Yerel meclisin kararına göre. 2026'dan itibaren Kanun 239/2025 uyarınca vergilendirilebilir değerler arttı ve yaşa dayalı indirim kaldırıldı.
31 Mart'a ve 30 Eylül'e kadar ödeyin. Tüm yılı 31 Mart'a kadar ödemek %10'a kadar indirim sağlar.
A tipi bir konut için: yılda 130 ley, 100.000 leye kadar teminat; yalnızca deprem, sel ve heyelana karşı.
Doğalgaz ve kazan varsa: tesisatı ve kazanı en az iki yılda bir, tam revizyonu ise en az 10 yılda bir kontrol ettirin.
169/2026 sayılı Kanun uyarınca kabulden itibaren 10 yıl içinde ortaya çıkan gizli kusurlar tasarımcının ve müteahhidin sorumluluğundadır. Yapı: binanın ömrü boyunca.
Romanya'da villa bakım maliyetleri: kısa cevap
Romanya'da bir villanın bakım maliyetleri beş kaleme iner: bina ve arsa üzerindeki yerel vergi, zorunlu PAD sigortası, isteğe bağlı ek sigorta, enerji ve altyapı giderleri, ev ve bahçenin bakımı. Her villaya uyan tek bir rakam yoktur; çünkü vergiyi yerel yönetim belirler ve enerji kullanıma bağlıdır. Yapabileceğiniz, 2026 kurallarını kullanarak bütçeyi kalem kalem oluşturmaktır.
Anahtarlardan sonra gelen soru
Yatırımcılarla yaptığım görüşmelerde, fiyat ve konut kredisinden sonra hep aynı soru gelir: “Peki orada olmadığım zamanlarda bile bana yılda ne kadara mal olur?”
İyi bir sorudur, çünkü Romanya'da bir villanın bakım maliyetleri bir dairenin maliyetleriyle aynı değildir. Arsa, çatı, bahçe ve sistemler vardır. Bunlar için önceden plan yapanlar Şubat ayında şaşırmaz.
Yerel vergi: 2026'da ne değişti
Romanya'da yerel yönetime bina vergisi (impozit pe clădiri) ve arsa vergisi (impozit pe teren) ödersiniz.
- Oran: gerçek kişiye ait bir konut binası için, yerel meclisin kararına göre vergilendirilebilir değerin %0,08 ile %0,2'si arasında.
- Ne değişti: 1 Ocak 2026'dan beri yürürlükte olan Kanun 239/2025, m² başına vergilendirilebilir değeri artırdı ve binanın yaşına dayalı indirimi kaldırdı. Kanun uyarınca yönetimler 2026 için 2025'ten düşük bir oran belirleyemedi. Pek çok malik için fatura buna paralel olarak arttı.
- Ne zaman ödenir: 31 Mart'a ve 30 Eylül'e kadar iki eşit taksitte. Tüm yılı 31 Mart'a kadar ödemek, yönetimin kararına göre %10'a kadar indirim sağlar. Ghișeul.ro üzerinden online ödeyebilirsiniz.
Kural: belirli bir villa için kesin tutarı yalnızca yerel yönetim verebilir. Tüm ayrıntılar Romanya'da yıllık emlak vergisi rehberimizde.
Sigorta: zorunlu PAD ve ötesi
Romanya'daki her ev, deprem, sel ve heyelana karşı PAD sigortası taşımalıdır. 115/2023 sayılı Kanun'la değiştirilmiş Kanun 260/2008 uyarınca, beton veya tuğladan yapılmış bir konut (A tipi) için prim yılda 130 ley, azami teminat ise 100.000 leydir.
Boşluğa dikkat: PAD teminatı sınırlıdır ve yangını, borulardan kaynaklanan su hasarını, hırsızlığı veya üçüncü kişi sorumluluğunu kapsamaz. Bu yüzden çoğu malik isteğe bağlı sigorta (asigurare facultativă) ekler. Konut krediniz varsa banka, kendisinin lehtar olduğu bir poliçe talep edecektir.
Enerji ve altyapı giderleri
Elektrik
1 Temmuz 2025'ten itibaren konut elektriğindeki fiyat tavanı sona erdi ve tedarikçiyle yaptığınız sözleşmedeki fiyatı ödüyorsunuz. Tedarikçileri karşılaştırın ve sözleşme şartlarını kontrol edin. Resmî piyasa bilgileri enerji düzenleyicisi (ANRE) tarafından yayımlanır.
Doğalgaz
Konut doğalgaz fiyat tavanı 31 Mart 2026'da sona erdi ve yerine, 31 Mart 2027'ye kadar geçerli 12/2026 sayılı Acil Durum Kararnamesi'ndeki bir mekanizma geldi: tedarikçi, sözleşme fiyatı ile düzenlenmiş formüldeki fiyattan düşük olanı faturalar.
Su, kanalizasyon ve atık
Su ve kanalizasyon, yerel işletmeciye tüketime göre ödenir. Atık toplama ücretleri yerel düzeyde belirlenir.
Küçük, düzenli bakım, tek bir büyük onarımdan daha ucuza gelir.
Balotești'deki villalarımızda yerden ısıtma, tam klima ve REHAU pencereler vardır. Enerjiye gerçekte ne ödediğiniz esas olarak evi nasıl kullandığınıza bağlıdır. Enerji verimli evler hakkında ayrı bir rehber yazdık.
