169/2026 sayılı Kanun 25 Ağustos 2026'da yürürlüğe girdi ve 50/1991 ile 350/2001 sayılı Kanunları yürürlükten kaldırdı. Eski bir kontrol listesi, yürürlükten kalkmış bir kanuna göre kontrol yapar.
Yeni kanuna göre inşaat ruhsatı verildiği tarihten itibaren 3 yıl geçerlidir ve işlere başlandığı bildirildikten sonra tüm inşaat süresi boyunca uzatılır.
Bir PUZ mevcut kuralları değiştirdiğinde POT ve CUT artışı %20 ile, korunan alanlarda ise %10 ile sınırlıdır.
Bir ruhsat verildikten sonraki 30 gün içinde ayrıntıları yayımlanır: POT, CUT, mesafeler, yükseklik, vaziyet planı ve cepheler.
Geliştiriciler ve müteahhitler, kabulden sonraki kusurlar için 10 yıllık sorumluluk sigortası yaptırmak ve bunu inşaatın başında ibraz etmek zorundadır.
Romanya'da inşaat ruhsatları: kısa cevap
Romanya'da üç belgeyi kontrol edersiniz: parselde nelerin yapılabileceğini ortaya koyan imar durumu belgesi (Certificat de urbanism); fiilen inşaata izin veren inşaat ruhsatı (Autorizație de construire); ve bunların üstündeki planlar, yani tüm yerleşim için PUG ve belirli bir bölge için PUZ. Ekim 2026 itibarıyla 25 Ağustos 2026'dan beri yürürlükte olan yeni bir imar kanunu, 169/2026 sayılı Kanun, geçerlidir. Size ait olmayan bir parsel için bile bilgilendirme amaçlı imar durumu belgesi talep edebilirsiniz ve ruhsat listeleri kurumun internet sitesinde yayımlanır.
Neredeyse her gösterimde “karşıma ne yapılacak?” sorusunu duyuyorum. İyi bir soru, çünkü manzara, sessizlik ve sokaktaki park yeri, satın aldığınız evden çok çevresindeki parsellere bağlıdır. İyi haber şu: Romanya'da bunu resmi belgelerden kendiniz kontrol edebilirsiniz.
2026'da ne değişti: yeni bir imar ve inşaat kanunu
10 Ağustos 2026'da Monitorul Oficial'in 661. sayısında Bölgesel Planlama, Şehircilik ve İnşaat Kanunu (169/2026 sayılı Kanun) yayımlandı ve 25 Ağustos 2026'da yürürlüğe girdi. Bu kanun, sektörün otuz yıldır dayandığı iki kanunu yürürlükten kaldırdı: inşaat ruhsatlarına ilişkin 50/1991 sayılı Kanun ve imar ve şehircilik planlamasına ilişkin 350/2001 sayılı Kanun.
Bu sizin için neden önemli? Çünkü Ağustos 2026'dan önce yazılmış rehberler, o tarihten sonra değişen geçerlilik sürelerini, son tarihleri ve usulleri aktarıyor. Bugün Romanya'da bir projeyi eski bir kontrol listesiyle kontrol eden herkes, yürürlükten kalkmış bir kanuna göre kontrol yapıyor demektir.
Bununla birlikte, kanunun Monitorul Oficial'deki resmi metninden gelen bir güvence de var: geçiş hükümleri (582(4) madde) uyarınca, kanun yürürlüğe girmeden önce verilmiş imar durumu belgeleri geçerliliğini korur. Halihazırda verilmiş inşaat ruhsatları iptal edilmedi: kanun bunları 314(7) maddesinde ele alır; bu madde, işler başladıktan sonra bile ilan formalitelerinin tamamlanmasına izin verir ve böyle bir ruhsat kendi koşullarına göre geçerli kalır. 2025'te ruhsat almış bir proje bir gecede yasadışı hale gelmedi.
