Gesetz 169/2026 trat am 25. August 2026 in Kraft und hob Gesetz 50/1991 und Gesetz 350/2001 auf. Eine alte Checkliste prüft nach einem aufgehobenen Gesetz.
Nach dem neuen Gesetzbuch gilt eine Baugenehmigung 3 Jahre ab Ausstellung und verlängert sich nach Anzeige des Baubeginns auf die gesamte Ausführungszeit.
Ändert ein PUZ bestehende Regeln, ist die Erhöhung von POT und CUT auf 20 % begrenzt, in Schutzgebieten auf 10 %.
Innerhalb von 30 Tagen nach Erteilung einer Genehmigung werden ihre Einzelheiten veröffentlicht: POT, CUT, Abstände, Höhe, Lageplan und Fassaden.
Bauträger und Bauunternehmer müssen eine Haftpflichtversicherung für 10 Jahre für Schäden nach der Abnahme abschließen und sie bei Baubeginn vorlegen.
Baugenehmigung in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien prüfen Sie drei Dokumente: die Planungsbescheinigung (Certificat de urbanism), die angibt, was auf dem Grundstück gebaut werden darf; die Baugenehmigung (Autorizație de construire), die das tatsächliche Bauen erlaubt; und die übergeordneten Pläne, den PUG für die gesamte Gemeinde und den PUZ für ein bestimmtes Gebiet. Seit Oktober 2026 gilt ein neues Planungsgesetzbuch, Gesetz 169/2026, ab dem 25. August 2026. Eine Planungsbescheinigung zur Information kann für jedes Grundstück beantragt werden, auch wenn es Ihnen nicht gehört, und die Listen der Genehmigungen werden auf der Website der Behörde veröffentlicht.
Die Frage „Was wird gegenüber gebaut?“ höre ich bei fast jeder Besichtigung. Es ist eine gute Frage, denn Aussicht, Ruhe und Parkplätze in der Straße hängen weniger vom Haus ab, das Sie kaufen, als von den Grundstücken ringsum. Die gute Nachricht: In Rumänien können Sie das selbst prüfen, und zwar anhand amtlicher Dokumente.
Was sich 2026 geändert hat: ein neues Planungs- und Baugesetzbuch
Am 10. August 2026 wurde im Monitorul Oficial, Ausgabe 661, das Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen (Gesetz 169/2026) veröffentlicht, das am 25. August 2026 in Kraft trat. Es hob die beiden Gesetze auf, auf denen der Bereich dreißig Jahre lang beruhte: Gesetz 50/1991 über Baugenehmigungen und Gesetz 350/2001 über Raumordnung und Städtebau.
Warum ist das für Sie wichtig? Weil Ratgeber, die vor August 2026 geschrieben wurden, Gültigkeitsdauern, Fristen und Verfahren zitieren, die sich inzwischen geändert haben. Wer heute ein Projekt in Rumänien mit einer alten Checkliste prüft, prüft nach einem aufgehobenen Gesetz.
Und zugleich eine Beruhigung: Nach den Übergangsbestimmungen (Artikel 582) behalten Planungsbescheinigungen, die vor dem Gesetzbuch ausgestellt wurden, ihre Gültigkeit, und nach dem früheren Gesetz erteilte Genehmigungen wurden nicht aufgehoben und bleiben unter den Bedingungen des Gesetzes gültig, laut der Zusammenfassung der AICPS. Ein Projekt, das 2025 genehmigt wurde, ist nicht über Nacht illegal geworden.
