Romanya'da mülk satarken ne kadar vergi ödersiniz?

Romanya'da mülk satış vergisi: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bir daire, ev veya arsa satan bir birey, mülk üç yıla kadar elde tutulduysa satış fiyatının %3'ü, üç yıldan fazla elde tutulduysa %1'i oranında vergi öder. Vergi kârdan değil tam fiyat üzerinden alınır, noter imza gününde tahsil eder ve 2023'ten beri muafiyet eşiği yoktur. İkamet ettiğiniz ülke de kazancı vergilendirebilir; örneğin İsrail mukimleri kazancı İsrail'de beyan eder ve Romanya'da ödenen vergi için mahsup alır.

İlk görüşmede gelen soru

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Birçok yatırımcı daha mülkü seçmeden bana satış vergisini soruyor. Akıllıca bir soru: satış gününün nasıl görüneceğini önceden bilirseniz, bütün işlemi farklı planlarsınız.

Romanya'daki cevap çoğu yabancı alıcıyı şaşırtıyor, çünkü satış vergisi kazanç üzerinden değil, fiyat üzerinden alınır. Zararına satan biri bile öder.

Romanya'da mülk satarken ne kadar vergi ödersiniz

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kural, 227/2015 sayılı Romanya Vergi Kanunu'nun 111. maddesinde belirlenmiştir ve 2026'da geçerlidir:

Elde tutma süresi	Vergi oranı	200.000 € satışta
Üç yıla kadar	Satış fiyatının %3'ü	€6,000
Üç yıldan fazla	Satış fiyatının %1'i	€2,000

Kural daireler, evler ve arsalar için aynı şekilde geçerlidir. İki dilim arasındaki fark üç katıdır; bu yüzden mülkü edindiğiniz tarihi kaydedip saklamaya değer.

Birçok kişinin kaçırdığı bir nokta daha: 2022 sonuna kadar 450.000 ley muafiyet eşiği vardı. Bu eşik kaldırıldı ve 2023'ten beri vergi, ilk leyden itibaren tam değer üzerinden uygulanıyor. Akrabalar arasındaki satışlar da muaf değildir.

Verginin hangi değer üzerinden hesaplandığı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Matrah, tarafların sözleşmede beyan ettiği fiyattır. Ancak bir alt sınır vardır: beyan edilen fiyat noter odasının piyasa araştırmasındaki asgari değerin (“noterlerin değerleme rehberi”, yabancı primi hakkındaki makalemizde ele aldık) altındaysa, vergi bu alt sınır üzerinden hesaplanır.

Matrahı düşürmeyenler:

• Mülk üzerinde hâlâ duran bir konut kredisi bakiyesi.
• Ödediğiniz emlakçı komisyonu.
• Tadilat maliyetleri.
• Başlangıçta ödediğiniz fiyat.

Mobilya ve beyaz eşya, ayrı fiyatlandırılıp taşınır mal olarak gösterilirse matrahın dışında tutulabilir.

Vergiyi kim, ne zaman tahsil eder

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bu vergiyi yıllık beyanname ile ödemezsiniz. Noter hesaplar, nihai sözleşmenin imzalandığı gün tahsil eder ve devlete aktarır; aktarım Romanya vergi idaresi (ANAF) kurallarına göre izleyen ayın 25'ine kadar yapılır.

Yabancı bir satıcı için bunun iki pratik anlamı var:

1. Bir vergi kimlik numarasına (NIF) ihtiyacınız var. Romanya'dan bir tane yoksa, vergi idaresi verir. Bkz. Romanya vergi kimliği rehberimiz.
2. İmzaya katılmanız veya bir temsilci göndermeniz gerekir. Romanya'da noter imzası uzaktan yapılamaz, ancak vekâletname mümkündür.

Mukim olmayanlar, Romanya'da bulunan mülkler için Romanya mukimleriyle tamamen aynı şekilde vergilendirilir.

Üç yıl nasıl sayılır

Elde tutma süresi, edinme tarihinden satış tarihine kadar işler. Noterlerin kurallarına göre birkaç özel durum:

• Miras kalan mülk: süre, veraset belgesinin düzenlendiği tarihte değil, mirasbırakanın ölüm tarihinde başlar.
• Bitmemiş inşaat: süre, arsanın edinildiği tarihte başlar.
• Farklı tarihlerde edinilen ortak mülkiyet: her hisse ayrı değerlendirilir; bu nedenle tek bir satışta %1 ve %3 bir arada olabilir.

Projeden satın alıyorsanız: mülk genellikle ön sözleşmeyle değil, inşaat tamamlandıktan sonra nihai sözleşmeyle sizin adınıza geçer. İşleminizde hangi tarihin “edinme tarihi” sayılacağını avukatınıza sorun.

