Приемка по завершении работ проверяет здание; окончательная приемка проводится по окончании гарантийного срока.
Каждый дефект заносится в письменный список недостатков, подписанный обеими сторонами, со сроком на каждый ремонт.
По Закону 10/1995 скрытые дефекты покрываются 10 лет после приемки, дефекты конструкций — весь срок службы.
Акт приема-передачи, список недостатков, энергосертификат, выписка из техкниги, гарантии, ключи и коды.
Юридически жилье Ваше, когда Вы зарегистрированы в земельной книге (Cartea Funciară).
Передача ключей от нового дома в Румынии: коротко о главном
В Румынии новое здание сначала проходит приемку по завершении работ (recepția la terminarea lucrărilor) согласно Закону 10/1995 о качестве в строительстве, и только после этого передается покупателям. В день передачи осмотрите жилье комната за комнатой, занесите каждый дефект в подписанный список недостатков, получите документы, переоформите договоры на коммунальные услуги на свое имя, оформите страховку PAD и убедитесь, что жилье зарегистрировано на Ваше имя в земельной книге.
О дне передачи ключей покупатели мечтают больше всего, а готовятся к нему меньше всего. Волнение, ключи, фотографии — и вдруг документ, который нужно подписать. В Израиле вокруг этого сложился известный ритуал — технический осмотр жилья «бедек байт». В Румынии правовая база иная, и порядок действий тоже. Вот полный чек-лист — взгляд со стороны девелопера.
Правовая база: две приемки
Согласно Закону 10/1995 о качестве в строительстве и положению о приемке:
| Этап | Что это | Кто участвует |
|---|---|---|
| Приемка по завершении работ | Комиссия проверяет, что здание построено в соответствии с разрешением и проектом; выявленные дефекты фиксируются со сроками устранения | Инвестор (девелопер), проектировщик, подрядчик и представитель местной власти |
| Передача покупателю | Передача самого жилья по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами | Девелопер и Вы |
| Гарантийный срок | Подрядчик обязан устранять выявленные дефекты | Подрядчик и девелопер |
| Окончательная приемка | По окончании гарантийного срока | Инвестор и стороны |
| Скрытые дефекты | Ответственность в течение 10 лет после приемки | Проектировщик, подрядчик, другие участники |
| Дефекты несущих конструкций | Ответственность на весь срок службы здания | Те же |
Разница между двумя документами важна. Акт приемки касается здания в целом; акт приема-передачи — Вашего жилья. Попросите показать оба.
До назначенного дня: что запросить заранее
- Акт приемки здания по завершении работ (procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor).
- Дату и продолжительность передачи, чтобы прийти с опытным человеком или профессиональным инспектором.
- Перечень отделки по Вашему договору, чтобы сверить переданное с обещанным.
- Планы Вашего жилья с указанием площадей.
В день передачи: чек-лист осмотра
Пройдите комнату за комнатой при дневном свете, с фонариком, уровнем и камерой телефона:
- Стены, потолки и полы: трещины, пятна, неровные поверхности, щели в паркете.
- Окна и двери: открываются, закрываются и запираются; уплотнители целы; нет конденсата между стеклами.
- Сантехника: откройте каждый кран и душ, спустите воду в каждом унитазе, поищите протечки под раковинами.
- Электрика: каждая розетка и выключатель, щиток с подписанными автоматами.
- Отопление и кондиционирование: включите их. При теплом поле проверьте, что греет каждая зона.
- Кровля, балконы и террасы: водоотвод и уклоны; нет застоя воды.
- Снаружи: забор, ворота, мощение, дренаж сада, парковочные места.
- Счетчики: сфотографируйте показания каждого счетчика с датой и временем.
Все заносится в письменный список недостатков, подписанный обеими сторонами, со сроком на каждый ремонт. Дефект, который не записан, — это дефект, который потом придется доказывать.
