Un membru autorizat ANEVAR, de obicei dintr-o firmă de evaluare aflată pe lista agreată a băncii.
Standardele de evaluare românești, ediția 2025, obligatorii din 1 iulie 2025, inclusiv un ghid pentru evaluările pentru credite.
Banca finanțează pe baza celei mai mici valori dintre prețul de cumpărare și valoarea din raport.
La o locuință de 300.000 de euro finanțată 70%, o evaluare cu 5% sub preț înseamnă 10.500 de euro în plus din fonduri proprii.
Citiți raportul, completați documentele lipsă, cereți o a doua opinie, renegociați sau acoperiți diferența.
Evaluarea imobilului în România: răspunsul scurt
Înainte să acorde un credit ipotecar, o bancă din România comandă evaluarea proprietății unui evaluator autorizat, membru ANEVAR, asociația națională a evaluatorilor, care lucrează după standardele de evaluare românești (ediția SEV 2025, în vigoare din 1 iulie 2025). Banca finanțează pe baza celei mai mici valori dintre prețul de cumpărare și valoarea din raport. Dacă evaluarea iese sub preț, diferența se plătește din fonduri proprii sau se renegociază cu vânzătorul. Onorariul evaluării îl plătește împrumutatul.
Cine a mai luat un credit ipotecar cunoaște momentul: vine evaluatorul, măsoară, fotografiază, iar câteva zile mai târziu sosește o cifră care decide cât vă împrumută banca. Explic cum funcționează și ce puteți face pentru ca evaluarea să nu vă surprindă în ultima etapă.
Cine evaluează proprietatea și după ce reguli?
- Evaluatorul. Un membru autorizat al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR). Băncile lucrează de obicei cu o listă de firme de evaluare agreate, iar dumneavoastră alegeți din această listă sau banca desemnează una.
- Standardele. Standardele de evaluare (SEV), ediția 2025, obligatorii pentru membrii ANEVAR din 1 iulie 2025. Ele includ un ghid specific pentru evaluările făcute în vederea garantării unui împrumut (GEV 520).
- Clientul. Raportul se întocmește pentru bancă, chiar dacă îl plătiți dumneavoastră.
Evaluatorul lucrează pentru riscul băncii, nu pentru tranzacția dumneavoastră. Tocmai de aceea cifra este prudentă.
La ce se uită evaluatorul
- Amplasamentul: zona, accesul, serviciile din apropiere și vânzările comparabile.
- Comparabilele: tranzacții și oferte recente pentru proprietăți similare din zonă.
- Proprietatea: suprafața utilă, suprafața terenului, construcția, finisajele, starea și performanța energetică.
- Situația juridică: extrasul de carte funciară, documentația cadastrală, autorizația de construire și actele de recepție.
- La construcțiile noi: stadiul lucrărilor și documentele proiectului.
Valoarea de piață și finanțarea băncii
| Termen | Ce înseamnă |
|---|---|
| Prețul de cumpărare | Prețul din contractul dumneavoastră |
| Valoarea de piață | Estimarea evaluatorului privind prețul cu care proprietatea s-ar vinde în condiții normale de piață |
| Valoarea pentru creditare | Valoarea pe care banca o folosește ca să calculeze cât împrumută; băncile aplică propria prudență peste raport |
| Raportul credit/garanție (LTV) | Creditul ca procent din cea mai mică valoare dintre preț și valoarea băncii, în limitele stabilite de Banca Națională a României |
Banca finanțează întotdeauna pe baza cifrei mai mici. Dacă prețul este de 300.000 de euro și evaluarea de 280.000 de euro, creditul se calculează la 280.000 de euro.
Exemplu: ce înseamnă în bani o evaluare mai mică
Strict ilustrativ: o locuință de 300.000 de euro, cu banca finanțând până la 70% din valoarea mai mică.
| Evaluare egală cu prețul | Evaluare cu 5% sub preț | |
|---|---|---|
| Preț | 300.000 euro | 300.000 euro |
| Evaluarea băncii | 300.000 euro | 285.000 euro |
| Creditul maxim (70%) | 210.000 euro | 199.500 euro |
| Fonduri proprii | 90.000 euro | 100.500 euro |
O diferență de 5% la evaluare a devenit 10.500 de euro în plus din fonduri proprii. De aceea evaluarea trebuie să intre în plan de la început, nu la final. Despre avans, vedeți ghidul nostru despre avansul în România.
