מס המבנה למגורים הוא 0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי, לפי החלטת המועצה המקומית.
חוק 239/2025 העלה את הערך המיסויי למ״ר בבניין מגורים עם תשתיות מ-1,000 ל-2,677 ליי.
משלמים בשני תשלומים שווים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר.
מי שמשלם את כל המס השנתי עד 31 במרץ יכול לקבל הנחה של עד 10%, לפי החלטת המועצה המקומית.
מי שרכש מבנה מצהיר עליו ברשות המקומית תוך 30 יום. המס חל מ-1 בינואר של השנה שאחרי.
מס נכס שנתי ברומניה: התשובה הקצרה
ברומניה משלמים לרשות המקומית מס שנתי על מבנה מגורים (impozit pe clădiri), בשיעור של 0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי שלו, לפי החלטת המועצה המקומית. מ-2026 הערך המיסויי למ״ר בבניין מגורים עם תשתיות עלה מ-1,000 ל-2,677 ליי, ולכן המס עלה משמעותית ברוב הרשויות. משלמים בשני תשלומים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר, ומי שמשלם הכול עד 31 במרץ יכול לקבל הנחה של עד 10%.
משקיעים שומעים ״אין מס רכישה ברומניה״ ומסיקים שאין גם מס שנתי. יש. הוא נמוך יחסית לארנונה בישראל, אבל הוא קיים, הוא עלה ב-2026, ומי שלא יודע עליו מגלה אותו ביום שמנסה למכור.
מה זה מס הנכס השנתי ברומניה, ומי משלם
זהו מס מקומי. הוא לא משולם לרשות המסים הארצית (ANAF), אלא למחלקת המסים של הרשות שבה נמצא הנכס: בבוקרשט, הסקטור; מחוץ לעיר, העירייה או המועצה של הכפר.
כל בעל נכס משלם, גם תושב חוץ. המס חל על הבעלות, לא על התושבות.
ליד מס המבנה יש גם מס קרקע (impozit pe teren) על המגרש. כשקונים וילה, משלמים את שניהם.
מה השתנה ב-2026
חוק 239/2025, ״החבילה הפיסקלית השנייה״, שינה את חישוב המסים המקומיים מ-1 בינואר 2026:
- הערך המיסויי למ״ר עלה. בבניין מגורים מבטון או מלבנים, עם מים, ביוב, חשמל וחימום: מ-1,000 ל-2,677 ליי למ״ר. בלי התשתיות האלה: מ-600 ל-1,606 ליי, לפי הסיכום של מחלקת המסים של סקטור 5 בבוקרשט.
- השיעור נשאר בטווח 0.08%-0.2%. המועצה המקומית בוחרת בתוך הטווח, ולפי החוק השיעור ל-2026 לא יכול להיות נמוך מזה של 2025.
- מס הקרקע עלה גם הוא. הערכים לפי סוג השימוש בקרקע הוכפלו פי שניים עד שלושה, לפי Avocatnet.
התוצאה מורגשת: לפי Adevărul, בסקטור 1 של בוקרשט המס על דירות כמעט הוכפל ב-2026.
איך מחשבים את מס הנכס השנתי ברומניה
החישוב לבניין מגורים של יחידים, בפשטות:
- שטח בנוי במ״ר. אם אין נתון של שטח בנוי, מכפילים את השטח השימושי ב-1.4.
- כפול הערך המיסויי למ״ר. 2,677 ליי בבניין עם כל התשתיות.
- כפול מקדם האזור. הוא תלוי בדרגת היישוב ובאזור בתוכו. בבוקרשט המקדמים נעים בין 2.30 ל-2.60.
- פחות הנחת גיל. 15% לבניין בן 50 עד 100 שנה, 25% לבניין מעל 100 שנה. בבניין חדש אין הנחה.
- כפול השיעור של הרשות. בין 0.08% ל-0.2%. סקטור 5, למשל, מחיל 0.1%.
דוגמה להמחשה
בית חדש עם 150 מ״ר בנויים, באזור שבו המקדם הוא 2.60 והשיעור 0.1%:
| שלב | חישוב | תוצאה |
|---|---|---|
| ערך בסיס | 150 מ״ר × 2,677 ליי | 401,550 ליי |
| מקדם אזור | × 2.60 | 1,044,030 ליי |
| מס שנתי | × 0.1% | כ-1,044 ליי |
| תשלום מלא עד 31 במרץ | הנחה של עד 10%, אם הרשות אישרה | כ-940 ליי |
הדוגמה פשטנית: היא לא כוללת את מס הקרקע, ומקדמים ושיעורים משתנים בין רשויות. הסכום המדויק מופיע בהודעת השומה של הרשות שלכם.