Какие документы нужно получить
| Документ | Почему это важно |
|---|---|
| Акт приема-передачи (proces-verbal de predare-primire) | Подтверждает дату передачи и состояние жилья |
| Список недостатков со сроками | Основание для требования ремонта |
| Сертификат энергоэффективности | Требуется при продаже или сдаче в аренду; показывает энергетический класс. См. наш гид по энергоэффективному жилью |
| Выписка из технической книги здания (cartea tehnică) | Инструкции по эксплуатации и обслуживанию здания и его систем |
| Гарантии и инструкции | Котел или тепловой насос, кондиционеры, бытовая техника |
| Ключи, пульты и коды | Ворота, сигнализация, домофон |
Коммунальные услуги: переоформление на свое имя
- Электричество. Договор с поставщиком на Ваш выбор; оператор распределительной сети остается прежним. Энергетический регулятор ANRE предлагает сервис сравнения тарифов.
- Газ, если дом подключен: тот же принцип — поставщик и распределитель.
- Водоснабжение и канализация: договор с местным оператором.
- Вывоз мусора: регистрация в местной администрации или у ее оператора.
- Интернет и ТВ: у провайдера на Ваш выбор.
Возьмите с собой удостоверение личности или паспорт, акт приема-передачи или договор купли-продажи и показания счетчиков. Если Вы живете за границей, это может сделать за Вас местный представитель по доверенности; см. наш гид по доверенности в Румынии.
Дефект, который не записан, — это дефект, который потом придется доказывать.
Страхование и местный налог
- Страховка PAD от землетрясения, наводнения и оползня обязательна для любого жилья. Добавьте добровольное страхование от пожара, залива и имущества. См. наш гид по страхованию жилья в Румынии.
- Местный налог: зарегистрируйте жилье в местной налоговой службе города или коммуны. См. наш гид по ежегодному налогу на недвижимость.
Регистрация в земельной книге
Юридически жилье становится Вашим, когда Вы зарегистрированы как собственник в земельной (кадастровой) книге (Cartea Funciară), которую ведет ANCPI. При покупке на этапе строительства окончательный договор подписывается у нотариуса после завершения и регистрации здания, и нотариус направляет его на регистрацию. Запросите обновленную выписку, где собственником указаны Вы. Подробнее — в нашей статье о регистрации недвижимости на Ваше имя.
Если дефекты проявятся позже
Не каждая проблема видна в первый день. Согласно Закону 10/1995, за скрытые дефекты, проявившиеся в течение 10 лет после приемки, и за дефекты несущих конструкций в течение всего срока службы здания отвечают проектировщик, подрядчик и другие участники. Сообщайте о каждом дефекте письменно, с фотографиями и датами, как только его обнаружите. О содержании дома после передачи см. наш гид по расходам на содержание виллы.
Часто задаваемые вопросы
Что такое «recepție» нового здания в Румынии?
Это приемка по завершении работ согласно Закону 10/1995: комиссия с участием инвестора, проектировщика, подрядчика и местной власти проверяет соответствие здания разрешению и проекту и фиксирует выявленные дефекты.
Подписывать ли акт приема-передачи, если я обнаружил дефекты?
Его можно подписать, приложив подробный список недостатков со сроком на каждый ремонт. Главное, чтобы каждый дефект был зафиксирован письменно.
Как долго застройщик отвечает за дефекты в Румынии?
Согласно Закону 10/1995, за скрытые дефекты, проявившиеся в течение 10 лет после приемки, и за дефекты несущих конструкций — на весь срок службы здания.
Какие документы я должен получить вместе с новым жильем?
Акт приема-передачи, список недостатков, сертификат энергоэффективности, выписку из технической книги здания, гарантии и инструкции, а позднее — обновленную выписку из земельной книги на Ваше имя.
Можно ли принять новое жилье в Румынии, не приезжая?
Да, через представителя по нотариальной доверенности, хотя многие покупатели предпочитают присутствовать на осмотре лично.
Итог
День передачи ключей — это юридический этап, а не только праздник. Подписанный список недостатков, полный комплект документов, коммунальные услуги и страховка на Ваше имя и обновленная выписка из земельной книги правильно завершают покупку.
Если Вы покупаете на этапе строительства и хотите знать, как будет выглядеть передача Вашего жилья, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдемся по чек-листу, пункт за пунктом.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Закон 10/1995 о качестве в строительстве, законодательный портал · Государственная строительная инспекция (ISC) · Энергетический регулятор (ANRE) · Земельная книга ANCPI · PAID, обязательное страхование жилья.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической или технической консультацией. Условия передачи именно Вашего жилья определяются Вашим договором; проверьте их у своего юриста.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