Ce faceți dacă evaluarea iese mai mică
- Citiți raportul. Verificați suprafața, comparabilele și documentele folosite de evaluator. Se întâmplă erori la suprafață sau în documente.
- Completați ce lipsește. Planurile, specificațiile, autorizațiile și lista finisajelor pot schimba imaginea.
- Întrebați banca de o a doua opinie. Unele bănci o permit; nu este un drept.
- Renegociați. O evaluare a băncii este un argument legitim într-o discuție despre preț.
- Acoperiți diferența din fonduri proprii, dacă proprietatea rămâne potrivită pentru dumneavoastră.
Cumpărarea în construcție: când se face evaluarea?
Când cumpărați în construcție, evaluarea băncii vine de obicei la tragerea creditului, de regulă aproape de finalizare, când locuința poate fi evaluată așa cum a fost construită. Asta înseamnă că evaluarea poate veni la luni sau ani după ce ați semnat antecontractul. Planificați-vă fondurile proprii cu o marjă pentru asta. Despre cumpărarea în construcție, vedeți comparația noastră dintre proprietatea în construcție și cea gata.
Evaluatorul lucrează pentru riscul băncii, nu pentru tranzacția dumneavoastră.
Finanțarea, inclusiv pentru cumpărătorii din Israel
Finanțarea de la o bancă românească pentru un rezident israelian este posibilă, iar evaluarea este o etapă a procesului, la fel ca pentru un cumpărător din România. Creditul și condițiile lui sunt supuse analizei clientului și aprobării exclusive a băncii finanțatoare. Procesul complet, cu documente și termene, este în ghidul nostru pas cu pas despre creditul ipotecar, iar calculul ratei lunare în articolul nostru despre ratele creditului ipotecar în România.
Întrebări frecvente
Cine face evaluarea imobilului pentru un credit ipotecar în România?
Un evaluator autorizat, membru ANEVAR, de obicei dintr-o firmă de evaluare aflată pe lista agreată a băncii, care lucrează după standardele de evaluare SEV.
Cine plătește evaluarea pentru bancă în România?
Împrumutatul plătește onorariul evaluatorului, chiar dacă raportul se întocmește pentru bancă.
Ce se întâmplă dacă evaluarea băncii este mai mică decât prețul de cumpărare?
Banca finanțează pe baza cifrei mai mici. Diferența se acoperă din fonduri proprii sau prin renegocierea prețului. Verificați raportul pentru erori și completați documentele lipsă.
Evaluarea este același lucru cu prețul?
Nu. Prețul este cel convenit cu vânzătorul; evaluarea este estimarea independentă a valorii de piață făcută de evaluator, pe care banca o folosește cu propria prudență.
Când se evaluează o locuință nouă pentru un credit ipotecar?
De obicei la tragerea creditului, adesea aproape de finalizare, când locuința poate fi evaluată așa cum a fost construită. Întrebați banca cum procedează la cumpărările în construcție.
Concluzia
Evaluarea băncii este momentul în care prețul dumneavoastră se întâlnește cu cifra băncii. Dacă o înțelegeți din timp, evaluatorul, standardele și regula „celei mai mici dintre cele două”, nu va deveni o surpriză în ultima etapă.
Dacă plănuiți să finanțați o cumpărare în România, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin planul de finanțare, inclusiv printr-o marjă pentru evaluare.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) · Standardele de evaluare SEV 2025 · Banca Națională a României (BNR) · BCR, ghid despre evaluarea imobilului.
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță financiară. Compass Group Romania nu este o instituție financiară și nu acordă și nu intermediază credite. Creditul și condițiile lui sunt supuse analizei clientului și aprobării exclusive a băncii finanțatoare.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
