suprafață utilă: die Bodenfläche der Räume ohne Wände und ohne Balkone, nach Anhang 1 des Wohnungsgesetzes 114/1996.
Eine Villa für 300.000 €: 2.000 € pro m² Nutzfläche, etwa 1.579 € pro m² Gesamtbruttofläche. Das Beispiel dient der Veranschaulichung.
Fehlt die Angabe der Bruttofläche, multipliziert die lokale Steuerbehörde die Nutzfläche zur Berechnung der Grundsteuer mit 1,4.
la roșu, la gri, la alb und la cheie sind Handelsbegriffe. Verschiedene Quellen definieren sie unterschiedlich, daher verlangen Sie eine schriftliche Baubeschreibung.
Die Immobilie ist im Grundbuch mit Eigentümer und Katasternummer eingetragen. Das ist der Zustand, den Sie wollen.
Rumänische Immobilienanzeigen: die kurze Antwort
Eine rumänische Anzeige stützt sich auf einige feste Begriffe. la roșu, la gri, la alb und la cheie beschreiben den Ausbaustandard, vom „Rohbau“ bis „schlüsselfertig“. intabulat bedeutet, dass die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. P+1+M beschreibt die Geschosse. Und das Wichtigste: die Fläche. suprafață utilă ist die Bodenfläche ohne Wände, suprafață construită schließt Wände ein, und desfășurată fasst alle Geschosse zusammen. Der Quadratmeterpreis ist nur etwas wert, wenn man weiß, auf welchen Quadratmeter er sich bezieht.
Die meisten Israelis, die ich treffe, haben vor ihrem Anruf schon auf imobiliare.ro oder Storia gestöbert. Sie kommen mit Screenshots, und eine Frage kehrt immer wieder: „Warum ist diese Villa pro Quadratmeter so günstig?“ Manchmal ist die Antwort ein guter Preis. Häufiger ist es einfach ein anderer Quadratmeter.
Die Flächen: drei Definitionen, drei Quadratmeterpreise
Die amtlichen Definitionen stehen in Anhang 1 des Wohnungsgesetzes 114/1996 und kehren fast wörtlich in der Marktstudie der Notarkammer für Ilfov 2026 wieder:
| Begriff in der Anzeige | Abkürzung | Was enthalten ist | Was nicht enthalten ist |
|---|---|---|---|
| suprafață utilă | Su | Bodenfläche der Zimmer, Küche, Bäder, Abstellräume und Flure im Haus | Wände, Balkone und Loggien |
| suprafață construită | Sc | Die Nutzfläche, Balkone, Loggien, Innen- und Außenwände und in einem Gebäude auch ein Anteil der Gemeinschaftsflächen | Kellerabteil und Stellplatz, die gesondert berechnet werden |
| suprafață construită desfășurată | Scd / Ad | Gesamtfläche aller Geschosse, gemessen an der Außenkante der Wände, einschließlich der Balkonwände | |
| suprafață locuibilă | Nur Schlafzimmer und Wohnzimmer | Küche, Bäder, Flure |
Und achten Sie auf „suprafață construită la sol“: Das ist der Fußabdruck des Hauses auf dem Grundstück, nicht die Fläche, auf der Sie wohnen werden.
Warum das den Preis ändert: ein Beispiel zur Veranschaulichung
Angenommen, eine Villa wird für 300.000 € angeboten, mit 150 m² Nutzfläche und 190 m² Gesamtbruttofläche. (Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung.)
| Darstellung | Berechnung | Preis pro m² |
|---|---|---|
| Nach Nutzfläche | 300.000 ÷ 150 | 2.000 € |
| Nach Gesamtbruttofläche | 300.000 ÷ 190 | etwa 1.579 € |
Dasselbe Haus, derselbe Preis, ein Unterschied von mehr als 400 € pro Quadratmeter. Wenn Sie zwei Anzeigen vergleichen, vergleichen Sie Nutzfläche mit Nutzfläche, sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen. Und das ist nicht nur eine Frage des Marketings: Auch die lokale Steuerbehörde berechnet die Grundsteuer nach der Bruttofläche, und wenn diese Angabe fehlt, multipliziert sie die Nutzfläche mit 1,4 (Artikel 457 des Steuergesetzbuchs). Einzelheiten im Artikel zur jährlichen Grundsteuer.
Und wie ist es in Israel?
