כמה מס משלמים ברומניה על הכנסה משכירות, ואיך מדווחים?

מס על הכנסה משכירות ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, יחיד שמשכיר דירה או וילה לטווח ארוך משלם מס של 10% על השכירות אחרי ניכוי קבוע של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו. בהשכרה לתיירים של עד 7 חדרים הניכוי הוא 30%, ובפועל המס הוא כ-7%. השיעורים זהים לתושבים ולתושבי חוץ, ותושב ישראל מדווח על ההכנסה גם בישראל.

שאלה שאני שומע הרבה: ״אם אשכיר, כמה מס אשלם שם, ואיך אני בכלל מדווח מישראל?״. התשובה פשוטה יותר ממה שנדמה, אבל יש בה שלושה מועדים ששווה להכיר מראש.

השיעורים: השכרה לטווח ארוך ולטווח קצר

שאלו את היזמים על זה

המנגנון הרומני לא מבקש מכם להוכיח הוצאות. במקום זה יש ניכוי קבוע, ומס על היתרה. כך מסכם את הכללים PwC Tax Summaries:

סוג ההשכרה	ניכוי קבוע	מס על היתרה	בפועל, מהשכירות ברוטו
השכרה רגילה (לטווח ארוך)	20%	10%	כ-8%
השכרה לתיירים, עד 7 חדרים	30%	10%	כ-7%
יותר מ-7 חדרים לתיירים	נחשב פעילות עסקית, כללים אחרים

שימו לב למדריכים ישנים. עד סוף 2023 הניכוי בהשכרה רגילה היה 40%, ולכן מספרים כמו ״6% בפועל״ עדיין מסתובבים ברשת. מ-2024 הניכוי הוא 20%.

דוגמה להמחשה

שכירות של 1,000 אירו בחודש, 12,000 אירו בשנה, בהשכרה לטווח ארוך:

1. ניכוי קבוע של 20%: 2,400 אירו.
2. הכנסה חייבת: 9,600 אירו.
3. מס של 10%: 960 אירו בשנה.

מי משלם: אתם או השוכר

שאלו את היזמים על זה

כאן יש שני מסלולים, והם תלויים בשוכר:

• השוכר הוא חברה או גוף שמנהל הנהלת חשבונות. הוא מנכה את המס במקור, 10% אחרי ניכוי של 20%, ומעביר אותו לרשות המסים עד ה-25 בחודש שאחרי. המס הזה סופי.
• השוכר הוא אדם פרטי. אתם מדווחים ומשלמים בעצמכם, בהצהרה השנתית.

שלושה מועדים שכדאי לסמן ביומן

שאלו את היזמים על זה

1. 30 יום מחתימת החוזה: רישום ב-ANAF. משכיר פרטי צריך לרשום את חוזה השכירות ברשות המסים הרומנית (ANAF) בטופס C168, דרך האזור האישי המקוון (SPV), תוך 30 יום מהחתימה או מכל שינוי. גם סיום החוזה מדווח.
2. 25 במאי בשנה שאחרי: ההצהרה השנתית. ההכנסה של שנה מסוימת מדווחת ב״הצהרה האחידה״ (Declarația unică, טופס 212) עד 25 במאי בשנה שאחריה, ובאותו מועד משלמים את המס.
3. ה-25 בכל חודש, אם השוכר מנכה במקור. כאן האחריות על השוכר, אבל כדאי לבקש ממנו אישור על הניכוי.

כדי לעשות את כל זה צריך מספר זיהוי לצורכי מס ברומניה (NIF), וגישה לאזור האישי המקוון של ANAF.

דמי בריאות (CASS): מתי הם מצטרפים

שאלו את היזמים על זה

מעל רף מסוים מצטרפים לשכירות גם דמי ביטוח בריאות (CASS) בשיעור של 10%. לפי PwC, ב-2026 הם חלים כשההכנסה נטו מהשכירות, לבד או יחד עם הכנסות אחרות, עוברת 6 משכורות מינימום, 24,300 ליי בשנה, עם תקרה של 24 משכורות מינימום, 97,200 ליי.

האם הם חלים על תושב חוץ שמבוטח במדינה אחרת? זה תלוי במעמד הביטוחי שלכם. בין ישראל לרומניה יש גם אמנת ביטוח סוציאלי, לפי המוסד לביטוח לאומי. זו שאלה לבדוק עם יועץ מס לפני ההצהרה הראשונה, לא אחריה.