Üç belge ve her birinin size söyledikleri
| Belge | Nedir | Yeni kanuna göre geçerlilik | İçinde nelere bakılmalı |
|---|---|---|---|
| Bilgilendirme amaçlı imar durumu belgesi (Certificat de urbanism pentru informare) | Parselin imar açısından anlık görüntüsü | Genel bilgi, her başvuru sahibi için | Arazi kullanımı, POT, CUT, izin verilen yükseklik, altyapı |
| İnşaat için imar durumu belgesi | Belirli bir proje için gerekli koşullar ve onaylar | 12 ila 36 ay, 24 aya kadar uzatılabilir | Projenin plana uygun olması |
| İnşaat ruhsatı (Autorizație de construire) | Fiilen inşaat yapma izni | Verildiği tarihten itibaren 3 yıl; işlere başlandığı bildirildikten sonra tüm inşaat süresi boyunca uzatılır | Numara, tarih, alanlar, kat sayısı, vaziyet planı ve cepheler |
Tanımlar ve süreler kanunun 253, 254, 257 ve 309. maddelerinden alınmıştır. Not: 309. madde uyarınca, inşaat başlamadan önce ruhsatın geçerliliğini uzatmak yasaktır. İşlere üç yıl içinde başlanmazsa ruhsat düşer.
İmar durumu belgesi inşaat yapma hakkı vermez. Yalnızca nelere izin verildiğini söyler. Size “onay” gösterip aslında imar durumu belgesini kastedenler, henüz size bir ruhsat göstermiş değildir.
PUG, PUZ ve PUD: üç planlama düzeyi
- PUG (Plan Urbanistic General): yerleşimin genel planı. Hangi bölgelerin konut, ticaret veya yeşil alan olarak ayrıldığını ve yerleşik alanın sınırını (intravilan) belirler.
- PUZ (Plan Urbanistic Zonal): belirli bir bölge için hazırlanan, PUG kurallarını detaylandırabilen ve değiştirebilen plan. Yeni kanun bir üst sınır koyar: bir PUZ mevcut kuralları değiştirmeyi amaçladığında, arazi kaplama oranı (POT) ve toplam inşaat alanı oranı (CUT) artışı %20 ile, korunan alanlarda ise %10 ile sınırlıdır (kanunun 66. maddesi).
- PUD: yeni kanunda artık “ayrıntılı kentsel proje” olarak geçer; tek bir parsel düzeyinde bir araçtır.
Akılda tutulmaya değer iki terim: POT parselin yapılarla kaplanabilecek yüzdesidir, CUT ise tüm katlardaki toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Karşınızdaki boş parsel yüksek CUT'lu bir bölgede işaretliyse, orada muhtemelen sizin hayal ettiğinizden daha fazlası yapılacaktır.
Kendiniz nasıl kontrol edersiniz: beş adım
- Parseli bulun. Tapu kaydındaki kadastro numarasıyla, ANCPI coğrafi portalında. Tapu kaydının nasıl okunacağı için tapu sicili kaydı rehberimize bakın.
- PUG'u açın. Birçok kurum bunu çevrimiçi bir haritada yayımlar. Örneğin Balotești'de komünün GIS portalı genel planı gösterir, belediyenin internet sitesi ise yeni bir PUZ hazırlama niyetine ilişkin duyuruları yayımlar.
- Bilgilendirme amaçlı imar durumu belgesi talep edin. 254. madde uyarınca herkes talep edebilir; bilgisayarlı sistemi olmayan kurumlarda 10 iş günü içinde, olanlarda 5 gün içinde verilir. Arazi kullanımı, POT, CUT, izin verilen yükseklik ve altyapıyı içerir.
- Ruhsat listelerini kontrol edin. 314. madde uyarınca imar durumu belgeleri listesi kurumun internet sitesinde aylık olarak güncellenir ve bir ruhsat verildikten sonraki 30 gün içinde ayrıntıları yayımlanır: numara, POT ve CUT, parsel sınırlarından mesafeler, alanlar, yükseklik, vaziyet planı ve cepheler.
