10 % après un abattement forfaitaire de 20 %, soit environ 8 % du loyer brut. Le taux est identique pour résidents et non-résidents.
Pour la location touristique jusqu'à 7 chambres, l'abattement est de 30 %, et l'imposition effective d'environ 7 % du loyer.
Un bailleur particulier enregistre le bail à l'ANAF avec le formulaire C168, via l'espace personnel en ligne, dans les 30 jours.
Les revenus de chaque année sont déclarés dans la déclaration unique (formulaire 212) au plus tard le 25 mai suivant, et payés à la même date.
Les résidents israéliens choisissent entre un régime à 15 %, sans crédit pour l'impôt roumain, et le taux marginal avec crédit conventionnel.
L'impôt sur les revenus locatifs en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, un particulier qui loue un appartement ou une villa en longue durée paie un impôt de 10 % sur le loyer après un abattement forfaitaire de 20 %, soit environ 8 % du loyer brut. Pour la location touristique jusqu'à 7 chambres, l'abattement est de 30 %, et l'imposition effective d'environ 7 %. Les taux sont identiques pour les résidents et les non-résidents, et si vous êtes résident fiscal ailleurs, par exemple en Israël, vous y déclarez également ces revenus.
Une question que j'entends souvent : « Si je loue, combien d'impôt vais-je payer là-bas, et comment déclarer depuis l'étranger ? » La réponse est plus simple qu'il n'y paraît, mais elle comporte trois dates qu'il vaut mieux connaître à l'avance.
Les taux : location longue durée et courte durée
Le système roumain ne vous demande pas de justifier vos dépenses. Il prévoit à la place un abattement forfaitaire, puis un impôt sur le reste. Voici comment PwC Tax Summaries résume les règles :
| Type de location | Abattement forfaitaire | Impôt sur le reste | Taux effectif sur le loyer brut |
|---|---|---|---|
| Location classique (longue durée) | 20 % | 10 % | environ 8 % |
| Location touristique, jusqu'à 7 chambres | 30 % | 10 % | environ 7 % |
| Plus de 7 chambres pour des touristes | Traitée comme une activité commerciale, règles différentes |
Méfiez-vous des anciens guides. Jusqu'à fin 2023, l'abattement pour la location classique était de 40 %, ce qui explique que des chiffres comme « 6 % effectifs » circulent encore en ligne. Depuis 2024, l'abattement est de 20 %.
Un exemple illustratif
Un loyer de 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an, en location longue durée :
- Abattement forfaitaire de 20 % : 2 400 €.
- Revenu imposable : 9 600 €.
- Impôt de 10 % : 960 € par an.
Qui paie : vous ou le locataire
Il existe deux cas de figure, selon le locataire :
- Le locataire est une société ou une entité tenant une comptabilité. Il retient l'impôt à la source, 10 % après un abattement de 20 %, et le reverse à l'administration fiscale au plus tard le 25 du mois suivant. Cet impôt est libératoire.
- Le locataire est un particulier. Vous déclarez et payez vous-même, dans la déclaration annuelle.
Trois dates à noter dans votre agenda
- 30 jours après la signature : l'enregistrement auprès de l'ANAF. Un bailleur particulier doit enregistrer le bail auprès de l'administration fiscale roumaine (ANAF) au moyen du formulaire C168, via l'espace personnel en ligne (SPV), dans les 30 jours suivant la signature ou toute modification. La fin du bail doit également être déclarée.
- Le 25 mai de l'année suivante : la déclaration annuelle. Les revenus d'une année sont déclarés dans la « déclaration unique » (Declarația unică, formulaire 212) au plus tard le 25 mai de l'année suivante, et l'impôt est payé à la même date.
- Le 25 de chaque mois, si le locataire pratique la retenue. La responsabilité incombe alors au locataire, mais demandez-lui un justificatif de la retenue.
Pour tout cela, vous avez besoin d'un numéro d'identification fiscale roumain (NIF) et d'un accès à l'espace personnel en ligne de l'ANAF.
La contribution santé (CASS) : quand s'applique-t-elle ?
Au-delà d'un certain seuil, une contribution d'assurance maladie (CASS) de 10 % s'ajoute. Selon PwC, en 2026, elle s'applique lorsque les revenus locatifs nets, seuls ou cumulés avec d'autres revenus, dépassent 6 salaires minimums bruts, soit 24 300 lei par an, dans la limite de 24 salaires minimums, soit 97 200 lei.
L'impôt sur les revenus locatifs en Roumanie est simple. Ce qui demande de l'attention, c'est la routine.