In Israel definiert die Verordnung über den Wohnungsverkauf (Baubeschreibung) (auf Hebräisch) die Wohnungsfläche als die Fläche innerhalb der Linien, die über die Außenseite der Außenwände verlaufen, und bei einer Wand, die an eine Nachbarwohnung grenzt, verläuft die Linie in ihrer Mitte. Balkone, Abstellraum und Stellplatz werden gesondert ausgewiesen. Das heißt, israelische „100 m²“ enthalten Wände und liegen näher an der rumänischen construită als an der utilă. Wer einen Quadratmeterpreis in Tel Aviv mit einem Quadratmeterpreis der Nutzfläche in Bukarest vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Dinge.
Der Ausbaustandard: vom „Rohbau“ bis „schlüsselfertig“
| Begriff | Was es meist bedeutet | Achtung |
|---|---|---|
| la roșu | Rohbau: Tragwerk, Außenwände und Dach, ohne Haustechnik und ohne Ausbau | Niedriger Preis, viel Arbeit |
| la gri / semifinisat | Dämmung, Putz, verlegte Leitungen und Elektrik, ohne Endausbau | Die Definition variiert von Bauträger zu Bauträger |
| la alb | Vollständiger Innenausbau und funktionierende Haustechnik, ohne Möbel und Geräte | |
| la cheie | „Schlüsselfertig“: bezugsbereit | Manche Quellen schließen Möbel ein, andere nicht |
Das sind Handelsbegriffe, keine Rechtsbegriffe. Rumänische Ratgeber definieren sie unterschiedlich, daher ist „la cheie“ in einer Anzeige nicht dasselbe wie „la cheie“ in einer anderen. Verlangen Sie eine schriftliche Baubeschreibung mit einer Liste der Materialien und Marken, und prüfen Sie sie bei der Besichtigung. Worauf Sie bei der Besichtigung achten, erklärt die Checkliste für die Villenbesichtigung.
Wenn Sie zwei Anzeigen vergleichen, vergleichen Sie Nutzfläche mit Nutzfläche, sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen.
Ein kurzes Glossar für Anzeigen
- intabulat: Die Immobilie ist im Grundbuch (Carte Funciară) eingetragen. Das ist der Zustand, den Sie wollen. „fără intabulare“ oder „în curs de intabulare“ erfordern eine Prüfung.
- CF / cadastru: Die Immobilie hat ein Grundbuchblatt und eine Katasternummer. Fragen Sie nach der Nummer und bestellen Sie den Auszug selbst, siehe den Ratgeber zum Grundbuchauszug.
- P+1, P+1+M, S+P+1: Erdgeschoss (parter), ein Obergeschoss (etaj), Dachgeschoss (mansardă), Untergeschoss (subsol).
- casă duplex: In Rumänien ist das ein Doppelhaus, zwei Häuser mit gemeinsamer Wand und getrennten Eingängen. „apartament duplex“ dagegen ist eine Wohnung über zwei Etagen, wie die israelische Duplexwohnung. Lesen Sie das Wort davor.
- vilă / casă individuală: ein freistehendes Haus auf eigenem Grundstück.
- teren intravilan / extravilan: Land innerhalb des bebauten Gemeindegebiets oder außerhalb davon. Auf extravilan darf ohne Planänderung nicht gebaut werden. Siehe den Ratgeber zu Baugenehmigung und PUZ.
- front stradal: die Länge der Straßenfront des Grundstücks.
- utilități la poartă: Die Versorgungsleitungen reichen bis zum Zaun, sind aber nicht unbedingt mit dem Haus verbunden.
- PIF (punere în funcțiune): die offizielle Inbetriebnahme einer Anlage, etwa der Gasanlage beim Verteilernetzbetreiber. „PIF 2026“ in einer Anzeige bedeutet meist, dass das Gebäude in diesem Jahr fertiggestellt und in Betrieb genommen wurde.
- centrală proprie: ein eigener Heizkessel, keine Fernwärme.
- decomandat / semidecomandat: Bei Wohnungen öffnet sich jedes Zimmer separat zum Flur, oder nur ein Teil davon.
- TVA inclus / + TVA: Die Mehrwertsteuer ist enthalten oder kommt hinzu. Bei einer neuen Immobilie vom Bauträger sind das 21 %.
- comision 0%: Der Käufer zahlt keine Maklerprovision. Prüfen Sie, wer sie zahlt, und wofür.
- dezvoltator / direct proprietar: Die Anzeige stammt vom Bauträger oder vom Eigentümer, nicht von einem Makler.
