Un membre agréé de l'ANEVAR, généralement choisi sur la liste des cabinets d'évaluation agréés par la banque.
Les normes roumaines d'évaluation, édition 2025, obligatoires depuis le 1er juillet 2025, avec un guide pour les évaluations liées à un prêt.
La banque prête sur le plus faible des deux montants : le prix d'achat ou la valeur figurant dans le rapport.
Pour un logement à 300 000 € financé à 70 %, une évaluation inférieure de 5 % au prix représente 10 500 € de fonds propres en plus.
Lire le rapport, fournir les documents manquants, demander une contre-expertise, renégocier, ou combler l'écart.
L'évaluation d'un bien en Roumanie : la réponse courte
Avant d'accorder un crédit immobilier, une banque roumaine commande l'évaluation du bien à un expert agréé, membre de l'ANEVAR, l'association nationale des évaluateurs, qui travaille selon les normes roumaines d'évaluation (édition SEV 2025, en vigueur depuis le 1er juillet 2025). La banque prête sur la base du plus faible des deux montants : le prix d'achat ou la valeur figurant dans le rapport. Si l'évaluation est inférieure au prix, la différence est financée sur vos fonds propres ou renégociée avec le vendeur. Les honoraires d'évaluation sont à la charge de l'emprunteur.
Les acquéreurs qui ont déjà contracté un crédit immobilier en Israël connaissent ce moment : l'expert passe, mesure, photographie, et quelques jours plus tard arrive un chiffre qui détermine combien la banque prêtera. En Roumanie, le principe est le même, avec des règles locales. Je vous explique comment cela fonctionne, et ce qu'il faut faire pour que l'évaluation ne vous prenne pas de court à la dernière étape.
Qui évalue le bien, et selon quelles règles ?
- L'évaluateur. Un membre agréé de l'Association nationale des évaluateurs de Roumanie (ANEVAR). Les banques travaillent généralement avec une liste de cabinets d'évaluation agréés : vous choisissez sur cette liste, ou la banque en désigne un.
- Les normes. Les normes d'évaluation (SEV), édition 2025, obligatoires pour les membres de l'ANEVAR depuis le 1er juillet 2025. Elles comprennent un guide spécifique pour les évaluations réalisées en garantie d'un prêt (GEV 520).
- Le client. Le rapport est établi pour la banque, même si c'est vous qui le payez.
L'évaluateur travaille pour le risque de la banque, pas pour votre opération. C'est précisément pour cela que le chiffre est prudent.
Ce que l'évaluateur examine
- L'emplacement : le secteur, l'accès, les services à proximité et les ventes comparables.
- Les comparables : les transactions et offres récentes portant sur des biens similaires dans le secteur.
- Le bien : la surface utile, la surface du terrain, la construction, les finitions, l'état et la performance énergétique.
- La situation juridique : l'extrait du registre foncier, les documents cadastraux, le permis de construire et les documents de réception.
- Pour une construction neuve : l'état d'avancement des travaux et les documents du projet.
Valeur de marché et prêt de la banque
| Terme | Ce qu'il signifie |
|---|---|
| Prix d'achat | Le prix figurant dans votre contrat |
| Valeur de marché | L'estimation par l'évaluateur du prix auquel le bien se vendrait dans des conditions de marché normales |
| Valeur retenue pour le prêt | La valeur que la banque utilise pour calculer le montant qu'elle prête ; les banques appliquent leur propre prudence en plus du rapport |
| Quotité de financement (LTV) | Le prêt exprimé en pourcentage du plus faible des deux montants, prix ou valeur retenue par la banque, dans les limites fixées par la Banque nationale de Roumanie |
La banque prête toujours sur le montant le plus faible. Si le prix est de 300 000 € et l'évaluation de 280 000 €, le prêt est calculé sur 280 000 €.
