Vergi Kanunu'nun 111. maddesine göre sözleşme fiyatı noterlerin çalışmasındaki asgari değerin altındaysa vergi, çalışma üzerinden hesaplanır.
2026 çalışmasına göre Balotești'de 2011 yapımı, tuğla ve betonarme, yüksek kaliteli bir evin asgari değeri toplam inşaat alanı m² başına 675 €.
Balotești'de 180 m² inşaat alanı ve 400 m² arsa: yaklaşık 144.000 € asgari değer. Daha yüksek bir piyasa fiyatında tablo devreye girmez.
Satıcı, üç yıla kadar mülkiyette %3, sonrasında %1 öder; fiyat veya tablo değerinden hangisi yüksekse onun üzerinden.
Noterlerin Ilfov için 2026 çalışması 1 Ocak - 31 Aralık 2026 tarihleri arasında geçerlidir ve yılda en az bir kez güncellenir.
Noter tablosu: kısa yanıt
Noter tablosu (grila notarială), her noter odasının Romanya Vergi Kanunu'nun 111. maddesi uyarınca yılda en az bir kez güncellediği, taşınmazlar için asgari değerler tablosudur. Bu bir piyasa fiyatı veya değerleme değildir. Bir tabandır: sözleşmedeki fiyat tablodaki değerden düşükse satış vergisi tablo üzerinden hesaplanır. Noter ücreti ve tescil harcı da bunun altına düşmeyen bir matrah üzerinden hesaplanır. Piyasa fiyatından alınan yeni bir konut için tablo genellikle fiyatın altındadır; bu yüzden esas olarak satış yaptığınız veya mülkü devrettiğiniz gün önem taşır.
Bir toplantıda bana bir keresinde şunu sordular: “Balotești'deki tablo fiyattan düşükse fazla mı ödedim demek?” Hayır. Tablo bir vergi aracıdır ve odanın kendisi fiyatı gerekçelendirmek için kullanılmaması gerektiğini yazar. Ama onu anlayan kişi Romanya vergilendirmesinin önemli bir kısmını anlamış olur.
Tablo nedir ve kim belirler
Vergi Kanunu'nun 111. maddesi (Kanun 227/2015) uyarınca noter odaları, yetkili değerleme uzmanlarından taşınmazlar için asgari değerleri ortaya koyan “piyasa çalışmaları” hazırlatır ve bunları yılda en az bir kez günceller. Gündelik dilde grila notarială denir ve önceki makalelerimizde bunlara “noterlerin defteri” dedik.
Bükreş ve Ilfov ilçesinden Bükreş Noterler Odası (CNPB) sorumludur ve Ilfov için 2026 çalışması indirmeye açıktır. Çalışmanın kendisine göre:
- 1 Ocak - 31 Aralık 2026 tarihleri arasında geçerlidir.
- Değerler, noter büroları tarafından ve yasanın öngördüğü durumlarda kullanılmak üzere, m² başına avro cinsinden asgari değerlerdir.
- Değerlerin işlem fiyatını gerekçelendirmek için kullanılması “önerilmez”, çünkü gerçek bir değerleme mülkün bizzat incelenmesini gerektirir.
- Bir evin fiyatı toplam inşaat alanı (Ad) üzerinden hesaplanır; yani duvarlar dahil tüm katlar. Alan türleri arasındaki fark için Romanya ilanları sözlüğümüze bakın.