- Sahaya ve tapu kaydına bakın. İşler başlamadan önce geliştirici ruhsatı tapu siciline kaydettirmek, bir gazetede yayımlamak ve sahaya bir proje tanıtım levhası asmak zorundadır. Levha yok mu? Nedenini sorun.
Proje aşamasındaki bir proje: geliştiriciden neler istenmeli
Henüz inşa edilmemiş bir ev satın aldığınızda kontrolün iki bölümü vardır: projenin kendi yasallığı ve çevresinde nelerin yapılacağı.
- Ruhsatın tüm eklerini içeren bir kopyası, vaziyet planı dahil. Kat sayısını ve alanları sunumda gösterilenlerle karşılaştırın.
- İşlere başlama bildirimi. İnşaat süresi buradan itibaren sayılır.
- On yıllık sigorta. Kanunun 556. maddesi uyarınca geliştiriciler ve müteahhitler, kabulden sonra ortaya çıkan kusurlar için 10 yıllık hukuki sorumluluk sigortası yaptırmak ve bunu inşaatın başında ibraz etmek zorundadır. Poliçeyi görmek isteyin.
- İşlerin tamamlanma kabul tutanağı (recepție la terminarea lucrărilor). 280. madde uyarınca kabulden geçmemiş inşaat tamamlanmış sayılmaz. Evin adınıza tescil edilmesinin yolunu açan belge budur. Teslim gününde neler olduğu için yeni konut teslimi rehberimize bakın.
Ruhsatın ötesinde geliştiricinin kendisini kontrol etmek için Romanyalı bir geliştiricinin nasıl kontrol edileceğine dair ayrı bir rehber yazdım.
Doğru soru “evin yanına bir şey yapılacak mı” değil, “planın orada neyin yapılmasına izin verdiği” sorusudur.
“Manzaramın önüne bir blok dikecekler mi?” Senaryo ve karşı senaryo
Endişe verici senaryo: evin karşısında, planın yüksek yapılara izin verdiği bir bölgede boş bir parsel ve kimse size söylememiş. Bu daha çok insanlar plandan değil, sunumdan satın aldığında olur.
Karşı senaryo: PUG'un yalnızca düşük katlı müstakil evlere izin verdiği, düşük POT'lu bir bölge. Orada karşıdaki parsel yapılaşsa bile, yükselecek olan sizinkine benzer bir ev olacaktır. Yeni kanun ayrıca PUZ yoluyla hakların şişirilmesi imkânını da sınırlıyor.
Doğru soru “evin yanına bir şey yapılacak mı” değil, “planın orada neyin yapılmasına izin verdiği” sorusudur. İkinci sorunun cevabını yazılı olarak alabilirsiniz.
İsrail'de “bilgi dosyası”, Romanya'da Certificat de urbanism
İsrail'de inşaat yapmış ya da tadilat yaptırmış herkes bu fikri bilir: ruhsattan önce yerel planlama komitesinden planlama bilgisi talep edersiniz. Romanya'da mantık benzerdir, lehinize işleyen iki farkla: bilgilendirme amaçlı imar durumu belgesi herkese açıktır ve kanun, verilen ruhsatların ayrıntılarının yayımlanmasını şart koşar. Aleyhinize işleyen fark ise şu: bazı belgeler yalnızca Romence mevcuttur; bu yüzden onları yerel bir avukat veya mimarla birlikte okumakta fayda var.
Bir kez değineceğim
Projemizde, yani Balotești'de göl kıyısındaki özel bir sokakta yer alan 29 villalık Compass on the Lake'te, sözleşmeden önce ruhsatı ve planı görmek isteyin. Her geliştiriciyle böyle çalışmalısınız; birisi size göstermekte tereddüt ediyorsa, bu zaten bir cevaptır. Daha geniş hukuki kontroller için imzadan önce nelerin kontrol edileceğine bakın.
