Ilfov’da arazi iade talepleri: risk nedir ve bir parsel nasıl kontrol edilir?

Ilfov’da iade talepleri: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1989’dan sonra Romanya, komünist dönemde kamulaştırılan veya kolektiflere devredilen arazi ve evleri eski sahiplerine veya mirasçılarına iade etti. Başlıca kanunlar tarım arazisi için 18/1991, 1945 ile 1989 arasında alınan mülkler için 10/2001 ve süreci tamamlaması öngörülen 165/2013 sayılı kanunlardır. Büyük bölümü tarım arazisi olan Ilfov’da bazı parseller o döneme ait mülkiyet belgelerine dayanır. Zincir temizse risk düşüktür, ama satın almadan önce kontrol edersiniz.

Bu soru, fiyat ve konut kredisi sorularından daha az gündeme gelir ve haklı olarak: işlemlerin çoğunda sorun olmayacaktır. Ancak sorun çıkan durumlarda, önemli olan tek sorun odur. Bu yüzden bunu açıkça konuşmayı tercih ediyorum.

Nereden geldi: kırk yıllık kamulaştırma

Bu konuyu geliştiricilere sorun

1945 ile 1989 arasında komünist rejim evleri kamulaştırdı ve tarım arazilerinin çoğunu kooperatiflere devretti. Devrimden sonra Romanya, birkaç yasama dalgasıyla mülkleri iade etmeye başladı:

Hukuk	Kapsam	Neye bakılır
18/1991 sayılı Kanun, Arazi Kaynakları Kanunu	Kooperatiflere katılan tarım arazisi	Sahipler, yerel ve ilçe komisyonlarından “mülkiyet belgesi” (titlu de proprietate) aldı
1/2000 ve 247/2005 sayılı Kanunlar	İadenin genişletilmesi	Üst sınır asıl mal sahibi başına 50 hektara çıkarıldı
10/2001 sayılı Kanun	6.3.1945 ile 22.12.1989 arasında alınan evler ve parseller	Talep bildirimleri 14 Şubat 2002’ye kadar yapıldı
165/2013 sayılı Kanun	Sürecin tamamlanması	Mümkün olduğunda ayni iade, olmadığında “puan” cinsinden tazminat. OUG 38/2025 ile değiştirildi

Kaynak: 18/1991 sayılı Kanun metni, Tarım Bakanlığı, 10/2001 sayılı Kanun, 247/2005 sayılı Kanun ve Ulusal Mülk İade Otoritesi (ANRP).

Neden Avrupa Mahkemesi’ne ulaştı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Süreç o kadar yavaş ve karmaşıktı ki, 12 Ekim 2010’da Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Maria Atanasiu / Romanya davasında bir “pilot” karar verdi; iade ve tazminat mekanizmasının etkisiz olduğunu tespit etti ve devleti bunu düzeltmeye çağırdı. Yanıt, Mayıs 2013’te kabul edilen 165/2013 sayılı Kanun oldu: mümkün olduğunda ayni iade, olmadığında “puan” cinsinden tazminat.

İlginç bir ayrıntı: Bükreş Noterler Odası’nın 2026 araştırmasına göre, noterlerin asgari değerleri 165/2013 sayılı Kanun kapsamında tazminat için mülk değerlemesinde de kullanılıyor. Bu tabloyu noter fiyat cetveli makalemizde yazdım.

Riskin gerçekten nerede yattığı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Çakışan belgeler. İlk yıllarda yerel komisyonlar kısmi ölçümlere dayanarak belge düzenledi. Bazı durumlarda iki belge aynı parselin bir kısmını kapsadı ve anlaşmazlık mahkemeye taşındı.

Bir belgenin iptali. Kanuna aykırı düzenlenmiş bir mülkiyet belgesi mahkeme tarafından iptal edilebilir ve bu durumda belgeyi alan kişiden satın alan kişiye ne olacağı sorusu ortaya çıkar.

