По решению местного совета. С 2026 года по Закону 239/2025 налогооблагаемая стоимость выросла, а скидка за возраст здания отменена.
Оплата до 31 марта и до 30 сентября. При оплате всего года до 31 марта — скидка до 10%.
Для дома типа A: 130 леев в год, покрытие до 100 000 леев, только от землетрясения, наводнения и оползня.
Если есть газ и котёл: проверка установки и котла не реже раза в два года и полная ревизия не реже раза в 10 лет.
По Закону 10/1995 за скрытые дефекты в течение 10 лет после приёмки отвечают проектировщик и подрядчик. Конструкции — весь срок службы.
Ежегодные расходы на содержание виллы в Румынии: полное руководство 2026 — коротко
Расходы на содержание виллы в Румынии сводятся к пяти статьям: местный налог на здание и землю, обязательная страховка PAD, дополнительная добровольная страховка, энергия и коммунальные услуги, а также уход за домом и садом. Единой цифры, подходящей для любой виллы, нет: налог устанавливает местный орган власти, а расход энергии зависит от того, как используется дом. Зато можно составить бюджет постатейно, опираясь на правила 2026 года.
Вопрос, который возникает после получения ключей
В разговорах с инвесторами после цены и ипотеки всегда звучит один и тот же вопрос: «А сколько это будет стоить мне каждый год, даже когда меня там нет?»
Это хороший вопрос, потому что расходы на содержание виллы в Румынии не такие, как у квартиры. Здесь есть земля, крыша, сад и инженерные системы. Кто планирует их заранее, того февраль не застанет врасплох.
Местный налог: что изменилось в 2026 году
В Румынии Вы платите местному органу власти налог на здание (impozit pe clădiri) и налог на землю (impozit pe teren).
- Ставка: для жилого здания, принадлежащего физическому лицу, — от 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости, по решению местного совета.
- Что изменилось: Закон 239/2025, действующий с 1 января 2026 года, повысил налогооблагаемую стоимость за м² и отменил скидку, зависевшую от возраста здания. По закону органы власти не могли установить на 2026 год ставку ниже, чем в 2025-м. Для многих владельцев сумма налога соответственно выросла.
- Когда платить: двумя равными частями — до 31 марта и до 30 сентября. При оплате всего года до 31 марта предоставляется скидка до 10% по решению органа власти. Оплатить можно онлайн через Ghișeul.ro.
Правило: точную сумму по конкретной вилле может назвать только местный орган власти. Все подробности — в нашем руководстве по ежегодному налогу на недвижимость в Румынии.
Страхование: обязательная PAD и то, что за её пределами
Каждое жильё в Румынии должно быть застраховано по полису PAD от землетрясения, наводнения и оползня. Согласно Закону 260/2008 с изменениями, внесёнными Законом 115/2023, страховая премия для дома из бетона или кирпича (тип A) составляет 130 леев в год, а максимальное покрытие — 100 000 леев.
Обратите внимание на пробел: покрытие PAD ограничено и не распространяется на пожар, ущерб от протечек труб, кражу со взломом и ответственность перед третьими лицами. Поэтому большинство владельцев оформляют дополнительную добровольную страховку (asigurare facultativă). Если у Вас ипотека, банк потребует полис, в котором выгодоприобретателем будет он.
Энергия и коммунальные услуги
Электроэнергия
С 1 июля 2025 года ограничение цен на электроэнергию для домохозяйств отменено, и Вы платите цену, указанную в договоре с поставщиком. Сравнивайте поставщиков и проверяйте условия договора. Официальную информацию о рынке публикует регулятор в сфере энергетики (ANRE).
Газ
Ограничение цен на газ для домохозяйств закончилось 31 марта 2026 года, и его заменил механизм, введённый Чрезвычайным постановлением 12/2026 и действующий до 31 марта 2027 года: поставщик выставляет счёт по наименьшей из двух цен — договорной или рассчитанной по регулируемой формуле.
Вода, канализация и вывоз мусора
Вода и канализация оплачиваются местному оператору по факту потребления. Тарифы на вывоз мусора устанавливаются на местном уровне.
Небольшое регулярное обслуживание обходится дешевле одного крупного ремонта.
В наших виллах в Балотешти есть тёплые полы, полное кондиционирование и окна REHAU. Сколько Вы фактически платите за энергию, зависит прежде всего от того, как Вы пользуетесь домом. Об энергоэффективных домах мы писали в отдельном руководстве.
