Eine Privatperson zahlt 3 % des Verkaufspreises bei bis zu drei Jahren Haltedauer, danach 1 %. Auch bei Verlust.
Bis Ende 2022 waren Verkäufe bis 450.000 Lei befreit. Seit 2023 gilt die Steuer auf den vollen Wert, auch unter Verwandten.
Der Notar berechnet die Steuer, zieht sie bei Unterzeichnung des endgültigen Vertrags ein und führt sie bis zum 25. des Folgemonats ab.
Vom Erwerb bis zum Verkauf. Bei Erbschaft ab dem Todestag. Bei unfertigem Bau ab dem Grundstückserwerb.
In Israel Ansässige etwa erklären den realen Gewinn und zahlen 25 % darauf, mit Anrechnung der rumänischen Steuer nach dem Abkommen.
Steuer beim Immobilienverkauf in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien zahlt eine Privatperson, die eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkauft, eine Steuer von 3 % des Verkaufspreises, wenn die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten wurde, und 1 %, wenn sie länger als drei Jahre gehalten wurde. Die Steuer wird auf den vollen Preis erhoben, nicht auf den Gewinn, der Notar zieht sie am Tag der Unterzeichnung ein, und seit 2023 gibt es keinen Freibetrag mehr. Auch Ihr Wohnsitzland kann den Gewinn besteuern; in Israel Ansässige etwa erklären ihn in Israel und erhalten eine Anrechnung der rumänischen Steuer.
Die Frage, die schon im ersten Gespräch kommt
Viele Investoren fragen mich nach der Verkaufssteuer, bevor sie überhaupt eine Immobilie ausgewählt haben. Eine kluge Frage: Wer im Voraus weiß, wie der Verkaufstag aussehen wird, plant das gesamte Geschäft anders.
Und die rumänische Antwort überrascht die meisten ausländischen Käufer, denn die Verkaufssteuer wird auf den Preis erhoben, nicht auf den Gewinn. Selbst wer mit Verlust verkauft, zahlt sie.
Wie viel Steuer Sie beim Immobilienverkauf in Rumänien zahlen
Die Regel steht in Artikel 111 des rumänischen Steuergesetzbuchs, Gesetz 227/2015, und gilt 2026:
| Haltedauer | Steuersatz | Verkauf zu 200.000 € |
|---|---|---|
| Bis zu drei Jahre | 3 % des Verkaufspreises | 6.000 € |
| Mehr als drei Jahre | 1 % des Verkaufspreises | 2.000 € |
Die Regel gilt gleichermaßen für Wohnungen, Häuser und Grundstücke. Der Unterschied zwischen beiden Stufen ist dreifach, daher lohnt es sich, das Erwerbsdatum festzuhalten und die Belege aufzubewahren.
Ein weiterer Punkt, den viele übersehen: Bis Ende 2022 gab es einen Freibetrag von 450.000 Lei. Er wurde abgeschafft, und seit 2023 gilt die Steuer auf den vollen Wert, ab dem ersten Leu. Auch Verkäufe zwischen Verwandten sind nicht befreit.
Auf welchen Wert die Steuer berechnet wird
Bemessungsgrundlage ist der Preis, den die Parteien im Vertrag angeben. Es gibt jedoch eine Untergrenze: Liegt der angegebene Preis unter dem Mindestwert aus der Marktstudie der Notarkammer (dem „Bewertungsleitfaden der Notare“, den wir in unserem Artikel über den Ausländeraufschlag behandelt haben), wird die Steuer auf diese Untergrenze berechnet.
Was die Bemessungsgrundlage nicht mindert:
- Ein noch auf der Immobilie lastender Hypothekensaldo.
- Die von Ihnen gezahlte Maklerprovision.
- Renovierungskosten.
- Der ursprünglich von Ihnen gezahlte Kaufpreis.
Möbel und Geräte können aus der Bemessungsgrundlage herausgenommen werden, wenn sie gesondert bepreist und als bewegliche Sachen ausgewiesen sind.
Wer die Steuer erhebt, und wann
Diese Steuer zahlen Sie nicht über eine Jahreserklärung. Der Notar berechnet sie, zieht sie am Tag der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags ein und führt sie an den Staat ab, bis zum 25. des Folgemonats, nach den Regeln der rumänischen Steuerbehörde (ANAF).
Für einen ausländischen Verkäufer bedeutet das zwei praktische Dinge:
- Sie benötigen eine Steuernummer (NIF). Haben Sie keine rumänische, stellt die Steuerbehörde sie aus. Siehe unseren Leitfaden zur rumänischen Steuernummer.
- Sie müssen bei der Unterzeichnung anwesend sein oder einen Vertreter schicken. Eine notarielle Unterzeichnung ist in Rumänien nicht aus der Ferne möglich, wohl aber mit Vollmacht.
Nichtansässige werden für in Rumänien gelegene Immobilien genauso besteuert wie in Rumänien Ansässige.
Die wichtige Entscheidung fällt nicht am Verkaufstag, sondern am Kauftag.
Wie die drei Jahre gezählt werden
Die Haltedauer läuft vom Erwerbsdatum bis zum Verkaufsdatum. Einige Sonderfälle nach den Regeln der Notare:
- Geerbte Immobilie: Die Frist beginnt mit dem Todestag des Erblassers, nicht mit der Ausstellung des Erbscheins.
- Unfertiger Bau: Die Frist beginnt mit dem Erwerb des Grundstücks.
- Miteigentum, das zu verschiedenen Zeitpunkten erworben wurde: Jeder Anteil wird gesondert bewertet, sodass bei einem Verkauf 1 % und 3 % zusammenkommen können.
