Un particulier paie 3 % du prix de vente si le bien a été détenu jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà. Même en cas de perte.
Jusqu'à fin 2022, les ventes jusqu'à 450 000 lei étaient exonérées. Depuis 2023, l'impôt porte sur la valeur totale, même entre proches.
Le notaire calcule l'impôt, le perçoit à la signature du contrat définitif et le reverse à l'État au plus tard le 25 du mois suivant.
De l'acquisition à la vente. Pour un bien hérité, à compter du décès. Pour une construction inachevée, de l'achat du terrain.
Les résidents israéliens, par exemple, déclarent la plus-value réelle et paient 25 %, avec un crédit pour l'impôt roumain prévu par la convention.
Impôt sur la vente d'un bien immobilier en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, un particulier qui vend un appartement, une maison ou un terrain paie un impôt de 3 % du prix de vente si le bien a été détenu jusqu'à trois ans, et de 1 % s'il a été détenu plus de trois ans. L'impôt est calculé sur le prix total, et non sur la plus-value ; le notaire le perçoit le jour de la signature et, depuis 2023, il n'existe plus de seuil d'exonération. Votre pays de résidence peut également imposer la plus-value ; les résidents israéliens, par exemple, la déclarent en Israël et bénéficient d'un crédit au titre de l'impôt roumain.
La question qui revient dès le premier rendez-vous
De nombreux investisseurs m'interrogent sur l'impôt de cession avant même d'avoir choisi un bien. C'est une question judicieuse : si vous savez à l'avance à quoi ressemblera le jour de la vente, vous concevez toute l'opération différemment.
Et la réponse roumaine surprend la plupart des acheteurs étrangers, car l'impôt de cession est calculé sur le prix, et non sur la plus-value. Même celui qui vend à perte le paie.
Combien d'impôt payez-vous en vendant un bien en Roumanie
La règle est fixée par l'article 111 du Code fiscal roumain, loi 227/2015, et elle s'applique en 2026 :
| Durée de détention | Taux d'imposition | Vente à 200 000 € |
|---|---|---|
| Jusqu'à trois ans | 3 % du prix de vente | 6 000 € |
| Plus de trois ans | 1 % du prix de vente | 2 000 € |
La règle s'applique de la même façon aux appartements, aux maisons et aux terrains. L'écart entre les deux tranches est du simple au triple : la date d'acquisition du bien mérite donc d'être consignée et conservée.
Un autre point que beaucoup ignorent : jusqu'à fin 2022, il existait un seuil d'exonération de 450 000 lei. Il a été supprimé et, depuis 2023, l'impôt s'applique à la valeur totale, dès le premier leu. Les ventes entre proches ne sont pas exonérées non plus.
Sur quelle valeur l'impôt est-il calculé
L'assiette est le prix déclaré par les parties dans le contrat. Mais il existe un plancher : si le prix déclaré est inférieur à la valeur minimale de l'étude de marché de la chambre des notaires (le « guide d'évaluation des notaires », que nous avons présenté dans notre article sur la prime de l'étranger), l'impôt est calculé sur ce plancher.
Ce qui ne réduit pas l'assiette :
- Le solde d'un prêt hypothécaire grevant encore le bien.
- La commission d'agence que vous avez payée.
- Les frais de rénovation.
- Le prix que vous avez payé à l'origine.
Les meubles et l'électroménager peuvent être exclus de l'assiette s'ils sont valorisés séparément et présentés comme des biens meubles.
Qui perçoit l'impôt, et quand
Vous ne payez pas cet impôt via une déclaration annuelle. Le notaire le calcule, le perçoit le jour de la signature du contrat définitif et le reverse à l'État au plus tard le 25 du mois suivant, conformément aux règles de l'administration fiscale roumaine (ANAF).
Pour un vendeur étranger, cela implique deux choses concrètes :
- Il vous faut un numéro d'identification fiscale (NIF). Si vous n'avez pas de numéro roumain, l'administration fiscale vous en attribue un. Consultez notre guide du numéro fiscal roumain.
- Vous devez assister à la signature, ou envoyer un représentant. La signature notariale en Roumanie ne peut pas se faire à distance, mais une procuration est possible.
Les non-résidents sont imposés exactement comme les résidents roumains sur les biens situés en Roumanie.
La décision importante ne se prend pas le jour de la vente, mais le jour de l'achat.
Comment les trois ans sont-ils comptés
La durée de détention court de la date d'acquisition à la date de vente. Quelques cas particuliers, selon les règles des notaires :
- Bien hérité : le délai court à compter de la date du décès, et non de la délivrance du certificat d'hérédité.
- Construction inachevée : le délai court à compter de la date d'acquisition du terrain.
- Indivision acquise à des dates différentes : chaque quote-part est appréciée séparément, si bien qu'une même vente peut combiner 1 % et 3 %.