Периодические проверки, о которых нужно помнить
Если в доме есть газовое оборудование и котёл, закон требует:
- Технической проверки газовой установки не реже одного раза в два года компанией, имеющей разрешение ANRE.
- Проверки котла не реже одного раза в два года по правилам ISCIR.
- Полной ревизии газовой установки не реже одного раза в 10 лет.
Помимо законодательного минимума, обслуживайте кондиционеры согласно инструкциям производителя и храните все квитанции и сертификаты. Они понадобятся Вам при общении со страховщиком и в день продажи.
Сезонный план обслуживания виллы
| Сезон | Что проверить |
|---|---|
| Весна | водостоки и уклоны для отвода воды, сад и полив, чистка кондиционеров перед летом |
| Лето | затенение, уплотнители окон и дверей, садовая мебель |
| Осень | водостоки после листопада, проверка системы отопления, взнос налога до 30 сентября |
| Зима | снег на крыше и у входа, защита уличных кранов от мороза, уплата налога до 31 марта |
Правило: небольшое регулярное обслуживание обходится дешевле одного крупного ремонта.
А если обнаружится дефект?
В новом доме не каждый ремонт — Ваши расходы. Согласно Закону 10/1995 о качестве в строительстве, проектировщик, подрядчик и другие участники несут ответственность за скрытые дефекты, проявившиеся в течение 10 лет после приёмки, а за дефекты несущих конструкций — в течение всего срока службы здания. Поэтому документируйте каждую неисправность и обращайтесь к застройщику в письменной форме.
Если Вы не живёте на вилле
Если Вы живёте за границей, Вам нужен человек, который откроет дверь мастеру, проверит дом после бури и вовремя оплатит счета. О том, кто управляет недвижимостью и что происходит, если что-то сломалось ночью, читайте в нашей статье об управлении недвижимостью. Полную картину расходов на владение и налогов Вы найдёте в нашем руководстве по расходам на содержание недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Какой местный налог платят за виллу в Румынии?
За жилое здание, принадлежащее физическому лицу, — от 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости по решению местного совета, плюс налог на землю. С 2026 года налогооблагаемая стоимость выросла согласно Закону 239/2025. Точную сумму называет местный орган власти.
Обязательна ли страховка PAD?
Да. Каждое жильё в Румынии должно быть застраховано по полису PAD от землетрясения, наводнения и оползня. Для дома типа A премия составляет 130 леев в год при покрытии до 100 000 леев.
Достаточно ли PAD?
Как правило, нет. Она покрывает лишь три природных риска и ограниченную сумму. Для защиты от пожара, протечек, кражи со взломом и ответственности перед третьими лицами нужна дополнительная добровольная страховка.
Когда платится местный налог?
Двумя частями — до 31 марта и до 30 сентября. При оплате всего года до 31 марта предоставляется скидка до 10% по решению местного органа власти.
Какие периодические проверки обязательны?
Если в доме есть газ и котёл: проверка газовой установки и котла не реже одного раза в два года и полная ревизия газовой установки не реже одного раза в 10 лет силами компаний, имеющих разрешение.
Кто платит за дефект в новом доме?
Согласно Закону 10/1995, проектировщик, подрядчик и другие участники несут ответственность за скрытые дефекты, проявившиеся в течение 10 лет после приёмки, а за дефекты несущих конструкций — в течение всего срока службы здания. Документируйте каждую неисправность и обращайтесь к застройщику в письменной форме.
Итог
Волшебной цифры расходов на содержание виллы в Румынии не существует. Существует список: налог, страховка, энергия, проверки и обслуживание. Тот, кто знает этот список, составляет реальный бюджет.
Если Вы хотите пройтись по этому списку применительно к конкретной вилле — у нас в Балотешти или где-либо ещё, — запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы вместе составим годовой бюджет, статья за статьёй.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал румынского законодательства (Закон 239/2025; Закон 10/1995 о качестве в строительстве) · Пул страхования от стихийных бедствий (PAID) (Закон 260/2008 с изменениями, внесёнными Законом 115/2023) · Регулятор в сфере энергетики (ANRE) (Чрезвычайное постановление 12/2026) · ISCIR · Ghișeul.ro.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Местные налоговые ставки, цены на энергию и условия страхования меняются, данные актуальны на 2026 год. Перед принятием решения уточните информацию у местного органа власти и квалифицированных специалистов.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