Vier Fragen, die Sie zu jeder Anzeige schicken sollten
- Wie groß ist die Nutzfläche (Su), und wie groß ist die Gesamtbruttofläche (Scd)?
- Was genau ist im Ausbaustandard enthalten? Gibt es eine schriftliche Baubeschreibung?
- Ist die Immobilie intabulat? Wie lautet die Grundbuchnummer?
- Enthält der Preis die Mehrwertsteuer? Was zahlen Sie zusätzlich zum Preis?
Zur letzten Frage lesen Sie was der Kauf einer Immobilie über den Preis hinaus kostet.
Ich erwähne es nur einmal
Bei Compass on the Lake, 29 Villen in Balotești, verlangen Sie von uns für jede Villa sowohl die Nutzfläche als auch die Bruttofläche, mit einer schriftlichen Ausbaubeschreibung. Ich erwähne das nicht, um zu verkaufen, sondern weil es die Forderung ist, die Sie an jeden Bauträger stellen sollten.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen suprafață utilă und suprafață construită?
Die Nutzfläche (utilă) ist die Bodenfläche der Räume im Haus, ohne Wände und ohne Balkone. Die Bruttofläche (construită) fügt Balkone, Loggien sowie Innen- und Außenwände hinzu, in einem Gebäude auch einen Anteil der Gemeinschaftsflächen. Die Definitionen stehen in Anhang 1 des Wohnungsgesetzes 114/1996.
Was bedeutet la cheie in einer rumänischen Anzeige?
„la cheie“ heißt „schlüsselfertig“: eine bezugsbereite Immobilie mit Ausbau und funktionierender Haustechnik. Der Begriff ist gesetzlich nicht definiert, und verschiedene Quellen verstehen ihn unterschiedlich, etwa in Bezug auf Möbel. Verlangen Sie deshalb eine schriftliche Baubeschreibung und verlassen Sie sich nicht auf das Wort.
Was bedeutet intabulat?
Dass die Immobilie im Grundbuch (Carte Funciară) eingetragen ist, mit eingetragenem Eigentümer und Katasternummer. Das ist der Zustand, in dem der Notar die Transaktion regulär durchführen und die Bank eine Hypothek eintragen kann. Eine nicht eingetragene Immobilie erfordert eine gründlichere rechtliche Prüfung.
Ist ein Duplex in Rumänien dasselbe wie in Israel?
Das hängt vom vorangehenden Wort ab. „casă duplex“ ist ein Doppelhaus: zwei aneinandergebaute Häuser mit gemeinsamer Wand, jedes mit eigenem Eingang. „apartament duplex“ ist eine Wohnung über zwei Etagen, ähnlich der israelischen Duplexwohnung. Wenn eine Anzeige nur duplex schreibt, fragen Sie, welches der beiden gemeint ist.
Warum wirkt der Quadratmeterpreis in Rumänien im Vergleich zu Israel niedrig?
Ein Teil des Unterschieds ist real, ein Teil ergibt sich aus Definitionen. Viele Anzeigen geben die Nutzfläche ohne Wände an, während die israelische „Wohnungsfläche“ die Außenwände einschließt. Vergleichen Sie immer nach derselben Definition und beurteilen Sie erst dann den Preis.
Fazit
Eine rumänische Anzeige ist in einer festen Sprache geschrieben, und wer zwanzig Begriffe kennt, liest sie wie ein Einheimischer. Am wichtigsten ist die Fläche: Bevor Sie Preise vergleichen, stellen Sie sicher, dass es um denselben Quadratmeter geht.
Wenn Sie sich Anzeigen ansehen und gemeinsam eine oder zwei lesen möchten, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Zahlen durch und erstellen eine Fragenliste, die Sie dem Verkäufer schicken können.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Wohnungsgesetz 114/1996, Anhang 1 · Notarkammer Bukarest, Marktstudie für Ilfov 2026 · Israelische Verordnung über den Wohnungsverkauf (Baubeschreibung) (auf Hebräisch) · PropertyBook: la roșu, la gri, la alb, la cheie · Domax: das Doppelhaus (duplex) · Distrigaz Sud Rețele: Inbetriebnahme einer Gasanlage · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Rumänisches Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Begriffe zum Ausbaustandard in Anzeigen sind gesetzlich nicht definiert und variieren zwischen Verkäufern. Das Zahlenbeispiel dient nur der Veranschaulichung.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
