Legea 169/2026 a intrat în vigoare pe 25 august 2026 și a abrogat Legea 50/1991 și Legea 350/2001. O listă veche verifică după o lege abrogată.
Potrivit noului cod, autorizația de construire este valabilă 3 ani de la emitere și se prelungește pe toată durata execuției după comunicarea începerii lucrărilor.
Când un PUZ modifică reglementări existente, creșterea POT și CUT este limitată la 20%, iar în zonele protejate la 10%.
În 30 de zile de la emiterea unei autorizații se publică datele ei: POT, CUT, distanțe, înălțime, plan de situație și fațade.
Dezvoltatorii și constructorii sunt obligați la o asigurare de răspundere pe 10 ani pentru daunele de după recepție și trebuie să o prezinte la începerea construcției.
Autorizația de construire în România: răspunsul scurt
În România se verifică trei documente: certificatul de urbanism, care arată ce se poate construi pe teren; autorizația de construire, care permite construirea efectivă; și planurile de deasupra lor, PUG pentru întreaga localitate și PUZ pentru o anumită zonă. În octombrie 2026 se aplică un nou cod de urbanism, Legea 169/2026, din 25 august 2026. Un certificat de urbanism pentru informare poate fi cerut pentru orice teren, chiar dacă nu este al dumneavoastră, iar listele autorizațiilor se publică pe site-ul autorității.
Întrebarea „ce se va construi în fața mea?” o aud aproape la fiecare vizită. Este o întrebare bună, pentru că priveliștea, liniștea și parcarea de pe stradă depind mai puțin de casa pe care o cumpărați și mai mult de terenurile din jurul ei. Vestea bună: în România puteți verifica asta singuri, în documente oficiale.
Ce s-a schimbat în 2026: un nou cod al urbanismului și construcțiilor
Pe 10 august 2026 a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), intrat în vigoare pe 25 august 2026. El a abrogat cele două legi pe care s-a sprijinit domeniul timp de treizeci de ani: Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.
De ce contează pentru dumneavoastră? Pentru că ghidurile scrise înainte de august 2026 citează valabilități, termene și proceduri care s-au schimbat deja. Cine verifică azi un proiect în România cu o listă veche verifică după o lege abrogată.
Și, în paralel, o veste liniștitoare: potrivit dispozițiilor tranzitorii (articolul 582), certificatele de urbanism emise înainte de cod își păstrează valabilitatea, iar autorizațiile emise potrivit legii anterioare nu au fost anulate și își păstrează valabilitatea în condițiile legii, potrivit rezumatului AICPS. Un proiect autorizat în 2025 nu a devenit ilegal peste noapte.
Cele trei documente și ce vă spune fiecare
| Document | Ce este | Valabilitate potrivit noului cod | Ce verificați în el |
|---|---|---|---|
| Certificatul de urbanism pentru informare | Imaginea urbanistică a terenului | Informare generală, pentru orice solicitant | Destinația terenului, POT, CUT, înălțimea permisă, utilitățile |
| Certificatul de urbanism pentru construire | Condițiile și avizele necesare pentru un anumit proiect | 12 până la 36 de luni, prelungire de până la 24 de luni | Că proiectul respectă planul |
| Autorizația de construire | Permisiunea de a construi efectiv | 3 ani de la emitere, prelungită pe toată durata execuției după comunicarea începerii lucrărilor | Număr, dată, suprafețe, niveluri, plan de situație și fațade |
Definițiile și termenele sunt preluate din articolele 253, 254, 257 și 309 ale codului. Atenție: potrivit articolului 309, prelungirea valabilității autorizației înainte de începerea construcției este interzisă. Dacă lucrările nu au început în cei trei ani, autorizația expiră.
Certificatul de urbanism nu dă dreptul de a construi. Doar spune ce este permis. Cine vă arată o „aprobare” și se referă la un certificat de urbanism nu v-a arătat încă o autorizație.
PUG, PUZ și PUD: trei niveluri de planificare
- PUG (Planul Urbanistic General): planul general al localității. Stabilește ce zone sunt destinate locuințelor, comerțului sau spațiilor verzi și care este limita intravilanului.