Die drei Dokumente und was jedes Ihnen sagt
| Dokument | Was es ist | Gültigkeit nach dem neuen Gesetzbuch | Was Sie darin prüfen |
|---|---|---|---|
| Planungsbescheinigung zur Information (Certificat de urbanism pentru informare) | Planungsrechtliche Momentaufnahme des Grundstücks | Allgemeine Information, für jeden Antragsteller | Flächennutzung, POT, CUT, zulässige Höhe, Infrastruktur |
| Planungsbescheinigung für ein Bauvorhaben | Bedingungen und erforderliche Genehmigungen für ein bestimmtes Projekt | 12 bis 36 Monate, Verlängerung um bis zu 24 Monate | Dass das Projekt dem Plan entspricht |
| Baugenehmigung (Autorizație de construire) | Die Erlaubnis, tatsächlich zu bauen | 3 Jahre ab Ausstellung, verlängert sich nach Anzeige des Baubeginns auf die gesamte Ausführungszeit | Nummer, Datum, Flächen, Geschosse, Lageplan und Fassaden |
Die Definitionen und Fristen stammen aus den Artikeln 253, 254, 257 und 309 des Gesetzbuchs. Beachten Sie: Nach Artikel 309 ist eine Verlängerung der Genehmigung vor Baubeginn unzulässig. Haben die Arbeiten innerhalb von drei Jahren nicht begonnen, erlischt die Genehmigung.
Die Planungsbescheinigung gibt kein Recht zu bauen. Sie sagt nur, was erlaubt ist. Wer Ihnen eine „Genehmigung“ zeigt und damit eine Planungsbescheinigung meint, hat Ihnen noch keine Baugenehmigung gezeigt.
PUG, PUZ und PUD: drei Planungsebenen
- PUG (Plan Urbanistic General): der allgemeine Plan der Gemeinde. Er legt fest, welche Gebiete für Wohnen, Gewerbe oder Grünflächen bestimmt sind und wo die Grenze des bebauten Gebiets (intravilan) verläuft.
- PUZ (Plan Urbanistic Zonal): ein Plan für ein bestimmtes Gebiet, der die Regeln des PUG detaillieren und ändern kann. Im neuen Gesetzbuch gibt es eine Obergrenze: Soll ein PUZ bestehende Regeln ändern, ist die Erhöhung des Bebauungsgrads (POT) und der Geschossflächenzahl (CUT) auf 20 % begrenzt, in Schutzgebieten auf 10 % (Artikel 66 des Gesetzbuchs).
- PUD: Im neuen Gesetzbuch ist dies nun ein „detailliertes städtebauliches Projekt“, ein Instrument auf der Ebene des einzelnen Grundstücks.
Zwei Begriffe, die Sie sich merken sollten: POT ist der Prozentsatz des Grundstücks, der bebaut werden darf, und CUT ist das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Stockwerke zur Grundstücksfläche. Liegt das leere Grundstück gegenüber in einem Gebiet mit hohem CUT, wird dort wahrscheinlich mehr gebaut, als Sie sich vorstellen.
So prüfen Sie selbst: fünf Schritte
- Das Grundstück lokalisieren. Mit der Katasternummer aus dem Grundbuchauszug, im Geoportal der ANCPI. Zum Lesen des Auszugs lesen Sie den Ratgeber zum Grundbuchauszug.
- Den PUG öffnen. Viele Gemeinden veröffentlichen ihn auf einer Online-Karte. In Balotești zum Beispiel zeigt das GIS-Portal der Gemeinde den allgemeinen Plan, und auf der Website des Rathauses werden Bekanntmachungen über die Absicht veröffentlicht, einen neuen PUZ aufzustellen.
- Eine Planungsbescheinigung zur Information beantragen. Nach Artikel 254 kann jede Person sie beantragen. Sie wird innerhalb von 10 Arbeitstagen ausgestellt, solange die Behörde kein elektronisches System hat, und innerhalb von 5 Tagen, wenn sie eines hat. Sie enthält Flächennutzung, POT, CUT, zulässige Höhe und Infrastruktur.
- Die Genehmigungslisten prüfen. Nach Artikel 314 wird die Liste der Planungsbescheinigungen monatlich auf der Website der Behörde aktualisiert, und innerhalb von 30 Tagen nach Erteilung einer Genehmigung werden ihre Einzelheiten veröffentlicht: Nummer, POT und CUT, Abstände zu den Grundstücksgrenzen, Flächen, Höhe, Lageplan und Fassaden.
