Физлицо платит 3% от цены продажи, если владело объектом до трёх лет, и 1% после трёх лет. Даже при убытке.
До конца 2022 года продажи до 450 000 леев не облагались. С 2023 года налог взимается со всей стоимости, даже между родственниками.
Нотариус рассчитывает налог, взимает его при подписании окончательного договора и перечисляет государству до 25-го числа.
От приобретения до продажи. Для наследства — с даты смерти. Для незавершённого строительства — с покупки земли.
Резиденты Израиля, например, декларируют реальную прибыль и платят с неё 25% с зачётом румынского налога по соглашению.
Налог при продаже недвижимости в Румынии: коротко
В Румынии физическое лицо, продающее квартиру, дом или землю, платит налог в размере 3% от цены продажи, если объект находился в собственности до трёх лет, и 1%, если дольше трёх лет. Налог начисляется на всю цену, а не на прибыль, нотариус взимает его в день подписания, а с 2023 года необлагаемого порога нет. Страна Вашего проживания тоже может облагать доход налогом; резиденты Израиля, например, декларируют его в Израиле и получают зачёт румынского налога.
Вопрос, который звучит на первой встрече
Многие инвесторы спрашивают меня о налоге при продаже ещё до того, как выбрали объект. Это разумный вопрос: если заранее знать, как будет выглядеть день продажи, всю сделку планируешь иначе.
А румынский ответ удивляет большинство иностранных покупателей, потому что налог при продаже начисляется на цену, а не на прибыль. Его платит даже тот, кто продаёт в убыток.
Какой налог платят при продаже недвижимости в Румынии
Правило установлено статьёй 111 Налогового кодекса Румынии, Закон 227/2015, и действует в 2026 году:
| Срок владения | Ставка налога | Продажа за 200 000 € |
|---|---|---|
| До трёх лет | 3% от цены продажи | 6 000 € |
| Более трёх лет | 1% от цены продажи | 2 000 € |
Правило одинаково применяется к квартирам, домам и земле. Разница между двумя ставками трёхкратная, поэтому дату приобретения объекта стоит зафиксировать и сохранить.
Ещё один момент, который многие упускают: до конца 2022 года действовал необлагаемый порог в 450 000 леев. Его отменили, и с 2023 года налог применяется ко всей стоимости, с первого лея. Продажа между родственниками тоже не освобождается от налога.
С какой стоимости рассчитывается налог
Базой служит цена, которую стороны указывают в договоре. Но есть нижняя граница: если заявленная цена ниже минимальной стоимости из рыночного исследования нотариальной палаты («справочник оценки нотариусов», о котором мы писали в статье о наценке для иностранцев), налог рассчитывается от этой нижней границы.
Что не уменьшает базу:
- Остаток ипотеки, обременяющей объект.
- Уплаченная Вами комиссия агента.
- Расходы на ремонт.
- Цена, которую Вы изначально заплатили.
Мебель и бытовую технику можно исключить из базы, если они оценены отдельно и указаны как движимое имущество.
Кто взимает налог и когда
Этот налог не уплачивается через годовую декларацию. Нотариус рассчитывает его, взимает в день подписания окончательного договора и перечисляет государству до 25-го числа следующего месяца, согласно правилам налоговой службы Румынии (ANAF).
Для иностранного продавца это означает две практические вещи:
- Вам нужен налоговый номер (NIF). Если румынского у Вас нет, его выдаст налоговая служба. См. наше руководство по румынскому налоговому номеру.
- Вам нужно присутствовать при подписании или прислать представителя. Нотариальное подписание в Румынии нельзя провести дистанционно, но можно оформить доверенность.
Нерезиденты облагаются налогом на недвижимость, расположенную в Румынии, точно так же, как румынские резиденты.
Важное решение принимается не в день продажи, а в день покупки.
Как отсчитываются три года
Срок владения отсчитывается от даты приобретения до даты продажи. Несколько особых случаев, согласно правилам нотариусов:
- Унаследованная недвижимость: отсчёт начинается с даты смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства о наследстве.
- Незавершённое строительство: отсчёт начинается с даты приобретения земли.
- Совместная собственность, доли которой приобретены в разные даты: каждая доля оценивается отдельно, поэтому в одной продаже могут сочетаться 1% и 3%.
А если Вы покупаете на этапе строительства: объект обычно переходит на Ваше имя с подписанием окончательного договора после завершения строительства, а не с предварительным договором. Уточните у своего юриста, какая дата будет считаться «датой приобретения» в Вашей сделке.
