לפי החלטת המועצה המקומית. מ-2026, לפי חוק 239/2025, השווי לצורכי מס עלה וההפחתה לפי גיל הבניין בוטלה.
משלמים עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. מי שמשלם את כל השנה עד 31 במרץ מקבל הנחה של עד 10%.
לבית מסוג A: 130 ליי בשנה, כיסוי עד 100,000 ליי, נגד רעידת אדמה, שיטפון ומפולת בלבד.
אם יש גז ודוד: בדיקת המערכת והדוד לפחות פעם בשנתיים, ורוויזיה לפחות פעם ב-10 שנים.
לפי חוק 10/1995, ליקויים נסתרים שמתגלים בתוך 10 שנים מהקבלה הם באחריות המתכנן והקבלן. לשלד, לכל חיי הבניין.
עלויות אחזקה של וילה ברומניה: התשובה הקצרה
עלויות האחזקה של וילה ברומניה בנויות מחמש שורות: מס מקומי על הבניין ועל הקרקע, ביטוח PAD שהוא חובה, ביטוח רשות נוסף, אנרגיה ושירותים, ותחזוקה של הבית והגינה. אין מספר אחד שמתאים לכל וילה, כי המס נקבע על ידי הרשות המקומית והאנרגיה תלויה בצריכה. מה שכן אפשר לעשות הוא לבנות תקציב שורה אחר שורה, לפי הכללים של 2026.
השאלה שבאה אחרי המפתח
בשיחות עם משקיעים, אחרי המחיר והמשכנתא, מגיעה תמיד אותה שאלה: ״ומה זה עולה לי כל שנה, גם כשאני לא שם?״
זו שאלה טובה, כי עלויות האחזקה של וילה ברומניה הן לא אותו דבר כמו בדירה. יש קרקע, יש גג, יש גינה, ויש מערכות. מי שמתכנן אותן מראש, לא מופתע בפברואר.
מס מקומי: מה השתנה ב-2026
ברומניה משלמים לרשות המקומית מס על הבניין (impozit pe clădiri) ומס על הקרקע (impozit pe teren).
- השיעור: לבניין מגורים של יחיד, בין 0.08% ל-0.2% מהשווי לצורכי מס, לפי החלטת המועצה המקומית.
- מה השתנה: חוק 239/2025, שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2026, העלה את השווי לצורכי מס למ״ר וביטל את ההפחתה לפי גיל הבניין. לפי החוק, רשויות לא יכלו לקבוע ל-2026 שיעור נמוך מזה של 2025. אצל בעלי נכסים רבים החשבון עלה בהתאם.
- מתי משלמים: בשני תשלומים שווים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. מי שמשלם את כל השנה עד 31 במרץ מקבל הנחה של עד 10%, לפי החלטת הרשות. אפשר לשלם אונליין דרך Ghișeul.ro.
הכלל: את הסכום המדויק לווילה מסוימת נותנת רק הרשות המקומית שלה. הפירוט המלא במדריך למס הנכס השנתי ברומניה.
ביטוח: PAD חובה, ומה שמעבר לו
כל בית מגורים ברומניה חייב בביטוח PAD נגד רעידת אדמה, שיטפון ומפולת. לפי חוק 260/2008, כפי שתוקן בחוק 115/2023, הפרמיה לבית בנוי מבטון או מלבנים (סוג A) היא 130 ליי בשנה, והכיסוי המרבי הוא 100,000 ליי.
שימו לב לפער: הכיסוי של PAD מוגבל, והוא לא מכסה שריפה, נזקי מים מצנרת, פריצה או אחריות כלפי צד שלישי. לכן רוב הבעלים מוסיפים ביטוח רשות (asigurare facultativă). אם יש משכנתא, הבנק ידרוש ביטוח שבו הוא המוטב.
אנרגיה ושירותים
חשמל
מ-1 ביולי 2025 הסתיים הפיקוח על מחיר החשמל לצרכנים ביתיים, ומאז משלמים לפי המחיר בחוזה עם הספק. כדאי להשוות ספקים ולבדוק את התנאים בחוזה. המידע הרשמי על השוק נמצא ברשות האנרגיה (ANRE).
גז
הפיקוח על מחיר הגז לצרכנים ביתיים הסתיים ב-31 במרץ 2026, והוחלף במנגנון לפי צו חירום 12/2026 שחל עד 31 במרץ 2027: הספק מחייב לפי הנמוך מבין המחיר בחוזה והמחיר לפי הנוסחה המפוקחת.
מים, ביוב ופסולת
מים וביוב משולמים לפי צריכה למפעיל המקומי. דמי פינוי פסולת נקבעים ברמת הרשות.
תחזוקה קטנה וקבועה זולה יותר מתיקון גדול אחד.
בווילות שלנו בבלוטשט יש חימום תת-רצפתי ומיזוג אוויר מלא, וחלונות REHAU. כמה תשלמו בפועל על אנרגיה תלוי בעיקר באופן השימוש. על בית חסכוני באנרגיה כתבנו במדריך נפרד.
