Demandes de restitution de terrains en Ilfov : quel est le risque, et comment vérifier un terrain ?

Les demandes de restitution en Ilfov : la réponse courte

Posez la question aux promoteurs

Après 1989, la Roumanie a restitué aux anciens propriétaires, ou à leurs héritiers, les terrains et maisons nationalisés ou transférés aux coopératives pendant la période communiste. Les principales lois sont la loi 18/1991 pour les terres agricoles, la loi 10/2001 pour les biens confisqués entre 1945 et 1989, et la loi 165/2013, destinée à clore le processus. En Ilfov, département en grande partie agricole, une partie des terrains repose sur des titres de propriété de cette époque. Le risque est faible lorsque la chaîne est propre, mais on le vérifie avant d'acheter.

Cette question revient moins souvent que celles sur le prix et le crédit, et c'est normal : dans la plupart des transactions, elle ne posera pas de problème. Mais dans les cas où elle en pose, c'est le seul problème qui compte. C'est pourquoi je préfère en parler ouvertement.

D'où cela vient : quarante ans de nationalisation

Posez la question aux promoteurs

Entre 1945 et 1989, le régime communiste a nationalisé des maisons et transféré la plupart des terres agricoles aux coopératives. Après la révolution, la Roumanie a commencé à restituer les biens, en plusieurs vagues législatives :

Loi	Objet	Ce qu'il faut savoir
Loi 18/1991, loi du fonds foncier	Terres agricoles intégrées aux coopératives	Les propriétaires ont reçu un « titre de propriété » (titlu de proprietate) délivré par des commissions locales et départementales
Loi 1/2000 et loi 247/2005	Extension de la restitution	Le plafond a été relevé jusqu'à 50 hectares par propriétaire d'origine
Loi 10/2001	Maisons et terrains confisqués entre le 6.3.1945 et le 22.12.1989	Les notifications ont été déposées jusqu'au 14 février 2002
Loi 165/2013	Clôture du processus	Restitution en nature lorsque c'est possible, et indemnisation en « points » sinon. Modifiée par l'OUG 38/2025

Source : texte de la loi 18/1991, ministère de l'Agriculture, loi 10/2001, loi 247/2005, et l'Autorité nationale pour la restitution des propriétés (ANRP).

Pourquoi l'affaire est arrivée devant la Cour européenne

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Le processus a été si lent et si complexe que, le 12 octobre 2010, la Cour européenne des droits de l'homme a rendu un arrêt « pilote » dans l'affaire Maria Atanasiu contre Roumanie, constatant que le mécanisme de restitution et d'indemnisation était inefficace et ordonnant à l'État de le réformer. La réponse a été la loi 165/2013, adoptée en mai 2013 : restitution en nature lorsqu'elle est possible, et indemnisation en « points » sinon.

Un détail intéressant : selon l'étude de marché 2026 de la Chambre des notaires de Bucarest, les valeurs minimales des notaires servent aussi à évaluer les biens aux fins de l'indemnisation prévue par la loi 165/2013. J'ai consacré un article à cette grille notariale.

Où se situe vraiment le risque

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Des titres qui se chevauchent. Dans les premières années, des commissions locales ont délivré des titres sur la base de mesures partielles. Dans certains cas, deux titres couvraient une partie de la même parcelle, et le litige s'est retrouvé devant les tribunaux.

L'annulation d'un titre. Un titre de propriété délivré en violation de la loi peut être annulé par un tribunal, et se pose alors la question du sort de celui qui a acheté à son bénéficiaire.

Un cadastre encore inachevé. Selon l'Office du cadastre d'Ilfov (OCPI Ilfov), en novembre 2024, seules quatre communes du département, Copăceni, 1 Decembrie, Mogoșoaia et Vidra, étaient entièrement enregistrées au cadastre systématique, et les travaux se poursuivaient dans les autres. À Balotești, par exemple, les documents cadastraux des secteurs 27, 23 et 24 ont été publiés entre 2024 et 2025. Là où le cadastre systématique est achevé, les limites et les propriétés ont déjà fait l'objet d'une vérification d'ensemble, ce qui réduit le risque.

Et aussi le contre-scénario

Posez la question aux promoteurs

La plupart des terrains des banlieues d'Ilfov ont déjà fait l'objet de plusieurs transactions depuis les années 1990, ont été inscrits au livre foncier, hypothéqués au profit de banques et construits. Une banque qui accorde un crédit immobilier vérifie la chaîne de propriété avant d'inscrire une hypothèque, et un notaire vérifie l'extrait avant chaque transaction. Le risque ne se trouve pas dans un terrain qui a franchi toutes ces étapes, mais dans un terrain dont on vous dit « il y a un titre, l'inscription est en cours ».

Comment vérifier un terrain : cinq étapes

1. Un extrait à jour du livre foncier. Les propriétaires, les hypothèques et surtout les mentions de procédures judiciaires (notare litigiu). Pour le lire, voir notre guide de l'extrait foncier.
2. L'historique de l'extrait. Demandez au notaire ou à l'avocat la chaîne de propriété jusqu'à l'origine : le terrain provient-il d'un titre de propriété délivré en vertu de la loi 18/1991, de qui et quand.
3. Une recherche dans les tribunaux. Sur portal.just.ro, recherchez les noms des anciens propriétaires de la chaîne, et les affaires portant sur le « fond funciar » ou la « Legea 10/2001 ». Pour mener une telle recherche, voir notre guide de la vérification d'un promoteur.
4. La carte cadastrale. Sur le géoportail de l'ANCPI, vérifiez que la parcelle figure à l'emplacement et dans les limites indiqués sur l'extrait.
5. Une demande à la mairie. Demandez par écrit à la mairie, où siège la commission foncière locale, s'il existe des demandes de restitution en cours sur la parcelle.