- PUZ (Planul Urbanistic Zonal): un plan pentru o anumită zonă, care poate detalia și modifica regulile din PUG. În noul cod există un plafon: când PUZ-ul urmărește modificarea unor reglementări existente, creșterea procentului de ocupare a terenului (POT) și a coeficientului de utilizare a terenului (CUT) este limitată la 20%, iar în zonele protejate la 10% (articolul 66 din cod).
- PUD: în noul cod este deja un „proiect urban de detaliu”, un instrument la nivelul unei singure parcele.
Cei doi termeni de reținut: POT este procentul din teren care poate fi acoperit de construcții, iar CUT este raportul dintre suprafața construită desfășurată pe toate nivelurile și suprafața terenului. Dacă terenul liber de vizavi este marcat într-o zonă cu CUT ridicat, probabil se va construi acolo mai mult decât vă imaginați.
Cum verificați singuri: cinci pași
- Localizați terenul. Cu numărul cadastral din extras, pe geoportalul ANCPI. Despre citirea extrasului, vedeți ghidul extrasului de carte funciară.
- Deschideți PUG-ul. Multe autorități îl publică pe o hartă online. În Balotești, de exemplu, portalul GIS al comunei afișează planul general, iar pe site-ul primăriei se publică anunțuri privind intenția de a elabora un PUZ nou.
- Cereți un certificat de urbanism pentru informare. Potrivit articolului 254, orice persoană îl poate solicita, se emite în 10 zile lucrătoare cât timp autoritatea nu are un sistem informatic și în 5 zile când are. Cuprinde destinația terenului, POT, CUT, înălțimea permisă și utilitățile.
- Verificați listele autorizațiilor. Potrivit articolului 314, lista certificatelor de urbanism se actualizează lunar pe site-ul autorității, iar în 30 de zile de la emiterea unei autorizații se publică datele ei: numărul, POT și CUT, distanțele față de limitele terenului, suprafețele, înălțimea, planul de situație și fațadele.
- Priviți pe teren și în extras. Înainte de începerea lucrărilor, dezvoltatorul trebuie să noteze autorizația în cartea funciară, să o publice într-un ziar și să amplaseze pe șantier panoul de identificare a investiției. Nu există panou? Întrebați de ce.
Un proiect în faza de proiect: ce să cereți dezvoltatorului
Când cumpărați o casă care nu a fost încă construită, verificarea se împarte în două: legalitatea proiectului în sine și ce se va ridica în jurul lui.
- Copia autorizației cu toate anexele, inclusiv planul de situație. Comparați numărul de niveluri și suprafețele cu ce vi se arată în prezentare.
- Comunicarea privind începerea lucrărilor. De la ea începe să curgă durata de execuție.
- Asigurarea pe zece ani. Potrivit articolului 556 din cod, dezvoltatorii și constructorii sunt obligați să încheie o asigurare de răspundere civilă pe 10 ani pentru daunele descoperite după recepție și să o prezinte încă de la începerea construcției. Cereți să vedeți polița.
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Potrivit articolului 280, o construcție care nu a trecut prin recepție nu este considerată finalizată. Acesta este documentul care deschide calea înscrierii casei pe numele dumneavoastră. Ce se întâmplă în ziua predării, vedeți în ghidul predării unei case noi.
Despre verificarea dezvoltatorului însuși, dincolo de autorizație, am scris un ghid separat pentru verificarea unui dezvoltator român.
Întrebarea corectă nu este „se va construi ceva lângă casă”, ci „ce permite planul să se construiască acolo”.
„O să-mi construiască un bloc în fața priveliștii?” Scenariul și scenariul opus
Scenariul îngrijorător: un teren liber în fața casei, într-o zonă în care planul permite construcții înalte, iar nimeni nu v-a spus. Se întâmplă mai ales când cumpărați după prezentare, nu după plan.
Scenariul opus: o zonă în care PUG-ul permite doar case individuale de înălțime mică, cu POT scăzut. Acolo, chiar dacă terenul de vizavi va fi construit, pe el se va ridica o casă asemănătoare cu a dumneavoastră. Noul cod limitează și posibilitatea de a umfla drepturile de construire printr-un PUZ.