Und wenn Sie vom Bauträger vor Fertigstellung kaufen: Die Immobilie geht in der Regel mit dem endgültigen Vertrag nach Abschluss der Bauarbeiten auf Ihren Namen über, nicht mit dem Vorvertrag. Klären Sie mit Ihrem Rechtsanwalt, welches Datum in Ihrem Fall als „Erwerbsdatum“ gilt.
Was Sie sonst nicht zahlen, und was womöglich doch
Beim gewöhnlichen Verkauf einer privaten Immobilie fallen keine Sozial- oder Krankenversicherungsbeiträge (CAS und CASS) und keine gesonderte Gewinnsteuer an. Die vom Notar erhobene Verkaufssteuer ist die einzige rumänische Steuerpflicht.
Zwei Ausnahmen sollten Sie kennen:
- Landwirtschaftliche Flächen außerhalb des bebauten Gebiets (extravilan), die innerhalb von acht Jahren nach dem Kauf verkauft werden, können einer zusätzlichen Sondersteuer unterliegen.
- Wer Immobilien gewerbsmäßig kauft und verkauft, kann als wirtschaftlich tätig eingestuft werden, mit anderen Steuerregeln. Das ist eine Frage für einen Steuerberater.
Die Steuer im Heimatland: das Beispiel der in Israel Ansässigen
Viele Länder besteuern ihre Ansässigen auf das Welteinkommen, einschließlich eines Gewinns aus einer rumänischen Immobilie. Israel ist ein Beispiel: Der allgemeine Satz beträgt laut der israelischen Steuerbehörde 25 % auf den realen Gewinn, also die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis nach Indexierung. Hohe Einkommen können zudem die Zusatzsteuer schulden.
In Israel Ansässige erhalten eine Anrechnung der in Rumänien gezahlten Steuer nach dem 1997 unterzeichneten Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Israel und Rumänien. In der Praxis:
| Rumänien | Israel | |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage | Der volle Verkaufspreis | Nur der reale Gewinn |
| Steuersatz | 3 % oder 1 % | 25 % |
| Erhoben durch | Den Notar, am Tag der Unterzeichnung | Ihre eigene Erklärung an die Steuerbehörde |
| Anrechnung | Für die in Rumänien gezahlte Steuer |
Rumänien erhebt einen niedrigen Satz auf den ganzen Preis; Israel einen hohen Satz, aber nur auf den Gewinn. Mehr zum Abkommen finden Sie in unserem Leitfaden zum Steuerabkommen zwischen Israel und Rumänien. Wenn Sie anderswo leben, prüfen Sie das Abkommen Ihres Landes mit Rumänien.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es beim Immobilienverkauf in Rumänien eine Kapitalertragsteuer?
Nicht im üblichen Sinn. Eine Privatperson zahlt Steuer auf den gesamten Verkaufspreis: 3 %, wenn die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten wurde, und 1 % nach drei Jahren. Ein Gewinn wird nicht berechnet, daher ist die Steuer auch bei einem Verkauf mit Verlust fällig.
Wer zahlt die Steuer, Käufer oder Verkäufer?
Der Verkäufer. Der Notar berechnet die Steuer, zieht sie am Tag der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags ein und führt sie an die Steuerbehörde ab, sodass für den Verkauf selbst keine gesonderte rumänische Jahreserklärung nötig ist.
Gibt es den Freibetrag von 450.000 Lei noch?
Nein. Der Freibetrag wurde ab 2023 abgeschafft, und die Steuer gilt nun auf den vollen Verkaufspreis, auch bei Verkäufen zwischen Verwandten.
Was gilt, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?
Die Haltedauer läuft ab dem Todestag des Erblassers. Sind seitdem mehr als drei Jahre vergangen, beträgt der Satz 1 %.
Zahle ich auch in meinem Heimatland Steuern?
Möglicherweise. In Israel Ansässige etwa erklären den realen Gewinn und zahlen darauf 25 %, abzüglich einer Anrechnung der rumänischen Steuer nach dem Doppelbesteuerungsabkommen. Ihre endgültige Steuerlast hängt von Ihrer persönlichen Situation ab; berechnen Sie sie daher vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.
Kann ich verkaufen, ohne nach Rumänien zu reisen?
Ja, mit einer notariellen Vollmacht. Die Unterzeichnung selbst ist nicht aus der Ferne möglich, doch ein Vertreter kann vor dem Notar in Ihrem Namen unterschreiben.
Fazit
Die Steuer beim Immobilienverkauf in Rumänien ist einfach zu berechnen und hat einen niedrigen Satz, gilt aber für den vollen Preis. Wer länger als drei Jahre hält, zahlt ein Drittel dessen, was ein früher Verkäufer zahlt.
Die wichtige Entscheidung fällt nicht am Verkaufstag, sondern am Kauftag: Sie sollten Ihre voraussichtliche Haltedauer kennen, wissen, wie die Immobilie eingetragen wird, und was Sie im Heimatland erklären müssen. Wenn Sie gerade eine Immobilie prüfen, ob in Compass on the Lake in Balotești oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir, und wir gehen jede Zeile gemeinsam durch. Und für das vollständige Bild der Kosten dazwischen lesen Sie unseren Artikel über die laufenden Kosten einer Immobilie in Rumänien.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal (Gesetz 227/2015, Steuergesetzbuch, Artikel 111) · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · Nationale Notarkammer Rumäniens (UNNPR) · PwC Tax Summaries, Rumänien · Israelische Steuerbehörde.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Angaben gelten für 2026 und können sich ändern. Ziehen Sie vor einem Verkauf oder Kauf einen Steuerberater hinzu, der das Recht beider Länder kennt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