Unutmamanız gereken periyodik kontroller
Evde doğalgaz tesisatı ve kazan varsa kanun şunları şart koşar:
- Doğalgaz tesisatının teknik kontrolü: en az iki yılda bir, ANRE tarafından yetkilendirilmiş bir şirketçe.
- Kazanın kontrolü: en az iki yılda bir, ISCIR kurallarına göre.
- Doğalgaz tesisatının tam revizyonu: en az 10 yılda bir.
Yasal asgarinin ötesinde, kliması üreticinin talimatlarına göre bakıma sokun ve her makbuzu ve belgeyi saklayın. Sigortacıyla ilişkinizde ve satış gününde bunlara ihtiyacınız olacak.
Bir villa için mevsimlik bakım planı
| Mevsim | Neye bakılmalı |
|---|---|
| Bahar | oluklar ve drenaj eğimleri, bahçe ve sulama, yazdan önce klima temizliği |
| Yaz | gölgelendirme, pencere ve kapı contaları, bahçe mobilyaları |
| Sonbahar | yapraklar döküldükten sonra oluklar, ısıtma sistemi kontrolü, 30 Eylül'e kadar vergi taksiti |
| Kış | çatıdaki ve girişteki kar, dış muslukların dondan korunması, 31 Mart'a kadar vergi ödemesi |
Kural: küçük, düzenli bakım, tek bir büyük onarımdan daha ucuza gelir.
Peki bir şey kusurlu çıkarsa?
Yeni bir evde her onarım sizin masrafınız değildir. İmar ve İnşaat Kanunu, Kanun 169/2026 uyarınca tasarımcı, müteahhit ve ilgili diğer taraflar, kabulden itibaren 10 yıl içinde ortaya çıkan gizli kusurlardan ve yapının tüm ömrü boyunca yapısal kusurlardan sorumludur. Bu yüzden her arızayı belgeleyin ve geliştiriciyle yazılı olarak iletişime geçin.
Villada oturmadığınızda
Yurt dışında yaşıyorsanız, teknisyene kapıyı açacak, fırtınadan sonra evi kontrol edecek ve faturaları zamanında ödeyecek birine ihtiyacınız vardır. Mülkü kimin yönettiği ve gece bir şey bozulduğunda ne olduğu için mülk yönetimi yazımıza bakın. Sahiplik maliyetlerinin ve vergilerin tam resmi için elde tutma maliyetleri rehberimize bakın.
Sık sorulan sorular
Romanya'da bir villa için ne kadar yerel vergi ödenir?
Gerçek kişiye ait bir konut binası için, yerel meclisin kararına göre vergilendirilebilir değerin %0,08 ile %0,2'si arasında; buna ek olarak arsa vergisi. 2026'dan itibaren vergilendirilebilir değerler Kanun 239/2025 uyarınca arttı. Kesin tutarı yerel yönetim verir.
PAD sigortası zorunlu mu?
Evet. Romanya'daki her ev deprem, sel ve heyelana karşı PAD sigortası taşımalıdır. A tipi bir konut için prim yılda 130 ley, teminat 100.000 leye kadardır.
PAD yeterli mi?
Genellikle değil. Yalnızca üç doğal riski ve sınırlı bir tutarı kapsar. Yangın, su hasarı, hırsızlık ve üçüncü kişi sorumluluğu için ek, isteğe bağlı sigorta gerekir.
Yerel vergi ne zaman ödenir?
İki taksitte: 31 Mart'a ve 30 Eylül'e kadar. Tüm yılı 31 Mart'a kadar peşin ödemek, yerel yönetimin kararına göre %10'a kadar indirim sağlar.
Hangi periyodik kontroller zorunludur?
Evde doğalgaz ve kazan varsa: yetkili şirketlerce doğalgaz tesisatının ve kazanın en az iki yılda bir kontrolü ve doğalgaz tesisatının en az 10 yılda bir tam revizyonu.
Yeni bir evdeki kusuru kim öder?
169/2026 sayılı Kanun uyarınca tasarımcı, müteahhit ve ilgili diğer taraflar, kabulden itibaren 10 yıl içinde ortaya çıkan gizli kusurlardan ve yapının tüm ömrü boyunca yapısal kusurlardan sorumludur. Her arızayı belgeleyin ve geliştiriciyle yazılı olarak iletişime geçin.
Sonuç
Romanya'da villa bakım maliyetleri için sihirli bir rakam yoktur. Bir liste vardır: vergi, sigorta, enerji, kontroller ve bakım. Listeyi bilenler gerçek bir bütçe oluşturur.
Bu listeyi belirli bir villa için, bizimle Balotești'de ya da başka bir yerde, gözden geçirmek isterseniz benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Yıllık bütçeyi birlikte, kalem kalem oluşturalım.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı (Kanun 239/2025; yapıda kaliteye ilişkin Kanun 10/1995, önceki kurallar) · Kanun 169/2026, İmar ve İnşaat Kanunu, Monitorul Oficial 661, 10.08.2026 · Doğal Afet Sigorta Havuzu (PAID) (Kanun 260/2008, Kanun 115/2023 ile değiştirilmiş) · Enerji düzenleyicisi (ANRE) (Acil Durum Kararnamesi 12/2026) · ISCIR · Ghișeul.ro.
Bu yazı yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Yerel vergi oranları, enerji fiyatları ve sigorta şartları değişir; veriler 2026 için doğrudur. Karar vermeden önce yerel yönetime ve nitelikli uzmanlara danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