Sık sorulan sorular
Certificat de urbanism ile Autorizație de construire arasındaki fark nedir?
İmar durumu belgesi (certificat de urbanism) bilgilendirici bir belgedir: parselde nelerin yapılabileceğini ve hangi onayların gerektiğini ortaya koyar, ancak inşaata izin vermez. İnşaat ruhsatı ise izin belgesinin kendisidir. Yeni kanuna göre verildiği tarihten itibaren üç yıl geçerlidir ve işlere başlandığı bildirildikten sonra tüm inşaat süresi boyunca uzatılır.
Bana ait olmayan bir parsel için imar durumu belgesi talep edebilir miyim?
Evet. 169/2026 sayılı Kanun'un 254. maddesi uyarınca, parselde neyin geçerli olduğunu öğrenmek isteyen her kişi veya şirkete bilgilendirme amaçlı bir imar durumu belgesi verilir ve içeriği tüm başvuru sahipleri için aynıdır. Bir kadastro numarası ekler, parsel tescilli değilse bir vaziyet planı eklersiniz.
PUZ nedir ve bir alıcı için neden önemlidir?
PUZ, yerleşimin genel planındaki kuralları detaylandıran veya değiştiren bir bölgesel plandır. Daha yoğun veya daha yüksek yapılaşmaya izin verebilir. Yeni kanuna göre, bir PUZ mevcut kuralları değiştirdiğinde POT ve CUT artışı %20 ile, korunan alanlarda ise %10 ile sınırlıdır.
Projenin ruhsatı yeni kanundan önce verilmişti. Hâlâ geçerli mi?
Evet. Kanun, yürürlükten kaldırılan 50/1991 sayılı Kanun uyarınca verilmiş ruhsatları iptal etmez: 314(7) maddesi, kanunun yürürlüğe girmesinden önce verilen ruhsatları açıkça ele alır ve her ruhsatın geçerliliği üzerinde yazılı koşullara göre sürer. Önceki imar durumu belgeleri de 582(4) maddesi uyarınca geçerliliğini korur. Kontrol etmeye değer olan, işlerin zamanında başlamış olması ve ruhsatın süresinin dolmamış olmasıdır.
Evin ruhsata uygun inşa edildiğini nasıl anlarım?
İnşaat bittiğinde, ruhsatı veren kurumun bir temsilcisiyle birlikte bir kabul tutanağı düzenlenir. Kanuna göre kabulü yapılmamış inşaat tamamlanmış sayılmaz ve ruhsattan sapan bir inşaat kabulden geçemez. Teslimden önce tutanağı görmek isteyin.
Sonuç
Romanya'da, parselinizde ve çevresindeki parsellerde nelerin yapılabileceğini önceden ve resmi belgelerden öğrenebilirsiniz. 25 Ağustos 2026'dan beri bu işlem yeni bir kanuna göre yapılıyor; bu nedenle size danışmanlık yapan kişinin bunu bildiğinden emin olmaya değer.
Romanya'da bir ev düşünüyorsanız ve bir ruhsatı, bir planı ya da bir mahalle haritasını birlikte gözden geçirmek isterseniz, bizim projemiz olsun ya da başka biri, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Belgeleri birlikte inceler ve avukatınız için bir soru listesi hazırlarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Bölgesel Planlama, Şehircilik ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun, Monitorul Oficial 661, 10.08.2026 · AICPS: kanun 25.08.2026'da yürürlüğe girdi · Petcu & Partners: 2026 kanununda neler değişiyor · JURIDICE.ro: yeni kanun · ANCPI coğrafi portalı · Balotești belediyesi · Balotești GIS portalı · 50/1991 sayılı Kanun, yürürlükten kaldırılmadan önceki son sürüm (OAR).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Yeni kanun Ağustos 2026'da yürürlüğe girdi ve uygulama kuralları hâlâ güncellenmektedir. Satın almadan önce, belirli mülke ilişkin belgeleri yerel bir avukat veya mimara kontrol ettirin.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
