Romanya'da kira gelirinden ne kadar vergi ödenir ve nasıl beyan edilir?

Romanya'da kira geliri vergisi: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bir daireyi veya villayı uzun süreli kiralayan gerçek kişi, sabit %20 indirimden sonra kira üzerinden %10 vergi öder; bu brüt kiranın yaklaşık %8'idir. 7 odaya kadar turistik kiralamalarda indirim %30'dur, dolayısıyla fiili vergi yaklaşık %7'dir. Oranlar mukimler ve mukim olmayanlar için aynıdır ve başka bir ülkede, örneğin İsrail'de vergi mukimiyseniz geliri orada da bildirirsiniz.

Sıkça duyduğum bir soru: "Kiralarsam orada ne kadar vergi öderim ve yurt dışından beyanı nasıl veririm?" Cevap göründüğünden daha basit, ancak önceden bilmeye değer üç tarih var.

Oranlar: uzun ve kısa süreli kiralamalar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya sistemi giderleri kanıtlamanızı istemez. Bunun yerine sabit bir indirim vardır ve kalan üzerinden vergi alınır. PwC Tax Summaries kuralları şöyle özetliyor:

Kiralama türü	Sabit indirim	Kalan üzerinden vergi	Brüt kiraya göre fiili oran
Normal (uzun süreli) kiralama	20%	10%	yaklaşık %8
Turistik kiralama, 7 odaya kadar	30%	10%	yaklaşık %7
Turistik amaçlı 7 odadan fazla	İşletme olarak değerlendirilir, farklı kurallar

Eski rehberlere dikkat. 2022 sonuna kadar normal kiralamalarda indirim %40 idi; bu yüzden "%6 fiili" gibi rakamlar hâlâ internette dolaşıyor. 2023'te hiç indirim yoktu ve 2024'ten beri indirim %20'dir.

Açıklayıcı bir örnek

Uzun süreli kiralamada ayda 1.000 €, yılda 12.000 € kira:

1. Sabit %20 indirim: 2.400 €.
2. Vergilendirilebilir gelir: 9.600 €.
3. %10 vergi: yılda 960 €.

Kim öder: siz mi, kiracı mı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İki yol vardır ve kiracıya bağlıdır:

• Kiracı bir şirket ya da defter tutan bir kuruluştur. Vergiyi kaynağında keser, %20 indirimden sonra %10, ve ertesi ayın 25'ine kadar vergi dairesine öder. Bu vergi kesindir.
• Kiracı bir gerçek kişidir. Beyanı siz verir ve yıllık beyannamede kendiniz ödersiniz.

Takviminize yazmanız gereken üç tarih

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1. İmzadan itibaren 30 gün: ANAF'a kayıt. Gerçek kişi ev sahibi, kira sözleşmesini imzadan veya herhangi bir değişiklikten itibaren 30 gün içinde, çevrimiçi kişisel alan (SPV) üzerinden C168 formuyla Romanya vergi idaresine (ANAF) kaydettirmelidir. Sözleşmenin sona ermesi de bildirilir.
2. Ertesi yılın 25 Mayıs'ı: yıllık beyanname. Bir yılın geliri, ertesi yılın 25 Mayıs'ına kadar "tek beyannamede" (Declarația unică, 212 sayılı form) bildirilir ve vergi aynı tarihe kadar ödenir.
3. Kiracı kesinti yapıyorsa her ayın 25'i. Burada sorumluluk kiracıdadır, ancak kesintinin kanıtını isteyin.

Bunların hepsi için bir Romanya vergi kimlik numarasına (NIF) ve ANAF'ın çevrimiçi kişisel alanına erişime ihtiyacınız var.

Sağlık katkı payı (CASS): ne zaman uygulanır

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Belirli bir eşiğin üzerinde %10 oranında sağlık sigortası katkı payı (CASS) eklenir. PwC'ye göre 2026'da, net kira geliri tek başına veya diğer gelirlerle birlikte 6 brüt asgari ücreti, yani yılda 24.300 leyi aştığında uygulanır ve 24 asgari ücretle, yani 97.200 leyle sınırlıdır.

Başka bir ülkede sigortalı olan mukim olmayan biri için geçerli mi? Bu, sigorta durumunuza bağlıdır. Örneğin İsrail Ulusal Sigorta Kurumu'na göre İsrail ile Romanya arasında bir sosyal güvenlik anlaşması da vardır. Bunu ilk beyannameden sonra değil, önce bir vergi danışmanıyla kontrol edin.