Henüz tamamlanmamış bir kadastro. Ilfov kadastro ofisine (OCPI Ilfov) göre, Kasım 2024 itibarıyla ilçede yalnızca dört belediye, Copăceni, 1 Decembrie, Mogoșoaia ve Vidra, sistematik kadastroda tamamen tescil edilmişti; diğerlerinde çalışmalar sürüyordu. Örneğin Balotești’de 27, 23 ve 24. sektörlerin kadastro belgeleri 2024 ile 2025 arasında yayımlandı. Sistematik haritalamanın tamamlandığı yerlerde sınırlar ve mülkiyet zaten topluca kontrol edilmiştir, bu da riski azaltır.

Ve karşı senaryo

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ilfov çevresindeki arazilerin çoğu 1990’lardan beri birkaç işlemden geçmiş, tapu siciline kaydedilmiş, bankalara ipotek edilmiş ve üzerine inşaat yapılmıştır. Konut kredisi veren bir banka, haciz şerhi koymadan önce mülkiyet zincirini kontrol eder ve noter her işlemden önce çıktıyı inceler. Risk, tüm bu aşamalardan geçmiş bir parselde değil, hakkında “belge var, tescil yolda” denilen bir parseldedir.

Bir parsel nasıl kontrol edilir: beş adım

1. Güncel bir tapu sicili çıktısı. Mal sahipleri, takyidatlar ve her şeyden önce dava şerhleri (notare litigiu). Nasıl okunacağı için çıktı rehberimize bakın.
2. Çıktının geçmişi. Noterden veya avukattan mülkiyet zincirini kaynağına kadar isteyin: parsel 18/1991 sayılı Kanun kapsamındaki bir mülkiyet belgesinden mi geldi, kimden ve ne zaman.
3. Mahkeme taraması. portal.just.ro üzerinde, zincirdeki önceki mal sahiplerinin adlarını ve “fond funciar” veya “Legea 10/2001” ile ilgili davaları arayın. Böyle bir taramanın nasıl yapılacağı için geliştirici kontrolü rehberimize bakın.
4. Kadastro haritası. ANCPI geoportalında parselin çıktıda gösterilen konumda ve sınırlarla göründüğünü kontrol edin.
5. Belediyeye sorgu. Yerel arazi komisyonunun çalıştığı belediyeye, parselde açık iade talebi olup olmadığını yazılı olarak sorun.

Kontrole ne zaman daha çok, ne zaman daha az yatırım yapmalı

Özellikle titiz kontrol gereken durumlar:

1. Kendi inşaatınız için alınan boş bir parsel, özellikle organize bir projenin dışında.
2. Tapu siciline henüz kaydedilmemiş veya çıktısında dava şerhi bulunan bir mülk.
3. Satıcıya doğrudan bir mülkiyet belgesinden gelmiş, aradaki tescilli işlemi olmayan bir parsel.
4. Çevresinden çok daha düşük, ikna edici bir açıklaması olmayan bir fiyat.

Standart kontrol genellikle yeterlidir:

1. Arazisi geliştirici adına kayıtlı, finansman sağlayan bankaya ipotekli ve sistematik kadastrodan geçmiş bir bölgedeki projede bir ev.
2. Yıllar içinde birkaç tescilli işlemden geçmiş ve çıktısında şerh bulunmayan bir mülk.

Geliştiriciden yeni bir ev için bunun anlamı

Yeni bir projede bu kontrol, geliştiricinin ve arazisinin kontrolünün bir parçasıdır. Geliştiriciye arazinin nereden geldiğini sorun ve avukatınızdan zinciri doğrulamasını isteyin. Banka finansmanlı bir projede, çıktıya kayıtlı takyidat bankanın mülkiyeti kontrol ettiğini gösterir; bu iyi bir işarettir, ancak kendi kontrolünüzün yerini tutmaz. Ev ile altındaki arazi arasındaki bağ için arazi mülkiyeti makalemize bakın.

