Selon l'article 111 du Code fiscal, si le prix du contrat est inférieur à la valeur minimale de l'étude des notaires, l'impôt est calculé sur l'étude.
Selon l'étude 2026, la valeur minimale d'une maison en briques et béton construite depuis 2011 à Balotești, aux finitions supérieures, est de 675 € par m² construit développé.
180 m² construits et un terrain de 400 m² à Balotești : environ 144 000 € de valeur minimale. À un prix de marché plus élevé, la grille ne joue pas.
Le vendeur paie 3 % jusqu'à trois ans de détention et 1 % ensuite, sur le prix ou sur la grille, le plus élevé des deux.
L'étude des notaires 2026 pour Ilfov est valable du 1er janvier au 31 décembre 2026, et elle est actualisée au moins une fois par an.
La grille notariale : la réponse courte
La grille notariale (grila notarială) est un barème de valeurs minimales des biens immobiliers, que chaque chambre des notaires actualise au moins une fois par an en vertu de l'article 111 du Code fiscal roumain. Ce n'est ni un prix de marché ni une expertise. C'est un plancher : lorsque le prix figurant dans le contrat est inférieur à la valeur de la grille, l'impôt sur la vente est calculé sur la grille. Les honoraires du notaire et les frais d'inscription sont eux aussi calculés sur une base qui ne descend pas en dessous. Pour une maison neuve achetée au prix du marché, la grille est généralement inférieure au prix ; elle compte donc surtout le jour où vous vendrez ou transmettrez le bien.
On m'a un jour demandé en rendez-vous : « Si la grille de Balotești est inférieure au prix, cela veut-il dire que j'ai trop payé ? » Non. La grille est un outil fiscal, et la chambre elle-même écrit qu'il ne faut pas s'en servir pour justifier un prix. Mais qui la comprend comprend une part importante de la fiscalité roumaine.
Ce qu'est la grille, et qui la fixe
Selon l'article 111 du Code fiscal (loi 227/2015), les chambres des notaires commandent à des experts agréés des « études de marché » qui détaillent les valeurs minimales des biens, et les actualisent au moins une fois par an. Dans le langage courant, on les appelle grila notarială ; dans des articles précédents, nous les avons appelées le « livre des notaires ».
La Chambre des notaires de Bucarest (CNPB) est compétente pour Bucarest et le département d'Ilfov, et son étude 2026 pour Ilfov est téléchargeable. Selon l'étude elle-même :
- Elle est valable du 1er janvier au 31 décembre 2026.
- Les valeurs sont des valeurs minimales, en euros par m², à l'usage des études notariales et dans les cas prévus par la loi.
- L'utilisation de ces valeurs pour justifier un prix de transaction « n'est pas recommandée », car une véritable expertise exige l'examen du bien lui-même.
- Le prix d'une maison est calculé sur la surface construite développée (Ad), c'est-à-dire tous les niveaux, murs compris. Sur la différence entre les types de surface, voir notre glossaire des annonces roumaines.
Ce que cela donne à Balotești : les données de l'étude 2026
L'étude divise chaque localité en zones, et les maisons selon le type de structure, l'année de construction et le niveau de finition. Voici les lignes correspondant à une maison neuve à Balotești :
| Élément de l'étude 2026, Balotești | Valeur minimale |
|---|---|
| Maison à structure en béton armé, construite depuis 2011, finitions supérieures | 710 € par m² construit développé |
| Maison à murs porteurs en briques et planchers en béton, construite depuis 2011, finitions supérieures | 675 € par m² construit développé |
| Terrain libre dans le périmètre bâti : centre / intermédiaire / périphérie | 59,1 / 37,7 / 29,6 € par m² |
| Terrain occupé par une construction : centre / intermédiaire / périphérie | 41,4 / 26,4 / 20,7 € par m² |
| Coefficient de correction pour un bâtiment mis en service de 2022 à 2026 | x1,10 |
Exemple : ce que « vaut » une villa selon la grille
Prenons une villa neuve à Balotești : 180 m² construits développés, murs en briques et planchers en béton, finitions supérieures, sur un terrain de 400 m² en zone intermédiaire. (Calcul donné à titre d'illustration. La valeur finale est fixée par le notaire, selon le bien concerné.)
| Élément | Calcul | Valeur |
|---|---|---|
| Bâtiment | 180 m² × 675 € × 1,10 | 133 650 € |
| Terrain | 400 m² × 26,4 € | 10 560 € |
| Valeur minimale totale | environ 144 000 € |
Si le prix du contrat est, disons, de 300 000 €, la grille ne joue tout simplement pas : tous les calculs se font sur le prix. La grille est un plancher, ni un plafond ni une estimation de valeur. Pour une maison neuve au prix du marché, elle n'entre en jeu que si quelqu'un déclare un prix inférieur.
Là où la grille change votre argent
1. L'impôt sur la vente. Un particulier qui vend un bien paie 3 % de la valeur de la transaction s'il l'a détenu jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà. La base est le prix déclaré, mais pas moins que la grille. Le notaire perçoit l'impôt le jour de la signature. Détails dans notre guide de l'impôt à la revente.