Что ещё не придётся платить, а что, возможно, придётся
При обычной продаже личной недвижимости социальные и медицинские взносы (CAS и CASS) и отдельный налог на прибыль не взимаются. Налог при продаже, который взимает нотариус, — единственное обязательство в Румынии.
Два исключения, о которых стоит знать:
- Сельскохозяйственная земля за пределами населённого пункта (extravilan), проданная в течение восьми лет после покупки, может облагаться дополнительным специальным налогом.
- Те, кто покупает и продаёт недвижимость на профессиональной основе, могут рассматриваться как ведущие экономическую деятельность, с другими налоговыми правилами. Это вопрос к налоговому консультанту.
Налог дома: пример резидентов Израиля
Многие страны облагают своих резидентов налогом на доходы по всему миру, включая прибыль от румынской недвижимости. Израиль — один из примеров: общая ставка составляет 25% с реальной прибыли, то есть с разницы между ценой продажи и ценой покупки после индексации, по данным Налогового управления Израиля. Лица с высоким доходом могут также быть обязаны платить дополнительный налог.
Резиденты Израиля получают зачёт налога, уплаченного в Румынии, по налоговому соглашению между Израилем и Румынией, подписанному в 1997 году. На практике:
| Румыния | Израиль | |
|---|---|---|
| Налоговая база | Вся цена продажи | Только реальная прибыль |
| Ставка | 3% или 1% | 25% |
| Кто взимает | Нотариус, в день подписания | Вы сами, по декларации в налоговую |
| Зачёт | Налога, уплаченного в Румынии |
Румыния взимает низкую ставку со всей цены; Израиль — высокую, но только с прибыли. Подробнее о соглашении — в нашем руководстве по налоговому соглашению между Израилем и Румынией. Если Вы живёте в другой стране, проверьте соглашение Вашей страны с Румынией.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли в Румынии налог на прирост капитала при продаже недвижимости?
Не в привычном смысле. Физическое лицо платит налог со всей цены продажи: 3%, если объект находился в собственности до трёх лет, и 1% после трёх лет. Прибыль не рассчитывается, поэтому налог взимается даже при продаже в убыток.
Кто платит налог, покупатель или продавец?
Продавец. Нотариус рассчитывает налог, взимает его в день подписания окончательного договора и перечисляет в налоговую службу, поэтому отдельная годовая декларация в Румынии по самой продаже не нужна.
Действует ли ещё освобождение в 450 000 леев?
Нет. Освобождение отменено с 2023 года, и теперь налог применяется ко всей цене продажи, в том числе при продаже между родственниками.
Что, если я продаю унаследованную недвижимость?
Срок владения отсчитывается от даты смерти наследодателя. Если с тех пор прошло более трёх лет, ставка составляет 1%.
Придётся ли мне платить налог и в своей стране?
Возможно. Резиденты Израиля, например, декларируют реальную прибыль и платят с неё 25% за вычетом зачёта румынского налога по налоговому соглашению. Ваше итоговое обязательство зависит от Вашей ситуации, поэтому рассчитайте его с налоговым консультантом до продажи.
Можно ли продать объект, не приезжая в Румынию?
Да, по нотариальной доверенности. Само подписание нельзя провести дистанционно, но представитель может подписать договор от Вашего имени у нотариуса.
Итог
Налог при продаже недвижимости в Румынии легко рассчитать, и ставка у него низкая, но применяется он ко всей цене. Тот, кто владеет объектом дольше трёх лет, платит втрое меньше, чем тот, кто продаёт раньше.
Важное решение принимается не в день продажи, а в день покупки: понимать вероятный срок владения, то, как оформлен объект, и что Вы будете декларировать дома. Если Вы сейчас присматриваете объект, в Compass on the Lake в Балотешти или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной, и мы вместе пройдём каждую строку. А полную картину расходов в период владения Вы найдёте в статье о расходах на содержание недвижимости в Румынии.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал румынского законодательства (Закон 227/2015, Налоговый кодекс, статья 111) · Налоговая служба Румынии (ANAF) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · PwC Tax Summaries, Румыния · Налоговое управление Израиля.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Цифры актуальны на 2026 год и могут измениться. Прежде чем продавать или покупать, проконсультируйтесь с налоговым консультантом, который знает законодательство обеих стран.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