בדיקות תקופתיות שחובה לזכור
אם בבית יש מערכת גז ודוד, החוק מחייב:
- בדיקה טכנית של מערכת הגז לפחות פעם בשנתיים, על ידי חברה מורשית ANRE.
- בדיקה של הדוד לפחות פעם בשנתיים, לפי כללי ISCIR.
- רוויזיה של מערכת הגז לפחות פעם ב-10 שנים.
מעבר לחובה, כדאי לתחזק את המזגנים לפי הוראות היצרן, ולשמור את כל הקבלות והאישורים. תצטרכו אותם מול חברת הביטוח וביום המכירה.
לוח תחזוקה עונתי לווילה
| עונה | מה בודקים |
|---|---|
| אביב | מרזבים ושיפועי ניקוז, גינה והשקיה, ניקוי מזגנים לפני הקיץ |
| קיץ | הצללה, איטום חלונות ודלתות, ריהוט חוץ |
| סתיו | מרזבים אחרי נשירת עלים, בדיקת מערכת החימום, תשלום מס עד 30 בספטמבר |
| חורף | שלג על הגג ובכניסה, הגנה על ברזי חוץ מקיפאון, תשלום מס עד 31 במרץ |
הכלל: תחזוקה קטנה וקבועה זולה יותר מתיקון גדול אחד.
ומה אם משהו מתגלה כפגום?
בבית חדש, לא כל תיקון הוא הוצאה שלכם. לפי חוק 10/1995 על איכות בבנייה, המתכנן, הקבלן והגורמים המעורבים אחראים לליקויים נסתרים שמתגלים בתוך 10 שנים מהקבלה, ולליקויים בשלד לכל אורך חיי הבניין. לכן חשוב לתעד כל תקלה ולפנות ליזם בכתב.
כשאתם לא גרים בווילה
מי שגר בחו״ל צריך מישהו שיפתח את הדלת לטכנאי, יבדוק את הבית אחרי סערה וישלם את החשבונות בזמן. על מי שמנהל את הנכס ומה קורה בלילה כשמשהו מתקלקל, ראו המאמר על ניהול הנכס. ועל תמונת העלויות והמסים המלאה של בעלות על נכס, המדריך לעלויות ההחזקה.
שאלות נפוצות
כמה מס מקומי משלמים על וילה ברומניה?
לבניין מגורים של יחיד, בין 0.08% ל-0.2% מהשווי לצורכי מס, לפי החלטת המועצה המקומית, ובנוסף מס על הקרקע. מ-2026 השווי לצורכי מס עלה לפי חוק 239/2025. את הסכום המדויק נותנת הרשות המקומית.
האם ביטוח PAD הוא חובה?
כן. כל בית מגורים ברומניה חייב בביטוח PAD נגד רעידת אדמה, שיטפון ומפולת. לבית מסוג A הפרמיה היא 130 ליי בשנה, והכיסוי עד 100,000 ליי.
האם PAD מספיק?
בדרך כלל לא. הוא מכסה רק שלושה סיכוני טבע ובסכום מוגבל. שריפה, נזקי מים, פריצה ואחריות כלפי צד שלישי דורשים ביטוח רשות נוסף.
מתי משלמים את המס המקומי?
בשני תשלומים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. מי שמשלם את כל השנה עד 31 במרץ מקבל הנחה של עד 10%, לפי החלטת הרשות המקומית.
אילו בדיקות תקופתיות חובה לעשות?
אם יש בבית גז ודוד: בדיקת מערכת הגז ובדיקת הדוד לפחות פעם בשנתיים, ורוויזיה של מערכת הגז לפחות פעם ב-10 שנים, על ידי חברות מורשות.
מי משלם על ליקוי בבית חדש?
לפי חוק 10/1995, לליקויים נסתרים שמתגלים בתוך 10 שנים מהקבלה אחראים המתכנן, הקבלן והגורמים המעורבים, ולליקויים בשלד לכל אורך חיי הבניין. תעדו כל תקלה ופנו ליזם בכתב.
השורה התחתונה
לעלויות האחזקה של וילה ברומניה אין מספר קסם. יש רשימה: מס, ביטוח, אנרגיה, בדיקות ותחזוקה. מי שמכיר את הרשימה, בונה תקציב אמיתי.
אם אתם רוצים לעבור על הרשימה הזו לגבי וילה מסוימת, אצלנו בבלוטשט או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נבנה יחד את התקציב השנתי, שורה אחר שורה.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני (חוק 239/2025; חוק 10/1995 על איכות בבנייה) · מאגר הביטוח נגד אסונות טבע (PAID) (חוק 260/2008, כפי שתוקן בחוק 115/2023) · רשות האנרגיה (ANRE) (צו חירום 12/2026) · ISCIR · Ghișeul.ro.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. שיעורי המס המקומי, מחירי האנרגיה ותנאי הביטוח משתנים, והנתונים נכונים ל-2026. לפני החלטה מומלץ לבדוק מול הרשות המקומית ואנשי מקצוע.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
