |
| Azami kredi (%70'e kadar, bankanın onayına tabi) | €210,000 | €199,500 |
| Kendi kaynaklarınız | €90,000 | €100,500 |
Değerlemedeki %5'lik fark, kendi kaynaklarınızdan 10.500 € daha fazla koymanız anlamına geldi. Bu yüzden değerleme, planın sonunda değil baştan bir parçası olmalıdır. Peşinat için Romanya'da peşinat rehberimize bakın.
Değerleme düşük çıkarsa ne yapmalı
- Raporu okuyun. Alanı, emsalleri ve değerleme uzmanının kullandığı belgeleri kontrol edin. Alanda veya belgelerde hatalar olabilir.
- Eksik olanı sunun. Planlar, şartnameler, ruhsatlar ve bitiş malzemeleri listesi tabloyu değiştirebilir.
- Bankaya ikinci bir görüşü sorun. Bazı bankalar buna izin verir; bir hak değildir.
- Yeniden pazarlık edin. Banka değerlemesi, fiyat görüşmesinde meşru bir argümandır.
- Farkı kendi kaynaklarınızdan kapatın, mülk hâlâ sizin için doğruysa.
Proje aşamasında alımlar: değerleme ne zaman yapılır?
Proje aşamasında satın aldığınızda bankanın değerlemesi genellikle kredi kullandırıldığında, tipik olarak tamamlanmaya yakın bir zamanda, konut inşa edilmiş haliyle değerlenebildiğinde gelir. Bu, değerlemenin ön sözleşmeyi imzalamanızdan aylar veya yıllar sonra gelebileceği anlamına gelir. Kendi kaynaklarınızı buna bir marjla planlayın. Proje aşamasında alımlar için proje aşamasındaki ve hazır mülk karşılaştırmamıza bakın.
Değerleme uzmanı bankanın riski için çalışır, sizin anlaşmanız için değil.
İsrail'den gelen alıcılar için finansman
İsrail mukimi için Romanyalı bir bankadan finansman mümkündür ve değerleme sürecin bir aşamasıdır. Kredi ve koşulları yalnızca müşterinin incelemesine ve kredi veren bankanın onayına tabidir. Belgeler ve süreler dahil tüm süreç adım adım konut kredisi rehberimizde, aylık ödeme hesabı ise Romanya'da konut kredisi ödemeleri makalemizde yer alıyor.
Sık sorulan sorular
Romanya'da konut kredisi için mülk değerlemesini kim yapar?
ANEVAR üyesi yetkili bir değerleme uzmanı; genellikle bankanın onaylı değerleme firmaları listesinden, SEV değerleme standartlarına göre çalışır.
Romanya'da banka değerlemesini kim öder?
Rapor banka için hazırlansa da değerleme uzmanının ücretini borçlanan öder.
Banka değerlemesi satın alma fiyatından düşükse ne olur?
Banka, düşük olan rakam üzerinden kredi verir. Fark kendi kaynaklarınızdan karşılanır veya fiyat yeniden pazarlık edilir. Raporda hata olup olmadığını kontrol edin ve eksik belgeleri sunun.
Değerleme fiyatla aynı mıdır?
Hayır. Fiyat, satıcıyla anlaştığınız bedeldir; değerleme ise değerleme uzmanının bağımsız piyasa değeri tahminidir ve banka bunu kendi ihtiyatlılık ilkesiyle kullanır.
Yeni yapı bir konut konut kredisi için ne zaman değerlenir?
Genellikle kredi kullandırıldığında, çoğunlukla tamamlanmaya yakın bir zamanda, konut inşa edilmiş haliyle değerlenebildiğinde. Bankanızın proje aşamasındaki alımları nasıl ele aldığını sorun.
Sonuç
Bankanın değerlemesi, fiyatınızın bankanın rakamıyla buluştuğu andır. Bunu önceden anlamak, yani değerleme uzmanını, standartları ve “ikisinden düşük olan” kuralını, son aşamada sürpriz olmasını önler.
Romanya'da bir alımı finanse etmeyi planlıyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Değerleme için bir marj dahil, finansman planını birlikte gözden geçiririz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya Ulusal Değerleme Uzmanları Derneği (ANEVAR) · Değerleme Standartları SEV 2025 · Romanya Ulusal Bankası (BNR) · BCR, mülk değerleme rehberi.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve mali tavsiye değildir. Compass Group Romania bir finans kuruluşu değildir ve kredi vermez veya kredi aracılığı yapmaz. Kredi ve koşulları yalnızca müşterinin incelemesine ve kredi veren bankanın onayına tabidir.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