- Vor Ort und im Grundbuch nachsehen. Vor Baubeginn muss der Bauträger die Genehmigung im Grundbuch eintragen lassen, sie in einer Zeitung veröffentlichen und auf der Baustelle ein Projektschild aufstellen. Kein Schild? Fragen Sie nach dem Grund.
Ein Projekt vom Plan: was Sie vom Bauträger verlangen sollten
Wenn Sie ein Haus kaufen, das noch nicht gebaut ist, teilt sich die Prüfung in zwei Teile: die Legalität des Projekts selbst und das, was ringsum entstehen wird.
- Eine Kopie der Genehmigung mit allen Anlagen, einschließlich des Lageplans. Vergleichen Sie Geschosszahl und Flächen mit dem, was in der Präsentation gezeigt wird.
- Die Anzeige des Baubeginns. Ab ihr läuft die Ausführungszeit.
- Die Zehnjahresversicherung. Nach Artikel 556 des Gesetzbuchs müssen Bauträger und Bauunternehmer eine Haftpflichtversicherung für 10 Jahre für Schäden abschließen, die nach der Abnahme entdeckt werden, und sie bereits bei Baubeginn vorlegen. Lassen Sie sich die Police zeigen.
- Das Abnahmeprotokoll bei Fertigstellung (recepție la terminarea lucrărilor). Nach Artikel 280 gilt ein Bau ohne Abnahme nicht als fertiggestellt. Dieses Dokument ebnet den Weg zur Eintragung des Hauses auf Ihren Namen. Was am Übergabetag geschieht, lesen Sie im Ratgeber zur Übergabe eines Neubaus.
Zur Prüfung des Bauträgers selbst, über die Genehmigung hinaus, habe ich einen eigenen Ratgeber zur Prüfung eines rumänischen Bauträgers geschrieben.
Die richtige Frage ist nicht „Wird neben dem Haus etwas gebaut?“, sondern „Was erlaubt der Plan dort zu bauen?“.
„Wird man mir ein Gebäude vor die Aussicht setzen?“ Das Szenario und das Gegenszenario
Das beunruhigende Szenario: ein leeres Grundstück gegenüber dem Haus, in einem Gebiet, in dem der Plan hohe Bebauung erlaubt, und niemand hat es Ihnen gesagt. Das passiert vor allem, wenn nach einer Präsentation gekauft wird und nicht nach dem Plan.
Das Gegenszenario: ein Gebiet, in dem der PUG nur niedrige Einfamilienhäuser mit niedrigem POT erlaubt. Dort wird, selbst wenn das Grundstück gegenüber bebaut wird, ein Haus ähnlich dem Ihren entstehen. Das neue Gesetzbuch begrenzt zudem die Möglichkeit, Baurechte über einen PUZ aufzublähen.
Die richtige Frage ist nicht „Wird neben dem Haus etwas gebaut?“, sondern „Was erlaubt der Plan dort zu bauen?“. Die Antwort auf die zweite Frage können Sie schriftlich bekommen.
In Israel ist es die „Informationsakte“, in Rumänien das Certificat de urbanism
Wer in Israel gebaut oder renoviert hat, kennt die Idee: Vor einer Genehmigung beantragt man beim örtlichen Planungsausschuss planungsrechtliche Informationen. In Rumänien ist die Logik ähnlich, mit zwei Unterschieden, die zu Ihren Gunsten wirken: Die Planungsbescheinigung zur Information steht jedem offen, und das Gesetzbuch verpflichtet zur Veröffentlichung der Einzelheiten erteilter Genehmigungen. Der Unterschied, der gegen Sie wirkt: Ein Teil der Dokumente ist nur auf Rumänisch verfügbar, daher sollte ein lokaler Anwalt oder Architekt sie mit Ihnen lesen.
Ich erwähne es nur einmal
Bei unserem Projekt, Compass on the Lake, 29 Villen an einer Privatstraße am See in Balotești, lassen Sie sich Genehmigung und Plan vor dem Vertrag zeigen. So sollte man mit jedem Bauträger arbeiten, und wenn jemand zögert, sie Ihnen zu zeigen, ist das bereits eine Antwort. Zu den umfassenderen rechtlichen Prüfungen lesen Sie was Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Certificat de urbanism und Autorizație de construire?