Balotești'de nasıl görünüyor: 2026 çalışmasından rakamlar
Çalışma her yerleşimi bölgelere, evleri ise yapı türüne, inşaat yılına ve bitiş kalitesine göre ayırır. Balotești'de yeni bir ev için satır şu şekildedir:
| 2026 çalışmasındaki kalem, Balotești | Asgari değer |
|---|---|
| 2011'den itibaren inşa edilmiş, betonarme çerçeveli, yüksek kaliteli ev | Toplam inşaat alanı m² başına 710 € |
| 2011'den itibaren inşa edilmiş, taşıyıcı tuğla duvarlı ve beton döşemeli, yüksek kaliteli ev | Toplam inşaat alanı m² başına 675 € |
| Yerleşim içindeki boş arsa: merkez / ara bölge / kenar | m² başına 59,1 € / 37,7 € / 29,6 € |
| Üzerinde yapı bulunan arsa: merkez / ara bölge / kenar | m² başına 41,4 € / 26,4 € / 20,7 € |
| 2022-2026 arasında hizmete giren bir bina için düzeltme katsayısı | x1,10 |
Örnek: bir villa tabloda ne kadar “eder”
Balotești'de yeni bir villa varsayın: 180 m² toplam inşaat alanı, tuğla duvarlar ve beton döşemeler, yüksek kalite, ara bölgede 400 m²'lik bir arsada. (Hesaplama örnek amaçlıdır. Nihai değeri noter, belirli mülk için belirler.)
| Kalem | Hesaplama | Değer |
|---|---|---|
| Bina | 180 m² × 675 € × 1,10 | €133,650 |
| Arsa | 400 m² × 26,4 € | €10,560 |
| Toplam asgari değer | yaklaşık 144.000 € |
Sözleşme fiyatı örneğin 300.000 € ise tablo hiç devreye girmez: tüm hesaplamalar fiyat üzerinden yapılır. Tablo bir tabandır; tavan ya da değerleme değildir. Piyasa fiyatından alınan yeni bir konutta, yalnızca biri bunun altında bir fiyat beyan ettiğinde devreye girer.
Tablonun paranızı değiştirdiği yerler
1. Satış vergisi. Bir mülkü satan gerçek kişi, mülkü üç yıla kadar elinde tuttuysa işlem değerinin %3'ünü, sonrasında %1'ini öder. Matrah beyan edilen fiyattır, ancak tablodan az olamaz. Noter vergiyi imza günü tahsil eder. Ayrıntılar satış vergisi rehberimizde.
2. Noter ücreti ve tescil harcı. Noter ücreti, Adalet Bakanı'nın 177/C/2024 sayılı Emri'nde kademeli bir tarifeyle belirlenir ve ANCPI tescil harcı gerçek kişi için %0,15'tir. Her iki durumda da matrah, verifi.ro ücret hesaplayıcısına ve JURIDICE.ro'daki bir analize göre tablonun altına düşmez.
Tablo bir tabandır; tavan ya da değerleme değildir. Piyasa fiyatından alınan yeni bir konutta, yalnızca biri bunun altında bir fiyat beyan ettiğinde devreye girer.
3. Miras. Bükreş Noterler Odası'na göre, veraset işlemi ölümden itibaren iki yıl içinde tamamlanırsa vergi yoktur. İki yıldan sonra mirasçılar %1 öder. Burada tablo özellikle önem kazanır, çünkü bir sözleşme fiyatı yoktur.
4. Kamulaştırılmış mülkler için tazminat. Noterlerin çalışması, 165/2013 sayılı Kanun kapsamında mülklerin değerlemesinde de kullanılır. Ilfov'daki iade talepleri makalemize bakın.
Tablonun devreye girmediği yerler
- Yıllık emlak vergisi. Tablo üzerinden değil, Vergi Kanunu'nda belirlenen m² başına sabit vergilendirilebilir değer üzerinden hesaplanır; 2026'da tesisatlı bir konut binası için 2.677 ley. Yıllık emlak vergisi makalemize bakın.
- Bankanın değerlemesi. Banka, belirli mülkü değerlendiren yetkili bir değerleme uzmanı gönderir. Bu farklı bir değerlendirmedir; bkz. Romanya bankası bir mülkü nasıl değerler.
“Neden sözleşmeye düşük bir fiyat yazmayalım?”
