Согласно статье 111 Налогового кодекса, если цена в договоре ниже минимальной стоимости в нотариальном исследовании, налог рассчитывается по исследованию.
По исследованию 2026 года минимальная стоимость кирпично-бетонного дома с 2011 года в Балотешти с высокой отделкой – 675 € за м² общей застроенной площади.
180 м² застроенной площади и участок 400 м² в Балотешти: около 144 000 € минимальной стоимости. При более высокой рыночной цене сетка не играет роли.
Продавец платит 3% при владении до трёх лет и 1% после, с цены или с сетки, в зависимости от того, что выше.
Нотариальное исследование по Илфову на 2026 год действует с 1 января по 31 декабря 2026 года и обновляется не реже раза в год.
Нотариальная сетка: краткий ответ
Нотариальная сетка (grila notarială) – это таблица минимальных стоимостей недвижимости, которую каждая нотариальная палата обновляет не реже одного раза в год согласно статье 111 Налогового кодекса Румынии. Это не рыночная цена и не оценка. Это нижняя граница: когда цена в договоре ниже значения сетки, налог при продаже рассчитывается по сетке. Гонорар нотариуса и регистрационный сбор также рассчитываются от базы, которая не опускается ниже неё. Для нового дома, купленного по рыночной цене, сетка обычно ниже цены, поэтому она важна в основном в день, когда Вы будете продавать или передавать объект по наследству.
Однажды на встрече меня спросили: «Если сетка в Балотешти ниже цены, значит, я переплатил?» Нет. Сетка – налоговый инструмент, и сама палата пишет, что использовать её для обоснования цены не стоит. Но тот, кто её понимает, понимает важную часть румынского налогообложения.
Что такое сетка и кто её устанавливает
Согласно статье 111 Налогового кодекса (Закон 227/2015), нотариальные палаты заказывают у аттестованных оценщиков «исследования рынка» с минимальными стоимостями недвижимости и обновляют их не реже одного раза в год. В обиходе их называют grila notarială, а в прежних статьях мы называли их «нотариальным справочником».
Нотариальная палата Бухареста (CNPB) отвечает за Бухарест и уезд Илфов, и её исследование по Илфову на 2026 год доступно для скачивания. Согласно самому исследованию:
- Оно действует с 1 января по 31 декабря 2026 года.
- Значения являются минимальными стоимостями, в евро за м², для использования нотариальными конторами и в случаях, предусмотренных законом.
- Использовать эти значения для обоснования цены сделки «не рекомендуется», поскольку настоящая оценка требует осмотра самого объекта.
- Цена дома рассчитывается по общей застроенной площади (Ad), то есть по всем этажам, включая стены. О разнице между видами площади см. словарь румынских объявлений.
Как это выглядит в Балотешти: данные исследования 2026 года
Исследование делит каждый населённый пункт на зоны, а дома – по типу конструкции, году постройки и уровню отделки. Вот как выглядит строка для нового дома в Балотешти (Balotești):
| Позиция исследования 2026, Балотешти | Минимальная стоимость |
|---|---|
| Дом с железобетонным каркасом, построен с 2011 года, высокая отделка | 710 € за м² общей застроенной площади |
| Дом с несущими кирпичными стенами и бетонными перекрытиями, построен с 2011 года, высокая отделка | 675 € за м² общей застроенной площади |
| Свободная земля в черте населённого пункта: центр / промежуточная зона / окраина | 59,1 / 37,7 / 29,6 € за м² |
| Застроенная земля: центр / промежуточная зона / окраина | 41,4 / 26,4 / 20,7 € за м² |
| Поправочный коэффициент для здания, введённого в эксплуатацию в 2022–2026 годах | x1,10 |
Пример: сколько «стоит» вилла по сетке
Предположим, новая вилла в Балотешти: 180 м² общей застроенной площади, кирпичные стены и бетонные перекрытия, высокая отделка, на участке 400 м² в промежуточной зоне. (Расчёт для иллюстрации. Окончательную стоимость определяет нотариус для конкретного объекта.)
| Элемент | Расчёт | Стоимость |
|---|---|---|
| Строение | 180 м² × 675 € × 1,10 | 133 650 € |
| Земля | 400 м² × 26,4 € | 10 560 € |
| Итого минимальная стоимость | около 144 000 € |
Если цена в договоре составляет, скажем, 300 000 €, сетка просто не играет роли: все расчёты ведутся по цене. Сетка – это нижняя граница, а не потолок и не оценка стоимости. Для нового дома по рыночной цене она вступает в игру, только когда кто-то декларирует цену ниже неё.
Где сетка влияет на Ваши деньги
1. Налог при продаже. Физическое лицо, продающее объект, платит 3% от суммы сделки, если владело им до трёх лет, и 1% после этого. База – заявленная цена, но не меньше сетки. Нотариус взимает налог в день подписания. Подробности – в гиде по налогу при продаже.