השכבה הישראלית: מה קורה בישראל

תושב ישראל ממוסה על הכנסותיו בכל העולם, ולכן השכירות מרומניה מדווחת גם בישראל. יש שני מסלולים, לפי רשות המסים בישראל:

• מסלול 15% (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה). 15% על השכירות, בניכוי פחת בלבד, ובלי זיכוי על המס ששולם ברומניה.
• מסלול המס השולי. מנכים הוצאות, משלמים לפי מדרגות המס, ומקבלים זיכוי על המס הרומני מכוח אמנת המס בין המדינות.

על האמנה עצמה כתבנו במאמר על אמנת המס בין ישראל לרומניה, ועל שתי השכבות יחד, עם דוגמה מספרית, במאמר על עלויות החזקת נכס ברומניה. כדאי לבדוק גם את חובת דמי הביטוח הלאומי בישראל על הכנסה משכירות מחו״ל, שתלויה במצב התעסוקתי שלכם.

מה לא כדאי לעשות

• לא לדווח כי ״זה סכום קטן״. הדיווח ברומניה חובה מהליי הראשון, והחוזה רשום ב-ANAF.
• לא לסמוך על מספרים ממדריכים ישנים. הניכוי השתנה, ודמי הבריאות השתנו.
• לא לשכוח את המס השנתי על הנכס. הוא משולם בנפרד לרשות המקומית, גם כשהנכס מושכר. על כך במדריך למס הנכס השנתי ברומניה.

מי שקונה וילה בפרויקט שלנו בבלוטשט ושוקל להשכיר, מקבל מאיתנו את רשימת המועדים הזו כבר ביום המסירה. אבל את חישוב המס האישי עושים תמיד עם יועץ מס.

שאלות נפוצות

כמה מס משלמים ברומניה על שכירות?

יחיד שמשכיר לטווח ארוך משלם 10% אחרי ניכוי קבוע של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו. בהשכרה לתיירים של עד 7 חדרים הניכוי הוא 30%, והמס בפועל כ-7%.

תושב חוץ משלם מס אחר על שכירות ברומניה?

לא. לפי PwC, תושבי חוץ משלמים על הכנסה מנדל״ן ברומניה את אותם שיעורים כמו תושבים. ההבדל הוא בדמי הבריאות, שתלויים במעמד הביטוחי, ובדיווח במדינת התושבות.

מתי מדווחים ומשלמים את המס?

ההכנסה של כל שנה מדווחת בהצהרה האחידה עד 25 במאי בשנה שאחריה, ובאותו מועד משלמים. אם השוכר הוא חברה, היא מנכה את המס במקור ומעבירה אותו עד ה-25 בחודש שאחרי.

צריך לרשום את חוזה השכירות ברשות המסים?

כן. משכיר פרטי רושם את החוזה ב-ANAF בטופס C168, דרך האזור האישי המקוון, תוך 30 יום מהחתימה או מכל שינוי בחוזה.

האם משלמים מס על השכירות גם בישראל?

כן. תושב ישראל מדווח על השכירות מרומניה ובוחר בין מסלול 15%, בלי זיכוי על המס הרומני, לבין מסלול המס השולי, עם זיכוי מכוח אמנת המס. הבחירה תלויה בנתונים האישיים, ומומלץ לעשות אותה עם יועץ מס.

השורה התחתונה

המס על שכירות ברומניה פשוט: 10% אחרי ניכוי קבוע, בלי ויכוחים על הוצאות. מה שדורש תשומת לב הוא הסדר: רישום החוזה תוך 30 יום, הצהרה עד 25 במאי, ודיווח מקביל בישראל.

אם אתם שוקלים להשכיר נכס ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על המועדים, על המסמכים ועל השאלות שכדאי להביא ליועץ המס. ואם אתם תוהים מי יטפל בשוכרים ביומיום, קראו את המאמר על ניהול הנכס מרחוק.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: PwC Tax Summaries, Romania · רשות המסים הרומנית (ANAF) (טופס C168, ההצהרה האחידה 212) · מאגר החקיקה הרומני (קוד המס, חוק 227/2015) · רשות המסים בישראל (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה) · המוסד לביטוח לאומי.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. דיני המס ברומניה ובישראל משתנים, והחבות בפועל תלויה בנתונים האישיים שלכם. לפני השכרה מומלץ להתייעץ עם יועץ מס הבקיא בדין של שתי המדינות.