Die Abnahme bei Fertigstellung prüft das Gebäude; die Endabnahme folgt am Ende der Gewährleistungsfrist.
Jeder Mangel kommt in eine schriftliche Mängelliste, von beiden Seiten unterschrieben, mit einer Frist für jede Reparatur.
Nach Gesetz 10/1995 gilt die Haftung für verdeckte Mängel 10 Jahre ab Abnahme, für Tragwerksmängel lebenslang.
Übergabeprotokoll, Mängelliste, Energieausweis, Auszug aus dem Gebäudebuch, Garantien sowie Schlüssel und Codes.
Rechtlich gehört Ihnen eine Immobilie, wenn Sie im Grundbuch (Cartea Funciară) eingetragen sind.
Übergabe eines Neubaus in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien wird ein neues Gebäude zunächst nach dem Gesetz 10/1995 über die Qualität im Bauwesen bei Fertigstellung der Arbeiten abgenommen (recepția la terminarea lucrărilor) und erst danach an die Käufer übergeben. Am Übergabetag prüfen Sie die Wohnung Raum für Raum, halten jeden Mangel in einer unterschriebenen Mängelliste fest, nehmen die Unterlagen entgegen, schreiben die Versorgerverträge auf Ihren Namen um, schließen die PAD-Versicherung ab und stellen sicher, dass die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen wird.
Der Übergabetag ist der Tag, von dem Käufer träumen und auf den sie sich am wenigsten vorbereiten. Aufregung, Schlüssel, Fotos, und plötzlich ein Papier zum Unterschreiben. In Israel gibt es dafür ein bekanntes Ritual, die Wohnungsprüfung „bedek bayit“. In Rumänien ist der rechtliche Rahmen ein anderer, und auch die Reihenfolge. Hier die vollständige Checkliste, aus der Sicht des Bauträgers am Tisch.
Der rechtliche Rahmen: zwei Abnahmen
Nach dem Gesetz 10/1995 über die Qualität im Bauwesen und der zugehörigen Abnahmeverordnung:
| Etappe | Was sie ist | Wer teilnimmt |
|---|---|---|
| Abnahme bei Fertigstellung der Arbeiten | Eine Kommission prüft, ob das Gebäude gemäß Genehmigung und Planung errichtet wurde; festgestellte Mängel werden mit Fristen protokolliert | Der Investor (Bauträger), der Planer, das Bauunternehmen und ein Vertreter der Gemeinde |
| Übergabe an den Käufer | Übergabe der Wohnung selbst, mit einem von beiden Seiten unterschriebenen Übergabeprotokoll | Der Bauträger und Sie |
| Gewährleistungsfrist | Das Bauunternehmen muss auftretende Mängel beheben | Bauunternehmen und Bauträger |
| Endabnahme | Am Ende der Gewährleistungsfrist | Der Investor und die Beteiligten |
| Verdeckte Mängel | Haftung 10 Jahre nach der Abnahme | Planer, Bauunternehmen, weitere Beteiligte |
| Mängel am Tragwerk | Haftung über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes | Dieselben |
Der Unterschied zwischen den beiden Dokumenten ist wichtig. Das Abnahmeprotokoll betrifft das Gebäude als Ganzes; das Übergabeprotokoll betrifft Ihre Wohnung. Lassen Sie sich beide zeigen.
Vor dem Termin: was Sie vorab anfordern sollten
- Das Abnahmeprotokoll (procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) für das Gebäude.
- Datum und Dauer der Übergabe, damit Sie mit einer erfahrenen Person oder einem professionellen Sachverständigen kommen können.
- Die Ausstattungsliste aus Ihrem Vertrag, damit Sie das Gelieferte mit dem Versprochenen vergleichen können.
- Die Pläne Ihrer Wohnung mit den Flächenangaben.
Am Übergabetag: die Checkliste für die Prüfung
Gehen Sie Raum für Raum vor, bei Tageslicht, mit Taschenlampe, Wasserwaage und Handykamera:
- Wände, Decken und Böden: Risse, Flecken, Unebenheiten, Fugen im Parkett.
- Fenster und Türen: Sie öffnen, schließen und verriegeln; die Dichtungen sind intakt; kein Kondenswasser zwischen den Scheiben.
- Sanitär: Jeden Wasserhahn und jede Dusche laufen lassen, jede Toilette spülen, unter den Waschbecken nach Undichtigkeiten suchen.
- Elektrik: Jede Steckdose und jeder Schalter, der Verteilerkasten beschriftet.
- Heizung und Klimaanlage: Einschalten. Bei Fußbodenheizung prüfen, ob jede Zone warm wird.
- Dach, Balkone und Terrassen: Entwässerung und Gefälle; kein stehendes Wasser.
- Außenbereich: Zaun, Tor, Pflaster, Gartenentwässerung, die Stellplätze.
- Zähler: Den Stand jedes Zählers mit Datum und Uhrzeit fotografieren.
Alles kommt in eine schriftliche Mängelliste, von beiden Seiten unterschrieben, mit einer Frist für jede Reparatur. Ein Mangel, der nicht aufgeschrieben ist, ist ein Mangel, den Sie später beweisen müssen.