2. Гонорар нотариуса и регистрационный сбор. Гонорар нотариуса определяется по прогрессивной шкале, установленной приказом министра юстиции 177/C/2024, а регистрационный сбор в ANCPI составляет 0,15% для физического лица. В обоих случаях база не опускается ниже сетки, согласно калькулятору тарифов verifi.ro и анализу на JURIDICE.ro.
Сетка – это нижняя граница, а не потолок и не оценка стоимости. Для нового дома по рыночной цене она вступает в игру, только когда кто-то декларирует цену ниже неё.
3. Наследство. По данным Нотариальной палаты Бухареста, если наследственная процедура завершена в течение двух лет со дня смерти, налога нет. По истечении двух лет наследники платят 1%. Здесь сетка становится особенно важной, потому что цены в договоре нет.
4. Компенсация за национализированное имущество. Нотариальное исследование используется также для оценки имущества по Закону 165/2013. См. статью о реституционных исках в Илфове.
Где сетка не играет роли
- Ежегодный налог на недвижимость. Он рассчитывается по фиксированной налоговой стоимости за м², установленной Налоговым кодексом, – 2677 леев в 2026 году для жилого здания с коммуникациями, а не по сетке. См. статью о ежегодном налоге на недвижимость.
- Банковская оценка. Банк направляет аттестованного оценщика, который оценивает конкретный объект. Это другая оценка, см. как румынский банк оценивает недвижимость.
«Почему бы не указать в договоре низкую цену?»
Вопрос, который возникает, в основном у тех, кто знаком с другими рынками недвижимости. Краткий ответ: потому что это ничего не экономит и многим рискует. Если заявленная цена ниже сетки, налог всё равно рассчитывается по сетке. А согласно анализу на JURIDICE.ro от мая 2026 года, договор с ценой ниже сетки действителен, но скрытая цена, отличающаяся от реальной, может быть признана фиктивной сделкой со всеми вытекающими последствиями.
Упомяну об этом один раз
В Compass on the Lake, 29 вилл в Балотешти, цена начинается от 299 900 € и включает НДС 21%, гонорар нотариуса, пошлину за регистрацию в кадастре и гонорар адвоката. Сетка эту цену не меняет. Она будет интересна Вам в день, когда Вы продадите дом или передадите его дальше.
Часто задаваемые вопросы
Что такое grila notarială?
Это таблица минимальных стоимостей недвижимости, которую нотариальные палаты обновляют не реже одного раза в год согласно статье 111 Налогового кодекса. Она служит нижней границей для расчёта налога при продаже и базы для гонорара нотариуса и регистрационного сбора. Для Бухареста и Илфова она публикуется на сайте Нотариальной палаты Бухареста.
Является ли сетка рыночной стоимостью объекта?
Нет. Это минимальные стоимости, и в самом исследовании сказано, что использовать их для обоснования цены сделки не рекомендуется. Для новых домов в Илфове сетка обычно ниже рыночной цены. Для реальной стоимости нужна оценка конкретного объекта.
Что будет, если цена в договоре ниже сетки?
Договор остаётся действительным, но налог при продаже рассчитывается по значению сетки, а не по заявленной цене. Гонорар нотариуса и регистрационный сбор также рассчитываются от базы, которая не опускается ниже сетки.
Как часто обновляется сетка?
Не реже одного раза в год, согласно статье 111 Налогового кодекса. Исследование Нотариальной палаты Бухареста по Илфову на 2026 год действует с 1 января по 31 декабря 2026 года.
Влияет ли сетка на ежегодный налог на недвижимость?
Нет. Ежегодный налог на недвижимость для физических лиц рассчитывается по налоговой стоимости за м², установленной Налоговым кодексом, – 2677 леев в 2026 году для жилого здания с коммуникациями, умноженной на коэффициент зоны и ставку, которую устанавливают местные власти.
Итог
Нотариальная сетка – это налоговая нижняя граница, а не прайс-лист. Тот, кто покупает новый дом по рыночной цене, почти не почувствует её в день покупки, но почувствует в день, когда будет продавать, передавать по наследству или иным образом передавать объект.
Если Вы хотите увидеть, как сетка, налог при продаже и расходы в обеих странах складываются для конкретного объекта, у нас или в любом другом проекте, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы пройдём по цифрам и подготовим список вопросов для Вашего налогового консультанта.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Нотариальная палата Бухареста (CNPB), исследования рынка 2026 · CNPB, исследование рынка Илфова 2026 (PDF) · CNPB: налог на передачу недвижимости · Налоговый кодекс Румынии, Закон 227/2015 · JURIDICE.ro: цена ниже сетки, 15.5.2026 · verifi.ro: калькулятор нотариальных тарифов 2026 · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Значения сетки обновляются ежегодно, а стоимость конкретного объекта определяет нотариус. Числовой пример приведён только для иллюстрации.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
