suprafață utilă: пол комнат без стен и без балконов, согласно Приложению 1 к Жилищному закону 114/1996.
Вилла за 300 000 €: 2000 € за полезный м², около 1579 € за м² общей застроенной площади. Пример для иллюстрации.
Если данных о застроенной площади нет, местная налоговая служба умножает полезную площадь на 1,4 для расчёта налога на недвижимость.
la roșu, la gri, la alb и la cheie – коммерческие термины. Разные источники определяют их по-разному, поэтому запрашивают письменную спецификацию.
Объект зарегистрирован в поземельной книге с собственником и кадастровым номером. Это то состояние, которое Вам нужно.
Румынское объявление о недвижимости: краткий ответ
Румынское объявление опирается на несколько устойчивых терминов. la roșu, la gri, la alb и la cheie описывают уровень отделки, от «коробки» до «под ключ». intabulat означает, что объект зарегистрирован в поземельной книге. P+1+M описывает этажность. И самое важное: площадь. suprafață utilă – это площадь пола без стен, suprafață construită включает стены, а desfășurată суммирует все этажи. Цена за м² что-то значит, только когда известно, к какому м² она относится.
Большинство израильтян, с которыми я встречаюсь, ещё до звонка успели посмотреть imobiliare.ro или Storia. Они приходят со скриншотами, и один вопрос повторяется: «Почему эта вилла такая дешёвая за м²?» Иногда ответ – хорошая цена. Чаще это просто другой м².
Площади: три определения, три цены за м²
Официальные определения приведены в Приложении 1 к Жилищному закону 114/1996 и почти дословно повторяются в исследовании рынка Нотариальной палаты для Илфова на 2026 год:
| Термин в объявлении | Сокращение | Что включает | Что не включает |
|---|---|---|---|
| suprafață utilă | Su | Пол комнат, кухни, ванных, кладовых и проходов внутри дома | Стены, балконы и лоджии |
| suprafață construită | Sc | Полезная площадь, балконы, лоджии, внутренние и наружные стены, а в многоквартирном доме также часть общих площадей | Кладовая в подвале и парковка, которые считаются отдельно |
| suprafață construită desfășurată | Scd / Ad | Общая площадь всех этажей, измеренная по внешнему контуру стен, включая стены балконов | |
| suprafață locuibilă | Только спальни и гостиная | Кухня, ванные, проходы |
И обратите внимание на «suprafață construită la sol»: это пятно застройки дома на участке, а не площадь, в которой Вы будете жить.
Почему это меняет цену: пример для иллюстрации
Предположим, вилла предлагается за 300 000 €, с полезной площадью 150 м² и общей застроенной площадью 190 м². (Цифры только для иллюстрации.)
| Как показывают | Расчёт | Цена за м² |
|---|---|---|
| По полезной площади | 300 000 ÷ 150 | 2000 € |
| По общей застроенной площади | 300 000 ÷ 190 | около 1579 € |
Тот же дом, та же цена, разница более 400 € за м². Сравнивая два объявления, сравнивайте полезную площадь с полезной, иначе Вы сравниваете яблоки с апельсинами. И это не только вопрос маркетинга: местная налоговая служба тоже рассчитывает налог на недвижимость по застроенной площади, а если таких данных нет, умножает полезную площадь на 1,4 (статья 457 Налогового кодекса). Подробности – в статье о ежегодном налоге на недвижимость.
А как в Израиле?
В Израиле Приказ о продаже квартир (форма спецификации) (на иврите) определяет площадь квартиры как площадь, заключённую внутри линий, проходящих по внешней поверхности наружных стен, а если стена общая с соседней квартирой, линия проходит по её середине. Балконы, кладовая и парковка указываются отдельно. То есть израильские «100 м²» включают стены и ближе к румынской construită, чем к utilă. Тот, кто сравнивает цену за м² в Тель-Авиве с ценой за полезный м² в Бухаресте, сравнивает две разные вещи.
Уровень отделки: от «коробки» до «под ключ»
| Термин | Что это обычно | Обратите внимание |
|---|---|---|
| la roșu | Коробка: конструкция, наружные стены и крыша, без инженерных систем и отделки | Низкая цена, много работы |
| la gri / semifinisat | Утепление, штукатурка, разведённые трубы и электрика, без финишной отделки | Определение меняется от застройщика к застройщику |
| la alb | Полная внутренняя отделка и работающие системы, без мебели и техники | |
| la cheie | «Под ключ»: готово к заселению | Одни источники включают сюда мебель, другие нет |
Это коммерческие, а не юридические термины. Румынские гиды определяют их по-разному, поэтому «la cheie» в одном объявлении – не то же самое, что «la cheie» в другом. Запросите письменную техническую спецификацию со списком материалов и брендов и проверьте её при просмотре. На что смотреть при просмотре, см. чек-лист для просмотра виллы.
Сравнивая два объявления, сравнивайте полезную площадь с полезной, иначе Вы сравниваете яблоки с апельсинами.
