يدفع الفرد 3% من قيمة الصفقة إذا امتلك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعدها. حتى عند البيع بخسارة.
حتى نهاية 2022 كانت الصفقات حتى 450,000 ليو معفاة. ومنذ 2023 تُطبق الضريبة على القيمة كاملة، حتى بين الأقارب.
يحسب كاتب العدل الضريبة ويحصّلها عند توقيع العقد النهائي ويحوّلها إلى الدولة حتى 25 من الشهر التالي.
من تاريخ الشراء إلى تاريخ البيع. في الإرث من تاريخ الوفاة، وفي البناء غير المكتمل من تاريخ شراء الأرض.
المقيمون في إسرائيل مثلاً يصرّحون بالربح الحقيقي ويدفعون 25% عنه، مع خصم للضريبة الرومانية بموجب الاتفاقية.
ضريبة بيع العقار في رومانيا: الإجابة المختصرة
في رومانيا، يدفع الفرد الذي يبيع شقة أو منزلاً أو أرضاً ضريبة بنسبة 3% من قيمة الصفقة إذا امتلك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% إذا امتلكه أكثر من ثلاث سنوات. تُحسب الضريبة على القيمة كاملة لا على الربح، ويحصّلها كاتب العدل يوم التوقيع، ولا يوجد حدّ إعفاء منذ 2023. وقد يفرض بلد إقامتك ضريبة على الربح أيضاً.
السؤال الذي يأتي في الاجتماع الأول
كثير من المستثمرين يسألونني عن ضريبة البيع قبل أن يختاروا العقار أصلاً. وهو سؤال ذكي: من يعرف مسبقاً كيف سيبدو يوم البيع، يخطط للصفقة كلها بشكل مختلف.
والإجابة الرومانية تفاجئ معظم المشترين من الخارج، لأن ضريبة البيع تُحسب على القيمة لا على الربح. حتى من يبيع بخسارة يدفعها.
كم ضريبة تدفع عند بيع عقار في رومانيا
القاعدة منصوص عليها في المادة 111 من قانون الضرائب الروماني، القانون 227/2015، وهي سارية في 2026:
| مدة الامتلاك | نسبة الضريبة | بيع بقيمة 200,000 يورو |
|---|---|---|
| حتى ثلاث سنوات | 3% من قيمة الصفقة | 6,000 يورو |
| أكثر من ثلاث سنوات | 1% من قيمة الصفقة | 2,000 يورو |
تنطبق القاعدة على الشقق والمنازل والأراضي على حدّ سواء. الفرق بين الشريحتين ثلاثة أضعاف، لذا يستحق تاريخ شرائك للعقار أن يُدوَّن ويُحفظ.
ونقطة أخرى يغفل عنها كثيرون: حتى نهاية 2022 كان هناك حدّ إعفاء قدره 450,000 ليو. وقد أُلغي، ومنذ 2023 تُطبق الضريبة على القيمة كاملة من أول ليو. ولا يُعفى البيع بين الأقارب أيضاً.
على أي قيمة تُحسب الضريبة
الأساس هو القيمة التي يصرّح بها الطرفان في العقد. لكن هناك حدّاً أدنى: إذا كانت القيمة المصرّح بها أقل من القيمة الدنيا في دراسة السوق لغرفة كتّاب العدل («دليل كتّاب العدل»، الذي كتبنا عنه في مقالنا عن علاوة المشتري الأجنبي)، تُحسب الضريبة على هذا الحدّ الأدنى.
ما لا يُخفّض الأساس:
- رصيد رهن عقاري متبقٍّ على العقار.
- عمولة الوسيط التي دفعتها.
- تكاليف التجديد.
- السعر الذي دفعته عند الشراء.
يمكن استبعاد الأثاث والأجهزة من الأساس إذا قُيّمت بشكل منفصل وقُدّمت كمنقولات.
من يحصّل الضريبة ومتى
لا تُدفع هذه الضريبة عبر إقرار سنوي. يحسبها كاتب العدل ويحصّلها يوم توقيع العقد النهائي ويحوّلها إلى الدولة حتى الخامس والعشرين من الشهر التالي، وفق قواعد مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF).
وبالنسبة للبائع الأجنبي، يعني ذلك أمرين عمليين:
- تحتاج إلى رقم تعريف ضريبي (NIF). إن لم يكن لديك رقم روماني، تصدره مصلحة الضرائب. راجع دليلنا لرقم التعريف الضريبي.
- عليك حضور التوقيع أو إرسال وكيل. لا يمكن التوقيع أمام كاتب العدل في رومانيا عن بُعد، لكن التوكيل ممكن.
يخضع غير المقيمين للضريبة تماماً مثل المقيمين في رومانيا على العقار الموجود فيها.
القرار المهم لا يُتخذ يوم البيع، بل يوم الشراء.
كيف تُحسب السنوات الثلاث
تُحسب مدة الامتلاك من تاريخ الشراء حتى تاريخ البيع. وهناك حالات خاصة، وفق قواعد كتّاب العدل:
- العقار الموروث: تبدأ المدة من تاريخ وفاة المورِّث، لا من تاريخ صدور شهادة الإرث.
- البناء غير المكتمل: تبدأ المدة من تاريخ شراء الأرض.
- الملكية المشتركة المكتسبة في تواريخ مختلفة: تُفحص كل حصة على حدة، فقد تجمع صفقة واحدة بين 1% و3%.
