Recepția la terminarea lucrărilor verifică clădirea; recepția finală vine la sfârșitul perioadei de garanție.
Fiecare defect intră într-o listă scrisă, semnată de ambele părți, cu un termen pentru fiecare remediere.
Potrivit Legii 10/1995, viciile ascunse sunt acoperite 10 ani de la recepție, iar cele structurale pe toată existența clădirii.
Procesul-verbal de predare-primire, lista de defecte, certificatul energetic, extrasul din cartea tehnică, garanțiile, cheile și codurile.
Locuința este a dumneavoastră din punct de vedere juridic când sunteți înscris în cartea funciară.
Predarea unei locuințe noi în România: răspunsul scurt
În România, o clădire nouă trece mai întâi prin recepția la terminarea lucrărilor, potrivit Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, și abia apoi este predată cumpărătorilor. În ziua predării, inspectați locuința cameră cu cameră, treceți fiecare defect într-o listă semnată, primiți documentele, treceți contractele de utilități pe numele dumneavoastră, încheiați asigurarea PAD și asigurați-vă că locuința este intabulată pe numele dumneavoastră în cartea funciară.
Ziua predării este cea la care cumpărătorii visează cel mai mult și pentru care se pregătesc cel mai puțin. Emoție, chei, fotografii și, dintr-odată, o hârtie de semnat. În alte țări, de exemplu în Israel, există un ritual bine cunoscut în jurul acestei zile, inspecția profesională a locuinței. În România, cadrul legal este diferit, la fel și ordinea pașilor. Iată lista completă, văzută din partea dezvoltatorului de la masa predării.
Cadrul legal: două recepții
Potrivit Legii 10/1995 privind calitatea în construcții și regulamentului de recepție:
| Etapă | Ce este | Cine participă |
|---|---|---|
| Recepția la terminarea lucrărilor | O comisie verifică dacă clădirea a fost executată conform autorizației și proiectului; defectele constatate se consemnează cu termene | Investitorul (dezvoltatorul), proiectantul, constructorul și un reprezentant al autorității locale |
| Predarea către cumpărător | Predarea locuinței propriu-zise, cu un proces-verbal de predare-primire semnat de ambele părți | Dezvoltatorul și dumneavoastră |
| Perioada de garanție | Constructorul trebuie să remedieze defectele care apar | Constructorul și dezvoltatorul |
| Recepția finală | La sfârșitul perioadei de garanție | Investitorul și părțile |
| Vicii ascunse | Răspundere timp de 10 ani de la recepție | Proiectantul, constructorul, ceilalți participanți |
| Vicii structurale | Răspundere pe toată durata de existență a clădirii | Aceiași |
Diferența dintre cele două documente contează. Procesul-verbal de recepție privește clădirea în ansamblu; procesul-verbal de predare-primire privește locuința dumneavoastră. Cereți să le vedeți pe amândouă.
Înainte de ziua predării: ce cereți din timp
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor pentru clădire.
- Data și durata predării, ca să puteți veni cu cineva cu experiență sau cu un inspector profesionist.
- Lista finisajelor din contract, ca să puteți compara ce s-a livrat cu ce s-a promis.
- Planurile locuinței, cu suprafețele.
În ziua predării: lista de inspecție
Mergeți cameră cu cameră, la lumina zilei, cu o lanternă, o nivelă și camera telefonului:
- Pereți, tavane și pardoseli: fisuri, pete, suprafețe denivelate, rosturi în parchet.
- Ferestre și uși: se deschid, se închid și se încuie; garniturile sunt intacte; nu există condens între geamuri.
- Instalațiile sanitare: dați drumul la fiecare robinet și duș, trageți apa la fiecare toaletă, căutați scurgeri sub chiuvete.
- Instalația electrică: fiecare priză și întrerupător, tabloul electric etichetat.
- Încălzirea și climatizarea: porniți-le. La încălzirea în pardoseală, verificați că fiecare zonă se încălzește.
- Acoperișul, balcoanele și terasele: scurgerile și pantele; fără apă stagnantă.
- Exteriorul: gardul, poarta, pavajul, drenajul grădinii, locurile de parcare.
- Contoarele: fotografiați indexul fiecărui contor, cu data și ora.
Totul intră într-o listă scrisă de defecte, semnată de ambele părți, cu un termen pentru fiecare remediere. Un defect care nu este consemnat în scris este un defect pe care va trebui să-l dovediți mai târziu.
