La convention de non-double imposition Israël-Roumanie a été signée le 15 juin 1997 et s'applique depuis le 1er janvier 1999.
Le loyer et la plus-value de cession sont d'abord imposés en Roumanie, où se trouve le bien. Israël accorde un crédit dans la limite de l'impôt israélien.
Opter pour le régime israélien à 15 % (article 122A), c'est renoncer au crédit : l'impôt roumain devient un coût définitif.
L'impôt roumain sur les dividendes est passé à 16 % en 2026. La convention le plafonne à 15 %, avec un certificat de résidence israélien.
Conserver les justificatifs, choisir le régime chaque année, demander un certificat de résidence, déclarer à temps et préparer la vente.
La convention fiscale Israël-Roumanie : la réponse courte
La convention fiscale entre Israël et la Roumanie a été signée le 15 juin 1997 et s'applique depuis le 1er janvier 1999. En matière immobilière, elle pose un principe simple : la Roumanie, où se trouve le bien, dispose du droit prioritaire d'imposer le loyer et la plus-value de cession, et un résident israélien obtient en Israël un crédit au titre de l'impôt roumain, dans la limite de l'impôt israélien dû sur le même revenu. La convention n'annule pas l'impôt israélien ; elle évite de payer deux fois sur le même shekel.
« Il y a une convention, donc je ne paie pas d'impôt en Israël, n'est-ce pas ? » C'est sans doute le malentendu le plus fréquent que je rencontre chez les investisseurs israéliens. La réponse est non, et dans certains cas, c'est précisément là que l'on perd de l'argent.
Qu'est-ce qu'une convention fiscale, et pourquoi elle compte pour les propriétaires
Une convention de non-double imposition est un accord entre deux pays qui détermine lequel impose chaque type de revenu, et comment l'autre pays tient compte de l'impôt déjà payé.
Sans convention, un résident israélien possédant un bien en Roumanie pourrait payer l'impôt plein dans les deux pays sur le même loyer. Avec la convention, il y a un ordre : un pays impose en premier, et l'autre accorde un crédit.
Le texte de la convention est disponible sur le portail législatif roumain, sous « Convenție 15/06/1997 », et sur le site de l'Administration fiscale israélienne.
Ce que dit la convention en matière immobilière
Revenus locatifs
Les revenus de biens immobiliers sont imposés dans le pays où le bien est situé. La Roumanie impose donc le loyer selon sa propre législation : actuellement 10 % après un abattement forfaitaire de 20 %. Pour le détail et les échéances, consultez notre guide de l'impôt sur les revenus locatifs en Roumanie.
Plus-values de cession
Les plus-values tirées de la vente d'un bien immobilier peuvent elles aussi être imposées dans le pays où le bien est situé. En Roumanie, un particulier paie lors d'une vente un pourcentage de la valeur de la transaction : 3 % en cas de détention jusqu'à trois ans, 1 % au-delà de trois ans. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l'imposition de la vente d'un bien en Roumanie.
Le crédit d'impôt en Israël
Un résident israélien est imposé en Israël sur ses revenus mondiaux. En vertu de la convention, Israël permet de déduire l'impôt payé en Roumanie de l'impôt israélien, mais pas au-delà de l'impôt israélien dû sur le même revenu.
Les deux régimes israéliens, et le piège du régime à 15 %
Pour les loyers d'un bien situé à l'étranger, un résident israélien dispose de deux options en vertu de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu :
| Régime à 15 % (article 122A) | Régime au taux marginal | |
|---|---|---|
| Taux | 15 % du loyer | Barème personnel de l'impôt |
| Charges déductibles | Amortissement uniquement | Toutes les charges admises |
| Crédit au titre de l'impôt roumain | Aucun | Oui, en vertu de la convention |
| Convient généralement | Tranche d'imposition élevée, charges faibles | Tranche d'imposition basse, ou charges élevées |
Le piège : opter pour le régime à 15 %, c'est renoncer au crédit, de sorte que l'impôt roumain devient un coût définitif. La convention existe, mais dans ce régime, vous n'en profitez pas.
La convention Israël-Roumanie est un bon outil, mais ce n'est pas de la magie.
Dividendes, intérêts et redevances : la détention via une société
Quiconque détient un bien via une société roumaine (SRL) et en distribue les bénéfices est concerné par les articles relatifs aux dividendes. Selon PwC Tax Summaries, depuis le 1er janvier 2026, l'impôt roumain sur les dividendes est passé à 16 %, et il peut être réduit en application d'une convention fiscale.
Les taux maximaux prévus par la convention Israël-Roumanie :
- Dividendes : 15 %.