Exemple : ce que coûte une évaluation basse
À titre purement illustratif : un logement au prix de 300 000 €, la banque finançant jusqu'à 70 % de la valeur la plus faible.
| Évaluation égale au prix | Évaluation inférieure de 5 % au prix | |
|---|---|---|
| Prix | 300 000 € | 300 000 € |
| Évaluation de la banque | 300 000 € | 285 000 € |
| Prêt maximal (70 %) | 210 000 € | 199 500 € |
| Vos fonds propres | 90 000 € | 100 500 € |
Un écart de 5 % sur l'évaluation s'est traduit par 10 500 € de fonds propres supplémentaires. C'est pourquoi l'évaluation doit être intégrée au plan dès le départ, pas à la fin. Sur l'apport personnel, consultez notre guide de l'apport en Roumanie.
Que faire si l'évaluation est basse
- Lisez le rapport. Vérifiez la surface, les comparables et les documents utilisés par l'évaluateur. Les erreurs de surface ou de documents arrivent.
- Fournissez ce qui manque. Plans, descriptifs, permis et liste des finitions peuvent changer la donne.
- Demandez à la banque si une contre-expertise est possible. Certaines banques l'acceptent ; ce n'est pas un droit.
- Renégociez. Une évaluation bancaire est un argument légitime dans une discussion sur le prix.
- Comblez l'écart sur vos fonds propres, si le bien vous convient toujours.
Achats sur plan : quand l'évaluation a-t-elle lieu ?
Lorsque vous achetez sur plan, l'évaluation de la banque intervient généralement au moment du déblocage du prêt, le plus souvent à l'approche de l'achèvement, lorsque le logement peut être évalué tel que construit. L'évaluation peut donc intervenir des mois, voire des années, après la signature de l'avant-contrat. Prévoyez vos fonds propres avec une marge en conséquence. Sur les achats sur plan, consultez notre comparatif entre achat sur plan et bien achevé.
L'évaluateur travaille pour le risque de la banque, pas pour votre opération.
Le financement pour les acquéreurs venant d'Israël
Le financement par une banque roumaine est possible pour un résident israélien, et l'évaluation n'est qu'une étape du processus. Le prêt et ses conditions sont soumis à l'examen du dossier du client et à l'approbation de la seule banque prêteuse. L'ensemble du processus, documents et délais compris, figure dans notre guide pas à pas du crédit immobilier, et le calcul de la mensualité dans notre article sur les mensualités de crédit en Roumanie.
Questions fréquentes
Qui réalise l'évaluation d'un bien pour un crédit immobilier en Roumanie ?
Un évaluateur agréé membre de l'ANEVAR, généralement choisi sur la liste des cabinets d'évaluation agréés par la banque, qui travaille selon les normes d'évaluation SEV.
Qui paie l'évaluation bancaire en Roumanie ?
L'emprunteur paie les honoraires de l'évaluateur, même si le rapport est établi pour la banque.
Que se passe-t-il si l'évaluation de la banque est inférieure au prix d'achat ?
La banque prête sur le montant le plus faible. La différence est couverte par vos fonds propres ou par une renégociation du prix. Vérifiez que le rapport ne contient pas d'erreurs et fournissez les documents manquants.
L'évaluation est-elle la même chose que le prix ?
Non. Le prix est ce dont vous êtes convenu avec le vendeur ; l'évaluation est l'estimation indépendante de la valeur de marché par l'évaluateur, que la banque utilise en y appliquant sa propre prudence.
Quand un logement neuf est-il évalué pour un crédit immobilier ?
Généralement au moment du déblocage du prêt, souvent à l'approche de l'achèvement, lorsque le logement peut être évalué tel que construit. Demandez à votre banque comment elle traite les achats sur plan.
En résumé
L'évaluation de la banque est le moment où votre prix rencontre le chiffre de la banque. La comprendre à l'avance – l'évaluateur, les normes et la règle du « plus faible des deux » – évite qu'elle ne devienne une surprise à la dernière étape.
Si vous prévoyez de financer un achat en Roumanie, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue votre plan de financement, marge pour l'évaluation comprise.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Association nationale des évaluateurs de Roumanie (ANEVAR) · Normes d'évaluation SEV 2025 · Banque nationale de Roumanie (BNR) · BCR, guide de l'évaluation immobilière.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Compass Group Romania n'est pas un établissement financier et n'accorde ni n'intermédie de crédit. Le prêt et ses conditions sont soumis à l'examen du dossier du client et à l'approbation de la seule banque prêteuse.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