Documentele pe care trebuie să le primiți
| Document | De ce contează |
|---|---|
| Procesul-verbal de predare-primire | Dovedește data predării și starea locuinței |
| Lista de defecte cu termene | Baza pentru a cere remedierile |
| Certificatul de performanță energetică | Necesar la vânzare sau închiriere; arată clasa energetică. Vedeți ghidul nostru despre locuințele eficiente energetic |
| Extras din cartea tehnică a construcției | Instrucțiunile de utilizare și întreținere a clădirii și a instalațiilor ei |
| Garanții și manuale | Centrala sau pompa de căldură, aerul condiționat, electrocasnicele |
| Chei, telecomenzi și coduri | Poarta, alarma, interfonul |
Utilitățile: trecerea pe numele dumneavoastră
- Curentul electric. Contract cu un furnizor ales de dumneavoastră; operatorul de distribuție rămâne același. Autoritatea de reglementare în energie, ANRE, are un instrument de comparare a ofertelor.
- Gazul, acolo unde există racord: același principiu, furnizor și distribuitor.
- Apa și canalizarea: contract cu operatorul local.
- Colectarea deșeurilor: înregistrare la autoritatea locală sau la operatorul ei.
- Internetul și televiziunea: la furnizorul ales de dumneavoastră.
Aveți nevoie de actul de identitate sau pașaport, de procesul-verbal de predare-primire sau de contractul de vânzare și de indexurile contoarelor. Dacă locuiți în alt oraș sau în străinătate, un reprezentant local cu procură poate face asta în locul dumneavoastră; vedeți ghidul nostru despre procura în România.
Un defect care nu este consemnat în scris este un defect pe care va trebui să-l dovediți mai târziu.
Asigurarea și impozitul local
- Asigurarea PAD împotriva cutremurului, inundațiilor și alunecărilor de teren este obligatorie pentru orice locuință. Adăugați o asigurare facultativă pentru incendiu, daune provocate de apă și bunuri. Vedeți ghidul nostru despre asigurarea locuinței în România.
- Impozitul local: declarați locuința la direcția de taxe și impozite locale a orașului sau comunei. Vedeți ghidul nostru despre impozitul anual pe proprietate.
Intabularea în cartea funciară
Locuința este a dumneavoastră din punct de vedere juridic atunci când sunteți înscris ca proprietar în cartea funciară, ținută de ANCPI. La o cumpărare în construcție, contractul final se semnează la notar după ce clădirea este finalizată și intabulată, iar notarul îl trimite la înscriere. Cereți un extras actualizat în care figurați ca proprietar. Explicăm acest pas în articolul nostru despre intabularea proprietății pe numele dumneavoastră.
Când defectele apar mai târziu
Nu orice problemă este vizibilă din prima zi. Potrivit Legii 10/1995, viciile ascunse care apar în 10 ani de la recepție, iar cele structurale pe toată durata de existență a clădirii, sunt în răspunderea proiectantului, a constructorului și a celorlalți participanți. Semnalați în scris fiecare defect, cu fotografii și date, imediat ce îl descoperiți. Despre întreținerea de după predare, vedeți ghidul nostru despre costurile de întreținere ale unei vile.
Întrebări frecvente
Ce este „recepția” unei clădiri noi în România?
Recepția la terminarea lucrărilor potrivit Legii 10/1995: o comisie formată din investitor, proiectant, constructor și autoritatea locală verifică dacă clădirea corespunde autorizației și proiectului și consemnează eventualele defecte.
Semnez procesul-verbal de predare-primire dacă găsesc defecte?
Îl puteți semna cu o listă detaliată de defecte anexată, cu un termen pentru fiecare remediere. Important este ca fiecare defect să fie consemnat în scris.
Cât timp răspunde constructorul pentru defecte în România?
Potrivit Legii 10/1995, pentru viciile ascunse care apar în 10 ani de la recepție, iar pentru viciile structurale pe toată durata de existență a clădirii.
Ce documente trebuie să primesc odată cu o locuință nouă?
Procesul-verbal de predare-primire, lista de defecte, certificatul de performanță energetică, un extras din cartea tehnică a construcției, garanțiile și manualele, iar ulterior un extras de carte funciară actualizat pe numele dumneavoastră.
Pot primi o locuință nouă în România fără să fiu prezent?
Da, printr-un reprezentant cu procură notarială, deși mulți cumpărători preferă să participe ei înșiși la inspecție.
Concluzia
Ziua predării este un pas juridic, nu doar o sărbătoare. O listă de defecte semnată, un set complet de documente, utilitățile și asigurarea pe numele dumneavoastră și un extras de carte funciară actualizat închid cumpărarea așa cum trebuie.
Dacă cumpărați în construcție și vreți să știți cum va arăta predarea dumneavoastră, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin listă, rând cu rând.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, portalul legislativ · Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) · Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei (ANRE) · Cartea funciară ANCPI · PAID, asigurarea obligatorie a locuințelor.
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică sau tehnică. Condițiile predării dumneavoastră sunt stabilite de contract; verificați-le cu avocatul dumneavoastră.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