وإن كنت تشتري على المخطط: ينتقل العقار عادةً إلى اسمك بالعقد النهائي بعد اكتمال البناء، لا بالعقد المبدئي. تحقّق مع محاميك من التاريخ الذي سيُعتبر «تاريخ الشراء» في صفقتك.
ما لا تدفعه، وما قد تدفعه
في البيع العادي لعقار شخصي، لا توجد اشتراكات تأمين اجتماعي أو صحي (CAS وCASS) ولا ضريبة أرباح منفصلة. ضريبة البيع التي يحصّلها كاتب العدل هي الالتزام الوحيد في رومانيا.
واستثناءان يجدر معرفتهما:
- الأرض الزراعية خارج النطاق العمراني (extravilan) التي تُباع خلال ثماني سنوات من شرائها قد تخضع لضريبة خاصة إضافية.
- من يشتري ويبيع العقارات كمهنة قد يُعامل كمن يمارس نشاطاً اقتصادياً، بقواعد ضريبية مختلفة. هذا سؤال لمستشار ضريبي.
الضريبة في بلد إقامتك: مثال المقيمين في إسرائيل
كثير من الدول تفرض الضريبة على دخل مقيميها في العالم كله، بما في ذلك الربح من عقار في رومانيا. والمقيمون في إسرائيل مثال على ذلك: النسبة العامة هناك 25% على الربح الحقيقي، أي الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء بعد الربط بالتضخم، وفق سلطة الضرائب الإسرائيلية. وقد تُضاف ضريبة إضافية على الدخل المرتفع.
ويحصل المقيمون في إسرائيل على خصم للضريبة المدفوعة في رومانيا، بموجب اتفاقية الضرائب بين البلدين الموقّعة في 1997. باختصار:
| رومانيا | إسرائيل (للمقيمين فيها) | |
|---|---|---|
| أساس الضريبة | قيمة الصفقة كاملة | الربح الحقيقي فقط |
| النسبة | 3% أو 1% | 25% |
| من يحصّلها | كاتب العدل يوم التوقيع | إقرارك لدى سلطة الضرائب |
| الخصم | للضريبة المدفوعة في رومانيا |
رومانيا تفرض نسبة منخفضة على القيمة كلها، وإسرائيل نسبة مرتفعة على الربح فقط. وللتفاصيل، راجع دليلنا لاتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا. وإن كنت تقيم في بلد آخر، فتحقق من اتفاقية بلدك مع رومانيا.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع عقار في رومانيا؟
ليس بالمعنى المعتاد. يدفع الفرد ضريبة على قيمة الصفقة كاملة: 3% إذا امتلك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات. لا يُحسب ربح، ولذلك تُستحق الضريبة حتى عند البيع بخسارة.
من يدفع الضريبة، المشتري أم البائع؟
البائع. يحسب كاتب العدل الضريبة ويحصّلها يوم توقيع العقد النهائي ويحوّلها إلى مصلحة الضرائب، فلا حاجة إلى إقرار سنوي منفصل في رومانيا عن البيع نفسه.
هل ما زال إعفاء الـ450,000 ليو قائماً؟
لا. أُلغي الإعفاء اعتباراً من 2023، وتُطبق الضريبة اليوم على قيمة الصفقة كاملة، بما في ذلك البيع بين الأقارب.
ماذا لو بعت عقاراً ورثته؟
تُحسب مدة الامتلاك من تاريخ وفاة المورِّث. فإذا مرّت أكثر من ثلاث سنوات منذ ذلك، تكون النسبة 1%.
هل سأدفع ضريبة في بلدي أيضاً؟
قد يحدث ذلك. فالمقيمون في إسرائيل مثلاً يصرّحون بالربح الحقيقي ويدفعون 25% عنه، بعد خصم الضريبة الرومانية بموجب الاتفاقية. يعتمد الالتزام النهائي على وضعك الشخصي، لذا احسبه مع مستشار ضريبي قبل البيع.
هل يمكن البيع دون السفر إلى رومانيا؟
نعم، عبر توكيل لدى كاتب العدل. لا يمكن إجراء التوقيع نفسه عن بُعد، لكن الوكيل يستطيع التوقيع نيابةً عنك أمام كاتب العدل.
الخلاصة
ضريبة بيع العقار في رومانيا سهلة الحساب ومنخفضة النسبة، لكنها تُطبق على القيمة كاملة. ومن يمتلك العقار أكثر من ثلاث سنوات يدفع ثلث ما يدفعه من يبيع مبكراً.
القرار المهم لا يُتخذ يوم البيع، بل يوم الشراء: أن تعرف مسبقاً مدة الامتلاك المتوقعة، وكيف يُسجَّل العقار، وما ستصرّح به في بلدك. إذا كنت تدرس عقاراً الآن، في مشروع Compass on the Lake في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة بالإنجليزية أو الرومانية، وسنمرّ معاً على كل سطر. وللصورة الكاملة عن التكاليف بين الشراء والبيع، اقرأ مقالنا عن تكاليف امتلاك عقار في رومانيا.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية (القانون 227/2015، قانون الضرائب، المادة 111) · مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · PwC Tax Summaries, Romania · سلطة الضرائب الإسرائيلية.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الأرقام صحيحة لعام 2026 وقد تتغير. قبل البيع أو الشراء، استشر مستشاراً ضريبياً يعرف قوانين البلدين.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