Die Planungsbescheinigung ist ein Informationsdokument: Sie gibt an, was auf dem Grundstück gebaut werden darf und welche Genehmigungen nötig sind, und erlaubt nicht zu bauen. Die Baugenehmigung ist die Erlaubnis selbst. Nach dem neuen Gesetzbuch gilt sie drei Jahre ab Ausstellung und verlängert sich nach Anzeige des Baubeginns auf die gesamte Ausführungszeit.
Kann ich eine Planungsbescheinigung für ein Grundstück beantragen, das mir nicht gehört?
Ja. Nach Artikel 254 des Gesetzes 169/2026 wird eine Planungsbescheinigung zur Information jeder Person oder Gesellschaft ausgestellt, die wissen möchte, was für das Grundstück gilt, und ihr Inhalt ist für alle Antragsteller gleich. Sie fügen die Katasternummer bei oder einen Lageplan, wenn das Grundstück nicht eingetragen ist.
Was ist ein PUZ, und warum ist er für Käufer wichtig?
Ein PUZ ist ein Gebietsplan, der die Regeln des allgemeinen Gemeindeplans detailliert oder ändert. Er kann dichtere oder höhere Bebauung ermöglichen. Im neuen Gesetzbuch ist, wenn ein PUZ bestehende Regeln ändert, die Erhöhung von POT und CUT auf 20 % begrenzt, in Schutzgebieten auf 10 %.
Die Genehmigung des Projekts wurde vor dem neuen Gesetzbuch erteilt. Ist sie noch gültig?
Ja. Die Übergangsbestimmungen des Gesetzbuchs (Artikel 582) legen fest, dass frühere Planungsbescheinigungen gültig bleiben und Genehmigungen nach dem aufgehobenen Gesetz 50/1991 unter den Bedingungen des Gesetzes gültig bleiben. Prüfen sollten Sie, ob die Arbeiten rechtzeitig begonnen haben und die Genehmigung nicht erloschen ist.
Woher weiß ich, dass das Haus gemäß der Genehmigung gebaut wurde?
Bei Fertigstellung wird ein Abnahmeprotokoll unter Beteiligung eines Vertreters der Behörde erstellt, die die Genehmigung erteilt hat. Nach dem Gesetzbuch gilt ein Bau ohne Abnahme nicht als fertiggestellt, und ein Bau, der von der Genehmigung abweicht, kann nicht abgenommen werden. Lassen Sie sich das Protokoll vor der Übergabe zeigen.
Fazit
In Rumänien können Sie im Voraus und anhand amtlicher Dokumente erfahren, was auf Ihrem Grundstück und den Grundstücken ringsum gebaut werden darf. Seit dem 25. August 2026 geschieht das nach einem neuen Gesetzbuch, daher sollten Sie prüfen, ob Ihr Berater es kennt.
Wenn Sie ein Haus in Rumänien erwägen und gemeinsam eine Genehmigung, einen Plan oder eine Umgebungskarte durchgehen möchten, bei uns oder in jedem anderen Projekt, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Dokumente durch und erstellen eine Fragenliste für Ihren Anwalt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen, Gesetz 169/2026, Monitorul Oficial 661 vom 10.08.2026 · AICPS: Das Gesetzbuch ist am 25.08.2026 in Kraft getreten · Petcu & Partners: Was sich mit dem Gesetzbuch 2026 ändert · JURIDICE.ro: das neue Gesetzbuch · Geoportal der ANCPI · Rathaus Balotești · GIS-Portal von Balotești · Gesetz 50/1991, letzte Fassung vor der Aufhebung (OAR).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Das neue Gesetzbuch ist im August 2026 in Kraft getreten, und seine Durchführungsbestimmungen werden noch aktualisiert. Lassen Sie vor einem Kauf die Unterlagen der konkreten Immobilie von einem lokalen Anwalt oder Architekten prüfen.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