Краткий словарь объявлений
- intabulat: объект зарегистрирован в поземельной книге (Carte Funciară). Это то состояние, которое Вам нужно. «fără intabulare» или «în curs de intabulare» требуют проверки.
- CF / cadastru: у объекта есть поземельная книга и кадастровый номер. Попросите номер и закажите выписку сами, см. гид по выписке.
- P+1, P+1+M, S+P+1: первый этаж (parter), один этаж над ним (etaj), мансарда (mansardă), подвал (subsol).
- casă duplex: в Румынии это дом на две семьи, два дома с общей стеной и отдельными входами. «apartament duplex», напротив, – квартира в двух уровнях, как израильский дуплекс. Читайте слово перед ним.
- vilă / casă individuală: отдельный дом на собственном участке.
- teren intravilan / extravilan: земля в пределах застраиваемой территории населённого пункта или за её пределами. На extravilan нельзя строить без изменения плана. См. гид по разрешению на строительство и PUZ.
- front stradal: длина фасада участка по улице.
- utilități la poartă: коммуникации подведены до забора, но не обязательно подключены к дому.
- PIF (punere în funcțiune): официальный ввод системы в эксплуатацию, например газовой установки у распределительной компании. «PIF 2026» в объявлении обычно означает, что здание достроено и введено в эксплуатацию в том году.
- centrală proprie: собственный котёл отопления, а не центральное отопление.
- decomandat / semidecomandat: в квартирах каждая комната отдельно выходит в коридор, или только часть из них.
- TVA inclus / + TVA: НДС включён или добавляется. Для нового объекта от застройщика это 21%.
- comision 0%: покупатель не платит комиссию агенту. Проверьте, кто платит и за что.
- dezvoltator / direct proprietar: объявление от застройщика или от собственника, а не от агента.
Четыре вопроса, которые стоит отправить по любому объявлению
- Какова полезная площадь (Su) и какова общая застроенная площадь (Scd)?
- Что именно входит в уровень отделки? Можно ли получить письменную спецификацию?
- Объект intabulat? Какой номер поземельной книги?
- Включает ли цена НДС? Что ещё платится сверх цены?
По последнему вопросу см. сколько стоит покупка недвижимости сверх цены.
Упомяну об этом один раз
В Compass on the Lake, 29 вилл в Балотешти (Balotești), попросите у нас по каждой вилле и полезную, и застроенную площадь, а также письменную спецификацию отделки. Я упоминаю это не ради продажи, а потому что именно это требование стоит предъявлять любому застройщику.
Часто задаваемые вопросы
В чём разница между suprafață utilă и suprafață construită?
Полезная площадь (utilă) – это пол комнат внутри дома, без стен и без балконов. Застроенная площадь (construită) добавляет балконы, лоджии, внутренние и наружные стены, а в многоквартирном доме также часть общих площадей. Определения приведены в Приложении 1 к Жилищному закону 114/1996.
Что означает la cheie в румынском объявлении?
«la cheie» означает «под ключ»: объект готов к заселению, с отделкой и работающими системами. Законодательного определения у него нет, и разные источники определяют его по-разному, например в отношении мебели. Поэтому запрашивают письменную спецификацию, а не полагаются на слово.
Что значит intabulat?
Что объект зарегистрирован в поземельной книге (Carte Funciară), с зарегистрированным собственником и кадастровым номером. Именно это состояние позволяет нотариусу провести сделку в обычном порядке, а банку – зарегистрировать ипотеку. Незарегистрированный объект требует более глубокой юридической проверки.
Дуплекс в Румынии – то же, что дуплекс в Израиле?
Зависит от слова перед ним. «casă duplex» – это дом на две семьи: два примыкающих дома с общей стеной, у каждого свой вход. «apartament duplex» – квартира в двух уровнях, близкая к израильскому дуплексу. Если в объявлении написано просто duplex, спросите, что из двух имеется в виду.
Почему цена за м² в Румынии кажется низкой по сравнению с Израилем?
Часть разницы реальна, а часть объясняется определениями. Многие объявления указывают полезную площадь, без стен, тогда как израильская «площадь квартиры» включает наружные стены. Всегда сравнивайте по одному и тому же определению и только потом судите о цене.
Итог
Румынское объявление написано устойчивым языком, и тот, кто знает двадцать терминов, читает его как местный житель. Самое важное – площадь: прежде чем сравнивать цены, убедитесь, что речь идёт об одном и том же м².
Если Вы смотрите объявления и хотите вместе прочитать одно или два, у нас или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы разберём цифры и составим список вопросов для продавца.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Жилищный закон 114/1996, Приложение 1 · Нотариальная палата Бухареста, исследование рынка Илфова 2026 · Приказ о продаже квартир (форма спецификации) (на иврите) · PropertyBook: la roșu, la gri, la alb, la cheie · Domax: дом типа duplex · Distrigaz Sud Rețele: ввод газовой установки в эксплуатацию · Агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Налоговый кодекс Румынии, Закон 227/2015.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Термины отделки в объявлениях не определены законом и различаются у разных продавцов. Числовой пример приведён только для иллюстрации.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