S'applique-t-elle à un non-résident assuré dans un autre pays ? Cela dépend de votre situation au regard de l'assurance maladie. Israël et la Roumanie, par exemple, ont également conclu un accord de sécurité sociale, selon l'Institut national d'assurance israélien. Vérifiez ce point avec un conseiller fiscal avant votre première déclaration, pas après.
La couche fiscale dans votre pays : l'exemple israélien
La plupart des pays imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux : le loyer roumain doit donc aussi être déclaré dans votre pays. Pour les résidents israéliens, il existe deux régimes, selon l'Administration fiscale israélienne :
- Le régime à 15 % (article 122A de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu). 15 % du loyer, seul l'amortissement étant déductible, et sans crédit pour l'impôt payé en Roumanie.
- Le régime au taux marginal. Les charges sont déduites, l'impôt est payé selon le barème personnel, et l'impôt roumain est imputé en vertu de la convention fiscale entre les deux pays.
Nous présentons la convention elle-même dans notre article sur la convention fiscale Israël-Roumanie, et les deux couches réunies, avec un exemple chiffré, dans notre article sur le coût de détention d'un bien en Roumanie. Les résidents israéliens doivent aussi vérifier si des cotisations à l'Assurance nationale s'appliquent aux revenus locatifs étrangers, ce qui dépend de leur statut professionnel.
Ce qu'il ne faut pas faire
- Ne renoncez pas à déclarer sous prétexte que « c'est une petite somme ». La déclaration est obligatoire en Roumanie dès le premier leu, et le bail est enregistré auprès de l'ANAF.
- Ne vous fiez pas aux chiffres des anciens guides. L'abattement a changé, tout comme la contribution santé.
- N'oubliez pas l'impôt foncier annuel. Il est payé séparément à la collectivité locale, même lorsque le bien est loué. Pour en savoir plus, consultez notre guide de l'impôt foncier annuel en Roumanie.
Les acquéreurs d'une villa dans notre projet de Balotești qui envisagent de la louer reçoivent de notre part cette liste de dates le jour de la remise des clés. Mais le calcul fiscal personnel se fait toujours avec un conseiller fiscal.
Questions fréquentes
Combien d'impôt paie-t-on sur un loyer en Roumanie ?
Un particulier qui loue en longue durée paie 10 % après un abattement forfaitaire de 20 %, soit environ 8 % du loyer brut. Pour la location touristique jusqu'à 7 chambres, l'abattement est de 30 %, et l'imposition effective d'environ 7 %.
Les non-résidents paient-ils un impôt locatif différent en Roumanie ?
Non. Selon PwC, les non-résidents paient les mêmes taux que les résidents sur les revenus tirés d'un bien situé en Roumanie. Les différences portent sur la contribution santé, qui dépend de la situation d'assurance, et sur la déclaration dans le pays de résidence.
Quand dois-je déclarer et payer l'impôt ?
Les revenus de chaque année sont déclarés dans la déclaration unique au plus tard le 25 mai de l'année suivante, et payés à la même date. Si le locataire est une société, elle retient l'impôt à la source et le reverse au plus tard le 25 du mois suivant.
Dois-je enregistrer le bail auprès de l'administration fiscale ?
Oui. Un bailleur particulier enregistre le bail auprès de l'ANAF au moyen du formulaire C168, via l'espace personnel en ligne, dans les 30 jours suivant la signature ou toute modification du bail.
Les résidents israéliens paient-ils aussi un impôt sur le loyer en Israël ?
Oui. Un résident israélien déclare le loyer roumain et choisit entre le régime à 15 %, sans crédit pour l'impôt roumain, et le régime au taux marginal, avec un crédit au titre de la convention fiscale. Le choix dépend de la situation personnelle et se fait de préférence avec un conseiller fiscal.
En résumé
L'impôt sur les revenus locatifs en Roumanie est simple : 10 % après un abattement forfaitaire, sans discussion sur les dépenses. Ce qui demande de l'attention, c'est la routine : enregistrer le bail dans les 30 jours, déclarer au plus tard le 25 mai, et déclarer en parallèle dans votre pays.
Si vous envisagez de louer un bien en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les dates, les documents et les questions à poser à votre conseiller fiscal. Et si vous vous demandez qui s'occupera des locataires au quotidien, lisez notre article sur la gestion d'un bien depuis l'étranger.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : PwC Tax Summaries, Romania · Administration fiscale roumaine (ANAF) (formulaire C168, déclaration unique 212) · Portail de la législation roumaine (Code fiscal, loi 227/2015) · Administration fiscale israélienne (article 122A de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu) · Institut national d'assurance israélien.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La législation fiscale en Roumanie et ailleurs évolue, et votre imposition réelle dépend de votre situation personnelle. Avant de louer, consultez un conseiller fiscal qui connaît le droit des deux pays.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