Özellikle başka gayrimenkul piyasalarını bilen kişilerden gelen bir soru. Kısa yanıt: hiçbir şey kazandırmaz ve çok şey riske atar. Beyan edilen fiyat tablonun altındaysa vergi zaten tablo üzerinden hesaplanır. Ayrıca Mayıs 2026 tarihli JURIDICE.ro analizine göre, tablonun altındaki bir fiyatla yapılan sözleşme geçerlidir, ancak gerçek fiyattan farklı gizlenmiş bir fiyat muvazaalı işlem sayılabilir ve bunun getirdiği tüm sonuçlar doğar.
Bir kez değineceğim
Balotești'deki 29 villadan oluşan Compass on the Lake'te fiyatlar 299.900 €'dan başlar ve %21 KDV, noter ücreti, tapu sicili harcı ve avukat ücretini içerir. Tablo bu fiyatı değiştirmez. Evi sattığınız veya devrettiğiniz gün ilginizi çekecektir.
Sık sorulan sorular
Grila notarială nedir?
Noter odalarının Vergi Kanunu'nun 111. maddesi uyarınca yılda en az bir kez güncellediği, taşınmazlar için asgari değerler tablosudur. Satışta vergi hesaplanırken taban görevi görür ve noter ücretinin ve tescil harcının dayanağıdır. Bükreş ve Ilfov için Bükreş Noterler Odası'nın web sitesinde yayımlanır.
Tablo, mülkün piyasa değeri midir?
Hayır. Bunlar asgari değerlerdir ve çalışmanın kendisi, bunların işlem fiyatını gerekçelendirmek için kullanılmasının önerilmediğini belirtir. Ilfov'daki yeni konutlar için tablo genellikle piyasa fiyatının altındadır. Gerçek değer, belirli mülkün değerlemesini gerektirir.
Sözleşme fiyatı tablodan düşükse ne olur?
Sözleşme yine geçerlidir, ancak satış vergisi beyan edilen fiyat üzerinden değil, tablo değeri üzerinden hesaplanır. Noter ücreti ve tescil harcı da tablonun altına düşmeyen bir matrah üzerinden hesaplanır.
Tablo ne sıklıkla güncellenir?
Vergi Kanunu'nun 111. maddesi uyarınca yılda en az bir kez. Bükreş Noterler Odası'nın Ilfov için 2026 çalışması 1 Ocak - 31 Aralık 2026 tarihleri arasında geçerlidir.
Tablo yıllık emlak vergisini etkiler mi?
Hayır. Gerçek kişiler için yıllık emlak vergisi, Vergi Kanunu'nda belirlenen m² başına vergilendirilebilir değer üzerinden hesaplanır; bu değer 2026'da tesisatlı bir konut binası için 2.677 ley'dir ve bir bölge katsayısı ile yerel yönetimin belirlediği bir oranla çarpılır.
Sonuç
Noter tablosu bir vergi tabanıdır, fiyat listesi değil. Piyasa fiyatından yeni bir konut alan biri bunu satın alma gününde pek hissetmez, ancak mülkü sattığı, miras bıraktığı veya devrettiği gün hisseder.
Belirli bir mülk için, bizimki ya da başka bir proje, tablonun, satış vergisinin ve her iki ülkedeki masrafların nasıl bir araya geldiğini görmek isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Rakamları birlikte gözden geçirir ve vergi danışmanınız için bir soru listesi hazırlarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Bükreş Noterler Odası (CNPB), 2026 piyasa çalışmaları · CNPB, Ilfov için 2026 piyasa çalışması (PDF) · CNPB: mülk devirlerinde vergi · Romanya Vergi Kanunu, Kanun 227/2015 · JURIDICE.ro: tablonun altında fiyat, 15.5.2026 · verifi.ro: 2026 noter ücreti hesaplayıcısı · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Tablo değerleri her yıl güncellenir ve belirli mülkün değerini noter belirler. Sayısal örnek yalnızca örnekleme amaçlıdır.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