Başka neler ödemezsiniz, neler ödeyebilirsiniz

Kişisel bir mülkün olağan satışında sosyal veya sağlık primi (CAS ve CASS) ve ayrıca bir kâr vergisi yoktur. Noterin tahsil ettiği satış vergisi tek Romanya yükümlülüğüdür.

Bilinmesi gereken iki istisna:

• Yerleşim alanı dışındaki tarım arazisi (extravilan) satın alımdan sonraki sekiz yıl içinde satılırsa ek bir özel vergiye tabi olabilir.
• Mülkü ticari olarak alıp satan kişiler farklı vergi kurallarıyla ekonomik faaliyet yürütüyor sayılabilir. Bu bir vergi danışmanına sorulacak bir sorudur.

Ülkenizdeki vergi: İsrail mukimleri örneği

Birçok ülke mukimlerini dünya genelindeki gelir üzerinden, Romanya'daki bir mülkün kazancı dahil, vergilendirir. İsrail bir örnektir: İsrail Vergi İdaresi'ne göre genel oran, endekslemeden sonra satış ve alış fiyatı arasındaki fark olan gerçek kazancın %25'idir. Yüksek gelirliler ayrıca ek vergi de ödeyebilir.

İsrail mukimleri, 1997'de imzalanan İsrail–Romanya vergi anlaşması uyarınca Romanya'da ödenen vergi için mahsup alır. Uygulamada:

	Romanya	İsrail
Vergi matrahı	Satış fiyatının tamamı	Yalnızca gerçek kazanç
Kur	%3 veya %1	25%
Tahsil eden	Noter, imza günü	Vergi idaresine kendi beyanınız
Mahsup		Romanya'da ödenen vergi için

Romanya fiyatın tamamı üzerinden düşük bir oran alır; İsrail yüksek bir oran alır, ancak yalnızca kazanç üzerinden. Anlaşma hakkında daha fazla bilgi için İsrail–Romanya vergi anlaşması rehberimize bakın. Başka bir ülkede yaşıyorsanız, kendi ülkenizin Romanya ile yaptığı anlaşmayı kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Romanya'da mülk satarken sermaye kazancı vergisi var mı?

Olağan anlamda hayır. Bir birey, satış fiyatının tamamı üzerinden vergi öder: mülk üç yıla kadar elde tutulduysa %3, üç yıldan sonra %1. Herhangi bir kazanç hesaplanmaz, dolayısıyla zararına yapılan satışta bile vergi doğar.

Vergiyi alıcı mı satıcı mı öder?

Satıcı. Noter vergiyi hesaplar, nihai sözleşmenin imzalandığı gün tahsil eder ve vergi idaresine aktarır; bu nedenle satışın kendisi için ayrıca bir Romanya yıllık beyannamesi gerekmez.

450.000 ley muafiyeti hâlâ var mı?

Hayır. Muafiyet 2023'ten itibaren kaldırıldı ve vergi artık akrabalar arasındaki satışlar dahil, satış fiyatının tamamına uygulanıyor.

Miras kalan bir mülkü satarsam ne olur?

Elde tutma süresi, mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren işler. O tarihten bu yana üç yıldan fazla geçmişse oran %1'dir.

Kendi ülkemde de vergi öder miyim?

Muhtemelen. Örneğin İsrail mukimleri gerçek kazancı beyan eder ve üzerinden %25 öder; vergi anlaşması uyarınca Romanya'da ödenen vergi mahsup edilir. Nihai yükümlülüğünüz kendi durumunuza bağlıdır; bu nedenle satmadan önce bir vergi danışmanıyla hesaplayın.

Romanya'ya gitmeden satış yapabilir miyim?

Evet, noter onaylı bir vekâletname ile. İmza işlemi uzaktan yapılamaz, ancak bir temsilci sizin adınıza noter huzurunda imzalayabilir.

Sonuç

Romanya'da mülk satış vergisinin hesaplanması basit ve oranı düşüktür, ancak tam fiyata uygulanır. Üç yıldan fazla elinde tutan, erken satan birinin ödediğinin üçte birini öder.

Önemli karar satış gününde değil, satın alma gününde verilir: muhtemel elde tutma sürenizi, mülkün nasıl tescil edildiğini ve ülkenizde neyi beyan edeceğinizi bilmek. Şu anda bir mülke bakıyorsanız, ister Balotești'teki Compass on the Lake'te ister başka bir yerde, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın; her satırı birlikte inceleyelim. Aradaki maliyetlerin tam resmi için Romanya'da mülk sahibi olmanın maliyetleri hakkındaki makalemizi okuyun.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı (227/2015 sayılı Kanun, Vergi Kanunu, Madde 111) · Romanya vergi idaresi (ANAF) · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR) · PwC Tax Summaries, Romanya · İsrail Vergi İdaresi.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergi veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Rakamlar 2026 için geçerlidir ve değişebilir. Satmadan veya satın almadan önce, her iki ülkenin hukukunu bilen bir vergi danışmanına başvurun.