Bir kez belirteyim: Balotești’deki 29 villalık Compass on the Lake’te de durum aynı; gerekli inceleme (due diligence) aşamasında bizden arazi çıktısını ve mülkiyet zincirini isteyin, bunu her geliştiriciden talep etmelisiniz.

Sık sorulan sorular

Romanya’da iade talebi nedir?

Eski mal sahiplerinin veya mirasçılarının, 1945 ile 1989 arasında kamulaştırılan veya bir kooperatife devredilen bir mülkü geri almak ya da bunun için tazminat almak için yaptığı taleptir. Prosedürler, ayni iadenin mümkün olmadığı durumlarda “puan” cinsinden tazminat öngören 18/1991, 10/2001 ve 165/2013 sayılı kanunlarda düzenlenmiştir.

Yeni bir iade talebi hâlâ yapılabilir mi?

10/2001 sayılı Kanun kapsamında bildirim yapma süresi 14 Şubat 2002’de sona ermiştir; tarım arazisi kanunları kapsamındaki süreler de geçmiştir. Bugünkü risk esas olarak hâlâ karara bağlanmakta olan eski davalardan veya bir mahkemenin iptal edebileceği mülkiyet belgelerinden kaynaklanır.

Bir parselin talebe konu olup olmadığını nasıl anlarsınız?

Tapu sicili (Carte Funciară) çıktısında dava şerhi olup olmadığına bakarsınız, zincirdeki mal sahiplerinin adlarıyla portal.just.ro’da arama yaparsınız ve belediyeye yazılı olarak parselde açık iade talebi olup olmadığını sorarsınız. Yerel bir avukat bu kontrolleri birleştirebilir.

Sistematik kadastrodan geçmiş bir parsel daha güvenli midir?

Genellikle evet. Sistematik haritalamada bölgedeki her parsel ölçülür ve belgeler tescilden önce kamuoyu görüşüne açılır. Her anlaşmazlığı ortadan kaldırmaz, ancak çakışmalar ve hatalı sınırlar satın almadan önce burada ortaya çıkma eğilimindedir.

Satın almadan sonra bir sorun çıkarsa kim öder?

Koşullara, sözleşmeye ve içtihada bağlıdır; dolayısıyla tek bir cevap yoktur. Kontrolün imzadan önce yapılmasının nedeni tam olarak budur; sözleşmeye, satıcının mülk üzerinde bilinen bir talep olmadığına dair beyanının eklenmesi de yararlıdır.

Sonuç

İade talepleri Romanya tarihinin bir parçasıdır, Ilfov’dan vazgeçmek için bir neden değildir. İşlemlerin çoğunda hiç gündeme gelmez ve varsa da çıktının, mülkiyet zincirinin ve mahkeme dosyalarının kontrolünde ortaya çıkar.

Aklınızda bir parsel veya ev varsa ve avukatınızdan neleri isteyeceğinizi anlamak istiyorsanız, bizimle ya da başka bir projede, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Çıktıyı birlikte inceler ve sorulması gereken soruları gözden geçiririz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: 18/1991 sayılı Kanun, Tarım Bakanlığı metni · 10/2001 sayılı Kanun, mevzuat portalı · 247/2005 sayılı Kanun · Ulusal Mülk İade Otoritesi (ANRP) · AİHM, Maria Atanasiu ve Diğerleri / Romanya, 12.10.2010 · AİHM, pilot kararlar · OCPI Ilfov, sistematik kadastro · Bükreş Noterler Odası, piyasa araştırmaları · ANCPI geoportalı · Mahkemeler portalı.

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergi veya mali tavsiye değildir. Romanya’daki iade hukuku karmaşıktır ve her parselin koşullarına bağlıdır. Satın almadan önce yerel bir avukattan ilgili mülkün mülkiyet zincirini kontrol etmesini isteyin.