Întrebarea corectă nu este „se va construi ceva lângă casă”, ci „ce permite planul să se construiască acolo”. La a doua întrebare puteți primi răspunsul în scris.
În Israel este „dosarul de informații”, în România este certificatul de urbanism
Cine a construit sau a renovat în Israel cunoaște ideea: înainte de autorizație, se cer de la comisia locală informații urbanistice. În România logica este asemănătoare, cu două diferențe care vă avantajează: certificatul de urbanism pentru informare este deschis oricui, iar codul obligă la publicarea datelor autorizațiilor emise. Diferența care vă dezavantajează: unele documente sunt disponibile doar în limba română, așa că e bine ca un avocat sau un arhitect local să le citească împreună cu dumneavoastră.
O spun o singură dată
În proiectul nostru, Compass on the Lake, 29 de vile pe o stradă privată lângă lacul din Balotești, cereți să vedeți autorizația și planul înainte de contract. Așa trebuie lucrat cu orice dezvoltator, iar dacă cineva ezită să vi le arate, acesta este deja un răspuns. Despre verificările juridice mai largi, vedeți ce verificați înainte de a semna.
Întrebări frecvente
Care este diferența dintre certificatul de urbanism și autorizația de construire?
Certificatul de urbanism este un document de informare: arată ce se poate construi pe teren și ce avize sunt necesare și nu permite construirea. Autorizația de construire este permisiunea însăși. Potrivit noului cod, este valabilă trei ani de la emitere și se prelungește pe toată durata execuției după comunicarea începerii lucrărilor.
Pot cere un certificat de urbanism pentru un teren care nu este al meu?
Da. Potrivit articolului 254 din Legea 169/2026, certificatul de urbanism pentru informare se emite oricărei persoane sau firme care vrea să afle ce se aplică terenului, iar conținutul este identic pentru toți solicitanții. Atașați numărul cadastral sau un plan de încadrare în zonă dacă terenul nu este înscris.
Ce este PUZ-ul și de ce contează pentru cumpărător?
PUZ-ul este un plan zonal care detaliază sau modifică regulile planului general al localității. Poate permite construcții mai dense sau mai înalte. În noul cod, când un PUZ modifică reglementări existente, creșterea POT și CUT este limitată la 20%, iar în zonele protejate la 10%.
Autorizația proiectului a fost emisă înainte de noul cod. Mai este valabilă?
Da. Dispozițiile tranzitorii ale codului (articolul 582) prevăd că certificatele de urbanism anterioare își păstrează valabilitatea, iar autorizațiile emise potrivit Legii 50/1991, abrogată, își păstrează valabilitatea în condițiile legii. Ce merită verificat este că lucrările au început la timp și că autorizația nu a expirat.
Cum aflu că locuința a fost construită conform autorizației?
La finalizarea construcției se încheie un proces-verbal de recepție, cu participarea unui reprezentant al autorității care a emis autorizația. Potrivit codului, o construcție fără recepție nu este considerată finalizată, iar o construcție care s-a abătut de la autorizație nu poate fi recepționată. Cereți să vedeți procesul-verbal înainte de predare.
Concluzia
În România puteți afla din timp, și din documente oficiale, ce se poate construi pe terenul dumneavoastră și pe terenurile din jur. Din 25 august 2026 acest lucru se face după un cod nou, așa că merită să verificați dacă cel care vă consiliază îl cunoaște.
Dacă vă gândiți la o casă în România și vreți să trecem împreună printr-o autorizație, un plan sau o hartă a împrejurimilor, la noi sau în orice alt proiect, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem prin documente și construim o listă de întrebări pentru avocatul dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, Monitorul Oficial 661 din 10.08.2026 · AICPS: codul a intrat în vigoare pe 25.08.2026 · Petcu & Partners: ce se schimbă în Codul 2026 · JURIDICE.ro: noul cod · Geoportalul ANCPI · Primăria Balotești · Portalul GIS Balotești · Legea 50/1991, ultima formă înainte de abrogare (OAR).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Noul cod a intrat în vigoare în august 2026, iar normele sale de aplicare sunt încă în curs de actualizare. Înainte de cumpărare, cereți unui avocat sau unui arhitect local să verifice documentele proprietății respective.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