2. Les honoraires du notaire et les frais d'inscription. Les honoraires du notaire sont fixés selon un barème par tranches prévu par l'arrêté du ministre de la Justice 177/C/2024, et les frais d'inscription à l'ANCPI sont de 0,15 % pour un particulier. Dans les deux cas, la base ne descend pas en dessous de la grille, selon le simulateur de frais de verifi.ro et une analyse publiée sur JURIDICE.ro.
La grille est un plancher, ni un plafond ni une estimation de valeur. Pour une maison neuve au prix du marché, elle n'entre en jeu que si quelqu'un déclare un prix inférieur.
3. La succession. Selon la Chambre des notaires de Bucarest, si la procédure successorale s'achève dans les deux ans suivant le décès, il n'y a pas d'impôt. Au-delà de deux ans, les héritiers paient 1 %. Ici, la grille devient particulièrement pertinente, car il n'y a pas de prix contractuel.
4. L'indemnisation des biens nationalisés. L'étude des notaires sert aussi à évaluer les biens en vertu de la loi 165/2013. Voir notre article sur les demandes de restitution en Ilfov.
Là où la grille ne joue pas
- L'impôt foncier annuel. Il est calculé selon une valeur imposable fixe par m² prévue par le Code fiscal, 2 677 lei en 2026 pour un bâtiment résidentiel raccordé aux réseaux, et non selon la grille. Voir notre article sur l'impôt foncier annuel.
- L'expertise de la banque. La banque mandate un expert agréé qui évalue le bien concerné. C'est une estimation différente ; voir comment une banque roumaine évalue un bien.
« Pourquoi ne pas inscrire un prix bas dans le contrat ? »
Une question qui revient, surtout de la part de ceux qui connaissent d'autres marchés immobiliers. La réponse courte : parce que cela n'économise rien et expose à beaucoup. Si le prix déclaré est inférieur à la grille, l'impôt est de toute façon calculé sur la grille. Et selon une analyse de JURIDICE.ro de mai 2026, un contrat dont le prix est inférieur à la grille reste valable, mais un prix dissimulé différent du prix réel peut être considéré comme une transaction fictive, avec tout ce qui en découle.
Je ne le mentionne qu'une fois
Chez Compass on the Lake, 29 villas à Balotești, le prix démarre à 299 900 € et comprend la TVA de 21 %, les honoraires du notaire, les frais d’inscription au livre foncier et ceux de l'avocat. La grille ne change pas ce prix. Elle vous intéressera le jour où vous vendrez ou transmettrez la maison.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la grila notarială ?
C'est un barème de valeurs minimales des biens immobiliers, que les chambres des notaires actualisent au moins une fois par an en vertu de l'article 111 du Code fiscal. Il sert de plancher pour le calcul de l'impôt sur la vente et de base pour les honoraires du notaire et les frais d'inscription. Pour Bucarest et Ilfov, il est publié sur le site de la Chambre des notaires de Bucarest.
La grille correspond-elle à la valeur de marché du bien ?
Non. Ce sont des valeurs minimales, et l'étude elle-même indique qu'il n'est pas recommandé de s'en servir pour justifier un prix de transaction. Pour les maisons neuves en Ilfov, la grille est généralement inférieure au prix du marché. Pour une valeur réelle, il faut une expertise du bien concerné.
Que se passe-t-il si le prix du contrat est inférieur à la grille ?
Le contrat reste valable, mais l'impôt sur la vente est calculé sur la valeur de la grille, et non sur le prix déclaré. Les honoraires du notaire et les frais d'inscription sont eux aussi calculés sur une base qui ne descend pas en dessous de la grille.
À quelle fréquence la grille est-elle actualisée ?
Au moins une fois par an, en vertu de l'article 111 du Code fiscal. L'étude 2026 de la Chambre des notaires de Bucarest pour Ilfov est valable du 1er janvier au 31 décembre 2026.
La grille a-t-elle un effet sur l'impôt foncier annuel ?
Non. L'impôt foncier annuel des particuliers est calculé selon une valeur imposable par m² fixée par le Code fiscal, 2 677 lei en 2026 pour un bâtiment résidentiel raccordé aux réseaux, multipliée par un coefficient de zone et par un taux fixé par la collectivité locale.
En résumé
La grille notariale est un plancher fiscal, pas un barème de prix. Celui qui achète une maison neuve au prix du marché ne la sentira presque pas le jour de l'achat, mais la sentira le jour où il vendra, léguera ou transmettra le bien.
Si vous souhaitez voir comment la grille, l'impôt sur la vente et les coûts dans les deux pays s'articulent pour un bien précis, chez nous ou pour tout autre projet, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous examinerons les chiffres et préparerons une liste de questions pour votre conseiller fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Chambre des notaires de Bucarest (CNPB), études de marché 2026 · CNPB, étude de marché Ilfov 2026 (PDF) · CNPB : l'impôt sur le transfert des biens immobiliers · Code fiscal roumain, loi 227/2015 · JURIDICE.ro : un prix inférieur à la grille, 15.5.2026 · verifi.ro : simulateur des frais notariaux 2026 · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les valeurs de la grille sont actualisées chaque année, et le notaire fixe la valeur du bien concerné. L'exemple chiffré est donné à titre d'illustration uniquement.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