Quand approfondir la vérification, et quand moins

Une vérification particulièrement approfondie :

1. Un terrain nu acheté pour construire soi-même, surtout en dehors d'un projet organisé.
2. Un bien qui n'est pas encore inscrit au livre foncier, ou dont l'extrait porte une mention de procédure judiciaire.
3. Une parcelle parvenue au vendeur directement par un titre de propriété, sans transactions intermédiaires inscrites.
4. Un prix nettement inférieur à celui du voisinage, sans explication convaincante.

Une vérification standard suffit généralement :

1. Une maison dans un projet dont le terrain est inscrit au nom du promoteur, hypothéqué au profit d'une banque qui finance, et situé dans une zone ayant fait l'objet du cadastre systématique.
2. Un bien qui a fait l'objet de plusieurs transactions inscrites au fil des années, sans mention sur l'extrait.

Ce que cela signifie pour une maison neuve achetée à un promoteur

Dans un projet neuf, cette vérification fait partie de celle du promoteur et de son terrain. Demandez au promoteur d'où provient le terrain, et demandez à votre avocat de confirmer la chaîne. Dans un projet financé par une banque, l'hypothèque inscrite sur l'extrait montre que la banque a vérifié la propriété ; c'est un bon signe, mais pas un substitut à votre propre vérification. Sur le lien entre la maison et le terrain qui se trouve dessous, voir notre article sur la propriété du terrain.

Je ne le mentionne qu'une fois : pour Compass on the Lake aussi, 29 villas à Balotești, demandez-nous l'extrait foncier du terrain et la chaîne de propriété dès la phase de vérification ; c'est ce qu'il faut exiger de tout promoteur.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une demande de restitution en Roumanie ?

C'est la demande d'un ancien propriétaire, ou de ses héritiers, visant à récupérer un bien nationalisé ou transféré à une coopérative entre 1945 et 1989, ou à obtenir une indemnisation. Les procédures sont prévues par la loi 18/1991, la loi 10/2001 et la loi 165/2013, qui a instauré une indemnisation en « points » lorsque la restitution en nature est impossible.

Peut-on encore déposer une nouvelle demande de restitution ?

Le délai de dépôt des notifications en vertu de la loi 10/2001 a expiré le 14 février 2002, et les délais prévus par les lois sur les terres agricoles sont également écoulés. Le risque aujourd'hui provient surtout d'anciennes affaires encore en cours, ou de titres de propriété qu'un tribunal pourrait annuler.

Comment savoir si un terrain fait l'objet d'une demande ?

On vérifie sur l'extrait du livre foncier s'il existe une mention de procédure judiciaire, on effectue une recherche sur portal.just.ro par les noms des propriétaires de la chaîne, et on demande par écrit à la mairie s'il existe des demandes de restitution en cours sur la parcelle. Un avocat local peut regrouper ces vérifications.

Un terrain ayant fait l'objet du cadastre systématique est-il plus sûr ?

Généralement oui. Lors du cadastre systématique, toutes les parcelles de la zone sont mesurées et les documents sont publiés pour observations avant l'inscription. Cela n'élimine pas tout litige, mais les chevauchements et les limites erronées ont tendance à apparaître à ce stade, avant votre achat.

Qui paie si un problème apparaît après l'achat ?

Cela dépend des circonstances, du contrat et de la jurisprudence ; il n'y a donc pas de réponse unique. C'est justement pour cela que la vérification se fait avant la signature, et qu'il est utile que le contrat contienne une déclaration du vendeur attestant l'absence de demandes connues sur le bien.

En résumé

Les demandes de restitution font partie de l'histoire de la Roumanie ; ce n'est pas une raison de renoncer à Ilfov. Dans la plupart des transactions, elles ne se poseront pas du tout et, lorsqu'elles existent, elles apparaissent lors de la vérification de l'extrait, de la chaîne de propriété et des affaires judiciaires.

Si vous avez un terrain ou une maison en vue et souhaitez comprendre ce qu'il faut demander à votre avocat, chez nous ou pour tout autre projet, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue l'extrait et les questions à poser.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources et données : Loi 18/1991, texte du ministère de l'Agriculture · Loi 10/2001, portail législatif · Loi 247/2005 · Autorité nationale pour la restitution des propriétés (ANRP) · CEDH, Maria Atanasiu et autres c. Roumanie, 12.10.2010 · CEDH, arrêts pilotes · OCPI Ilfov, cadastre systématique · Chambre des notaires de Bucarest, études de marché · Géoportail de l'ANCPI · Portail des tribunaux.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le droit roumain de la restitution est complexe et dépend des circonstances de chaque parcelle. Avant tout achat, demandez à un avocat local de vérifier la chaîne de propriété du bien concerné.