Unterlagen, die Sie erhalten sollten
| Dokument | Warum es wichtig ist |
|---|---|
| Übergabeprotokoll (proces-verbal de predare-primire) | Belegt das Übergabedatum und den Zustand der Wohnung |
| Mängelliste mit Fristen | Ihre Grundlage, um Reparaturen zu verlangen |
| Energieausweis | Für Verkauf oder Vermietung erforderlich; zeigt die Energieklasse. Siehe unseren Leitfaden zu energieeffizienten Häusern |
| Auszug aus dem technischen Gebäudebuch (cartea tehnică) | Anleitungen für Nutzung und Wartung des Gebäudes und seiner Anlagen |
| Garantien und Handbücher | Heizkessel oder Wärmepumpe, Klimaanlage, Geräte |
| Schlüssel, Fernbedienungen und Codes | Tor, Alarmanlage, Gegensprechanlage |
Versorger: Verträge auf Ihren Namen
- Strom. Vertrag mit einem Anbieter Ihrer Wahl; der Netzbetreiber bleibt derselbe. Die Energieregulierungsbehörde ANRE betreibt ein Vergleichsportal für Angebote.
- Gas, sofern angeschlossen: dasselbe Prinzip, Anbieter und Netzbetreiber.
- Wasser und Abwasser: ein Vertrag mit dem örtlichen Versorger.
- Müllabfuhr: Anmeldung bei der Gemeinde oder ihrem Entsorger.
- Internet und TV: beim Anbieter Ihrer Wahl.
Bringen Sie Ihren Personalausweis oder Reisepass, das Übergabeprotokoll oder den Kaufvertrag und Ihre Zählerstände mit. Wenn Sie im Ausland leben, kann ein örtlicher Vertreter mit Vollmacht dies für Sie erledigen; siehe unseren Leitfaden zur Vollmacht in Rumänien.
Ein Mangel, der nicht aufgeschrieben ist, ist ein Mangel, den Sie später beweisen müssen.
Versicherung und Kommunalsteuer
- Die PAD-Versicherung gegen Erdbeben, Überschwemmung und Erdrutsch ist für jede Wohnimmobilie Pflicht. Ergänzen Sie eine freiwillige Versicherung gegen Feuer, Wasserschäden und für den Hausrat. Siehe unseren Leitfaden zur Gebäudeversicherung in Rumänien.
- Kommunalsteuer: Melden Sie die Immobilie beim örtlichen Steueramt der Stadt oder Gemeinde an. Siehe unseren Leitfaden zur jährlichen Grundsteuer.
Eintragung im Grundbuch
Rechtlich gehört Ihnen eine Immobilie, wenn Sie im Grundbuch (Cartea Funciară), das die ANCPI führt, als Eigentümer eingetragen sind. Bei einem Off-Plan-Kauf wird der endgültige Vertrag vor einem Notar unterzeichnet, sobald das Gebäude fertiggestellt und eingetragen ist, und der Notar reicht ihn zur Eintragung ein. Verlangen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer ausweist. Wir erläutern das in unserem Artikel zur Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen.
Wenn später Mängel auftreten
Nicht jedes Problem ist am ersten Tag sichtbar. Nach Gesetz 10/1995 haften Planer, Bauunternehmen und die übrigen Beteiligten für verdeckte Mängel, die innerhalb von 10 Jahren nach der Abnahme auftreten, und für Mängel am Tragwerk über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes. Melden Sie jeden Mangel schriftlich, mit Fotos und Datum, sobald Sie ihn entdecken. Zum Unterhalt nach der Übergabe siehe unseren Leitfaden zu den Unterhaltskosten einer Villa.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die „recepție“ eines Neubaus in Rumänien?
Die Abnahme bei Fertigstellung der Arbeiten nach Gesetz 10/1995: Eine Kommission aus Investor, Planer, Bauunternehmen und Gemeinde prüft, ob das Gebäude der Genehmigung und der Planung entspricht, und protokolliert etwaige Mängel.
Soll ich das Übergabeprotokoll unterschreiben, wenn ich Mängel finde?
Sie können es mit einer beigefügten detaillierten Mängelliste unterschreiben, mit einer Frist für jede Reparatur. Entscheidend ist, dass jeder Mangel schriftlich festgehalten wird.
Wie lange haftet ein Bauunternehmen in Rumänien für Mängel?
Nach Gesetz 10/1995 für verdeckte Mängel, die innerhalb von 10 Jahren nach der Abnahme auftreten, und für Mängel am Tragwerk über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes.
Welche Unterlagen sollte ich mit einem Neubau erhalten?
Das Übergabeprotokoll, die Mängelliste, den Energieausweis, einen Auszug aus dem technischen Gebäudebuch, Garantien und Handbücher sowie später einen aktuellen Grundbuchauszug auf Ihren Namen.
Kann ich eine neue Wohnimmobilie in Rumänien übernehmen, ohne anzureisen?
Ja, über einen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht, auch wenn viele Käufer die Prüfung lieber selbst vornehmen.
Fazit
Der Übergabetag ist ein rechtlicher Schritt, nicht nur eine Feier. Eine unterschriebene Mängelliste, vollständige Unterlagen, Versorgerverträge und Versicherung auf Ihren Namen sowie ein aktueller Grundbuchauszug schließen den Kauf ordnungsgemäß ab.
Wenn Sie vom Bauträger vor Fertigstellung kaufen und wissen möchten, wie Ihre Übergabe aussehen wird, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Checkliste gemeinsam durch, Zeile für Zeile.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetz 10/1995 über die Qualität im Bauwesen, Rechtsportal · Staatliche Bauaufsicht (ISC) · Energieregulierungsbehörde (ANRE) · ANCPI-Grundbuch · PAID, Pflichtversicherung für Wohngebäude.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder technische Beratung dar. Die Bedingungen Ihrer eigenen Übergabe regelt Ihr Vertrag; klären Sie sie mit Ihrem Anwalt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