- Intérêts : 10 %, et 5 % dans certains cas d'équipements vendus à crédit.
- Redevances : 10 %.
Pour bénéficier du taux conventionnel, la société roumaine qui verse les revenus a généralement besoin d'un certificat de résidence fiscale délivré par l'Administration fiscale israélienne. À défaut, le taux roumain plein est retenu à la source.
Ce que la convention ne fait pas
- Elle ne vous exonère pas de l'impôt israélien. Elle évite la double imposition ; elle n'annule pas l'obligation fiscale.
- Elle ne dispense pas de déclarer. Un résident israélien déclare le loyer et la vente en Israël, même après avoir payé l'impôt en Roumanie.
- Elle ne couvre pas les impôts locaux. L'impôt foncier annuel versé à la collectivité locale roumaine est une question distincte.
- Elle ne traite pas de la sécurité sociale. Un accord distinct entre Israël et la Roumanie existe à cet effet, en vigueur depuis 2013 selon l'Institut national d'assurance d'Israël.
Et si vous envisagez un crédit immobilier roumain : nous expliquons s'il affecte votre notation de crédit en Israël dans un article distinct.
Check-list : utiliser la convention en pratique
- Conservez toutes les preuves de l'impôt payé en Roumanie. Sans elles, pas de crédit en Israël.
- Choisissez le régime israélien chaque année, en fonction des chiffres de l'année, avec un conseiller fiscal.
- Demandez un certificat de résidence israélien en cas de dividendes ou d'intérêts provenant de Roumanie.
- Déclarez dans les délais dans les deux pays. En Roumanie, la déclaration annuelle doit être déposée avant le 25 mai auprès de l'ANAF.
- Préparez la vente à l'avance, car c'est là que l'écart entre les deux systèmes est le plus important.
Lorsque nous accompagnons des acquéreurs dans notre projet à Balotești, nous préparons la liste des questions destinées à leur conseiller fiscal transfrontalier avant l'avant-contrat, car des décisions comme l'achat en nom propre ou via une société sont difficiles à modifier par la suite.
Questions fréquentes
Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et la Roumanie ?
Oui. La convention de non-double imposition a été signée le 15 juin 1997 et s'applique depuis le 1er janvier 1999. Elle couvre les résidents des deux pays, personnes physiques et sociétés.
Où l'impôt est-il payé sur le loyer d'un bien situé en Roumanie ?
D'abord en Roumanie, où se trouve le bien, puis le revenu est déclaré en Israël. Dans le régime israélien au taux marginal, vous obtenez un crédit au titre de l'impôt roumain ; dans le régime à 15 %, non.
La convention m'exonère-t-elle de l'impôt en Israël ?
Non. La convention évite la double imposition, c'est-à-dire qu'elle accorde un crédit au titre de l'impôt payé en Roumanie, dans la limite de l'impôt israélien. Si l'impôt israélien est supérieur à l'impôt roumain, vous payez la différence en Israël.
Que se passe-t-il lorsque je vends un bien en Roumanie ?
En Roumanie, un particulier paie 3 % de la valeur de la transaction en cas de détention jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà. En Israël, vous déclarez la plus-value et obtenez un crédit au titre de l'impôt roumain en vertu de la convention, dans la limite de l'impôt israélien.
Quelle retenue s'applique à un dividende versé par une société roumaine à un résident israélien ?
Le taux roumain en 2026 est de 16 %, et la convention le plafonne à 15 %, à condition que la société qui verse le dividende reçoive un certificat de résidence fiscale israélien.
En résumé
La convention Israël-Roumanie est un bon outil, mais ce n'est pas de la magie. Elle établit un ordre : la Roumanie impose en premier, Israël accorde un crédit. Ce qui vous reste en poche dépend des décisions que vous prenez : le régime israélien, la structure de détention et le calendrier de la vente.
Si vous êtes en phase de préparation, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Je ne remplacerai pas votre conseiller fiscal, mais je vous aiderai à vous présenter à lui avec les bonnes questions. Pour une vue d'ensemble de la fiscalité des acquéreurs israéliens, consultez notre guide fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain (convention entre la Roumanie et Israël tendant à éviter la double imposition, 15 juin 1997 ; Code fiscal, loi 227/2015) · Administration fiscale israélienne (article 122A de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu) · PwC Tax Summaries, Roumanie · Agence fiscale roumaine (ANAF) · Institut national d'assurance d'Israël.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. L'application de la convention dépend de votre situation personnelle et du droit en vigueur dans les deux pays. Avant toute décision, consultez un conseiller fiscal maîtrisant le droit israélien et le droit roumain.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