מס הנכס השנתי ברומניה הוא לא הוצאה גדולה, אבל ב-2026 הוא כבר לא זניח.
מתי משלמים, ואיך מקבלים הנחה
- שני תשלומים שווים: עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר.
- הנחה על תשלום מוקדם: מי שמשלם את כל המס השנתי עד 31 במרץ מקבל הנחה של עד 10%. גובה ההנחה נקבע בהחלטת המועצה המקומית.
- איך משלמים: בקופות הרשות, בהעברה בנקאית, ובהרבה רשויות גם דרך הפלטפורמה הלאומית Ghișeul.ro.
עם חשבון בנק מקומי זה פשוט יותר. על כך כתבנו במאמר על העברת כספים לרומניה.
אחרי הקנייה: 30 הימים שחשוב לזכור
לפי סעיף 461 לקוד המס (חוק 227/2015), מי שרכש מבנה צריך להגיש הצהרה למחלקת המסים המקומית תוך 30 יום מיום הרכישה. המס חל מ-1 בינואר של השנה שאחרי הרכישה.
איחור בהגשה הוא עבירה מנהלית שגוררת קנס. ובאופן מעשי, מי שלא רשום ברשות לא מקבל הודעת שומה, צובר חוב בלי לדעת, ומגלה אותו כשהוא צריך אישור על היעדר חובות מסים מקומיים לקראת מכירה.
העצה שלי: לצאת מהנוטריון עם רשימת מסמכים להצהרה, ולהגיש אותה באותו שבוע. בפרויקט שלנו בבלוטשט אנחנו מלווים את הקונים גם בשלב הזה, כי הוא קל לשכוח כשגרים בחו״ל.
איפה מס הנכס נכנס בתמונה הכוללת
מס הנכס השנתי הוא שורה אחת מתוך כמה. ליד מס המבנה ומס הקרקע יש ביטוח, תחזוקה, ואם הנכס מושכר, גם מס על השכירות. את כל השורות יחד ריכזנו במאמר על עלויות החזקת נכס ברומניה, ואת המס על השכירות בפירוט במדריך למס על הכנסה משכירות ברומניה.
שאלות נפוצות
כמה מס נכס משלמים ברומניה על דירה או וילה?
0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי של המבנה, לפי החלטת הרשות המקומית. הערך המיסויי מחושב לפי השטח, ערך למ״ר של 2,677 ליי בבניין עם תשתיות, מקדם אזור והנחת גיל. בנוסף משלמים מס קרקע על המגרש.
האם תושב חוץ משלם מס נכס ברומניה?
כן. המס חל על כל בעל נכס, בלי קשר למקום מגוריו. החובה להצהיר תוך 30 יום מהרכישה חלה גם עליו.
מתי משלמים את מס הנכס?
בשני תשלומים שווים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. מי שמשלם את כל הסכום עד 31 במרץ יכול לקבל הנחה של עד 10%, לפי החלטת המועצה המקומית.
למה מס הנכס שלי עלה ב-2026?
כי חוק 239/2025 העלה את הערך המיסויי למ״ר בבניין מגורים עם תשתיות מ-1,000 ל-2,677 ליי, ובמקביל העלה את ערכי הקרקע. השיעור עצמו לא היה יכול לרדת מתחת לשיעור של 2025.
מה קורה אם לא מצהירים על הנכס אחרי הקנייה?
זו עבירה מנהלית שגוררת קנס, והחוב על המס ממשיך להצטבר. לפני מכירה תצטרכו להראות שאין חובות מסים מקומיים, ושם החוב יתגלה.
השורה התחתונה
מס הנכס השנתי ברומניה הוא לא הוצאה גדולה, אבל ב-2026 הוא כבר לא זניח, והוא דורש מעט סדר: הצהרה תוך 30 יום, תשלום עד 31 במרץ, ושמירה על האישורים.
אם אתם רוצים לדעת כמה יעלה המס על נכס מסוים, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נבדוק יחד את הרשות, את המקדם ואת השיעור, ונכניס את המספר לתקציב השנתי שלכם. ואם אתם רוצים לראות את התמונה המלאה של המסים, המשיכו למדריך המיסוי לרוכשים ישראלים.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני (קוד המס, חוק 227/2015, סעיפים 457 ו-461; חוק 239/2025) · מחלקת המסים והאגרות המקומיים, סקטור 5 בוקרשט · Avocatnet · Adevărul · Ghișeul.ro.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. השיעורים, המקדמים וגובה ההנחה נקבעים בכל רשות מקומית ועשויים להשתנות משנה לשנה. לפני החלטה מומלץ לבדוק מול הרשות או יועץ מס מקומי.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