Ülkenizdeki katman: İsrail örneği

Çoğu ülke mukimlerini dünya genelindeki gelirleri üzerinden vergilendirir; bu yüzden Romanya kirası ülkenizde de bildirilir. İsrail Vergi İdaresi'ne göre İsrail mukimleri için iki yol vardır:

• %15'lik yol (Gelir Vergisi Nizamnamesi'nin 122A maddesi). Kiranın %15'i, yalnızca amortisman düşülebilir ve Romanya'da ödenen vergi için mahsup yoktur.
• Marjinal oran yolu. Giderler düşülür, vergi kişisel oranlarla ödenir ve Romanya vergisi iki ülke arasındaki vergi anlaşması uyarınca mahsup edilir.

Anlaşmanın kendisini İsrail-Romanya vergi anlaşması makalemizde, iki katmanı birlikte ise çalışılmış bir örnekle Romanya'da mülk sahibi olmanın maliyetleri makalemizde ele alıyoruz. İsrail mukimleri ayrıca, istihdam durumlarına bağlı olarak, yurt dışı kira gelirine Ulusal Sigorta primlerinin uygulanıp uygulanmadığını da kontrol etmelidir.

Yapılmaması gerekenler

• "Küçük bir tutar" diye beyanı atlamayın. Romanya'da beyan ilk leyden itibaren zorunludur ve sözleşme ANAF'a kaydedilir.
• Eski rehberlerdeki rakamlara güvenmeyin. İndirim değişti, sağlık katkı payı da değişti.
• Yıllık emlak vergisini unutmayın. Mülk kiralanmış olsa bile yerel yönetime ayrıca ödenir. Daha fazlası için Romanya'da yıllık emlak vergisi rehberimize bakın.

Balotești'deki projemizden villa alıp kiralamayı düşünenler bu tarih listesini teslim gününde bizden alır. Ancak kişisel vergi hesabı her zaman bir vergi danışmanıyla yapılır.

Sık sorulan sorular

Romanya'da kira için ne kadar vergi ödenir?

Uzun süreli kiralayan bir gerçek kişi, sabit %20 indirimden sonra %10 öder; brüt kiranın yaklaşık %8'i. 7 odaya kadar turistik kiralamalarda indirim %30'dur ve fiili vergi yaklaşık %7'dir.

Mukim olmayanlar Romanya'da farklı bir kira vergisi öder mi?

Hayır. PwC'ye göre mukim olmayanlar, Romanya'daki mülkten elde edilen gelirde mukimlerle aynı oranları öder. Farklar, sigorta durumuna bağlı olan sağlık katkı payında ve ikamet edilen ülkedeki beyanda ortaya çıkar.

Vergiyi ne zaman beyan eder ve öderim?

Her yılın geliri, ertesi yılın 25 Mayıs'ına kadar tek beyannamede bildirilir ve aynı tarihe kadar ödenir. Kiracı bir şirketse vergiyi kaynağında keser ve ertesi ayın 25'ine kadar öder.

Kira sözleşmesini vergi dairesine kaydettirmem gerekir mi?

Evet. Gerçek kişi ev sahibi, kira sözleşmesini imzadan veya sözleşmedeki herhangi bir değişiklikten itibaren 30 gün içinde, çevrimiçi kişisel alan üzerinden C168 formuyla ANAF'a kaydeder.

İsrail mukimleri kira için İsrail'de de vergi öder mi?

Evet. İsrail mukimi Romanya kirasını bildirir ve Romanya vergisi için mahsup yapılmayan %15'lik yol ile vergi anlaşması uyarınca mahsup yapılan marjinal oran yolu arasında seçim yapar. Seçim kişisel koşullara bağlıdır ve bir vergi danışmanıyla yapılması en iyisidir.

Sonuç

Romanya'da kira geliri vergisi basittir: sabit indirimden sonra %10, giderler üzerine tartışma yok. Dikkat gerektiren şey rutindir: sözleşmeyi 30 gün içinde kaydettirmek, 25 Mayıs'a kadar beyan vermek ve paralel olarak ülkenizde de bildirimde bulunmak.

Romanya'da bir mülkü kiralamayı düşünüyorsanız, bizimle ya da başka biriyle, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Tarihleri, belgeleri ve vergi danışmanınıza götüreceğiniz soruları birlikte gözden geçirelim. Kiracılarla günlük işleri kimin yürüteceğini merak ediyorsanız yurt dışından mülk yönetimi makalemizi okuyun.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: PwC Tax Summaries, Romanya · Romanya vergi idaresi (ANAF) (C168 formu, 212 sayılı tek beyanname) · Romanya mevzuat portalı (Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun) · İsrail Vergi İdaresi (Gelir Vergisi Nizamnamesi'nin 122A maddesi) · İsrail Ulusal Sigorta Kurumu.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Romanya'da ve başka yerlerde vergi mevzuatı değişir ve gerçek yükümlülüğünüz kişisel koşullarınıza bağlıdır. Kiralamadan önce her iki ülkenin mevzuatını bilen bir vergi danışmanına başvurun.