Et si vous achetez sur plan : le bien passe généralement à votre nom avec le contrat définitif, une fois la construction achevée, et non avec l'avant-contrat. Vérifiez avec votre avocat quelle date sera retenue comme « date d'acquisition » dans votre opération.
Ce que vous ne payez pas, et ce que vous pourriez payer
Lors d'une vente ordinaire d'un bien personnel, il n'y a ni cotisations sociales ni cotisations santé (CAS et CASS), ni impôt distinct sur le bénéfice. L'impôt de cession perçu par le notaire est la seule charge fiscale roumaine.
Deux exceptions à connaître :
- Les terrains agricoles situés hors de la zone bâtie (extravilan) vendus dans les huit ans suivant l'achat peuvent être soumis à une taxe spéciale supplémentaire.
- Les personnes qui achètent et vendent des biens à titre professionnel peuvent être considérées comme exerçant une activité économique, avec des règles fiscales différentes. C'est une question à poser à un conseiller fiscal.
L'impôt dans votre pays : l'exemple des résidents israéliens
De nombreux pays imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux, y compris la plus-value réalisée sur un bien roumain. Israël en est un exemple : le taux général est de 25 % sur la plus-value réelle, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat après indexation, selon l'Autorité fiscale israélienne. Les hauts revenus peuvent également être redevables de la surtaxe.
Les résidents israéliens bénéficient d'un crédit au titre de l'impôt payé en Roumanie, en vertu de la convention fiscale Israël-Roumanie signée en 1997. Concrètement :
| Roumanie | Israël | |
|---|---|---|
| Assiette | Le prix de vente total | La plus-value réelle uniquement |
| Taux | 3 % ou 1 % | 25 % |
| Perçu par | Le notaire, le jour de la signature | Votre propre déclaration à l'administration fiscale |
| Crédit | Au titre de l'impôt payé en Roumanie |
La Roumanie applique un taux faible sur la totalité du prix ; Israël applique un taux élevé, mais uniquement sur la plus-value. Pour en savoir plus sur la convention, consultez notre guide de la convention fiscale Israël-Roumanie. Si vous résidez ailleurs, vérifiez la convention de votre pays avec la Roumanie.
Questions fréquentes
Existe-t-il un impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien en Roumanie ?
Pas au sens habituel. Un particulier paie un impôt sur la totalité du prix de vente : 3 % si le bien a été détenu jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà de trois ans. Aucune plus-value n'est calculée, de sorte que l'impôt est dû même en cas de vente à perte.
Qui paie l'impôt, l'acheteur ou le vendeur ?
Le vendeur. Le notaire calcule l'impôt, le perçoit le jour de la signature du contrat définitif et le reverse à l'administration fiscale : aucune déclaration annuelle roumaine distincte n'est donc nécessaire pour la vente elle-même.
L'exonération de 450 000 lei existe-t-elle encore ?
Non. L'exonération a été supprimée à partir de 2023, et l'impôt s'applique désormais à la totalité du prix de vente, y compris pour les ventes entre proches.
Et si je vends un bien dont j'ai hérité ?
La durée de détention court à compter de la date du décès. Si plus de trois ans se sont écoulés depuis, le taux est de 1 %.
Paierai-je aussi un impôt dans mon pays de résidence ?
C'est possible. Les résidents israéliens, par exemple, déclarent la plus-value réelle et paient 25 % sur celle-ci, déduction faite d'un crédit au titre de l'impôt roumain en vertu de la convention fiscale. Votre imposition finale dépend de votre situation personnelle : calculez-la avec un conseiller fiscal avant de vendre.
Puis-je vendre sans me rendre en Roumanie ?
Oui, au moyen d'une procuration notariée. La signature elle-même ne peut pas se faire à distance, mais un représentant peut signer en votre nom devant le notaire.
L'essentiel
L'impôt sur la vente d'un bien immobilier en Roumanie est simple à calculer et son taux est faible, mais il s'applique au prix total. Celui qui conserve son bien plus de trois ans paie trois fois moins que celui qui vend tôt.
La décision importante ne se prend pas le jour de la vente, mais le jour de l'achat : connaître votre durée de détention probable, la manière dont le bien est inscrit et ce que vous déclarerez dans votre pays. Si vous étudiez un bien en ce moment, à Compass on the Lake à Balotești ou ailleurs, réservez un échange de 30 minutes avec moi et nous passerons chaque ligne en revue ensemble. Et pour une vue complète des coûts entre l'achat et la vente, lisez notre article sur les coûts de détention d'un bien en Roumanie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain (loi 227/2015, Code fiscal, article 111) · Administration fiscale roumaine (ANAF) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · PwC Tax Summaries, Roumanie · Autorité fiscale israélienne.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les chiffres s'appliquent à 2026 et peuvent évoluer. Avant de vendre ou d'acheter, consultez un conseiller fiscal qui connaît le droit des deux pays.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
