Comment vérifier vous-même un promoteur immobilier roumain, en 15 minutes ?

Vérifier un promoteur en Roumanie : la réponse courte

Posez la question aux promoteurs

Vous pouvez vérifier un promoteur roumain vous-même, sans lui poser une seule question. Dans six registres officiels : le registre du commerce (ONRC) pour l'identité et la situation de la société, le site du ministère des Finances pour les états financiers, le portail des tribunaux (portal.just.ro) pour les procès, la liste des débiteurs de l'administration fiscale (ANAF), le bulletin des procédures d'insolvabilité (BPI), et l'extrait foncier du terrain auprès de l'ANCPI. La plupart de ces vérifications sont gratuites et ne nécessitent que le nom de la société ou son code d'identification fiscale (CUI).

J'ai déjà écrit sur les cinq questions à poser à un promoteur. Cet article est l'autre face de la même médaille : ce que l'on vérifie sans lui demander, dans des registres qu'il ne contrôle pas. Un promoteur peut vous donner une excellente réponse, mais seul un registre officiel peut la confirmer.

Ce qu'il vous faut avant de commencer

Posez la question aux promoteurs

Deux informations, que tout promoteur sérieux vous donnera sans hésiter :

1. Le nom complet de la société qui signe le contrat, et non le nom commercial du projet. En Roumanie, il est courant que chaque projet soit porté par une société distincte (SRL) ; c'est donc précisément elle qu'il faut vérifier.
2. Le CUI, le code d'identification fiscale de la société. Il figure sur le contrat, sur la facture et en bas du site internet.

Et s'il existe déjà un terrain : le numéro cadastral ou le numéro du livre foncier (Carte Funciară).

Six registres, en un seul tableau

Posez la question aux promoteurs

Ce que l'on vérifie	Où	Coût	Ce que l'on cherche
Existence et situation de la société	Registre du commerce ONRC	Données d'identification de base gratuites, extrait complet payant	Société active, date de création, propriétaires et dirigeants
États financiers	Site du ministère des Finances	Gratuit	Chiffre d'affaires, résultat, capitaux propres, nombre de salariés
Dettes fiscales importantes	Liste des débiteurs de l'ANAF	Gratuit	La société figure-t-elle sur la liste trimestrielle
Procès	portal.just.ro	Gratuit	Les affaires où la société est partie, et leur objet
Insolvabilité	Bulletin BPI via l'ONRC	Recherche de base gratuite	Procédure de liquidation ou de redressement
Le terrain et le permis	ANCPI, extrait en ligne	20 lei par extrait	Le propriétaire, les hypothèques, l'inscription du permis de construire

1. Le registre du commerce : la société existe-t-elle, et depuis quand

Posez la question aux promoteurs

L'ONRC, le registre du commerce roumain, permet d'obtenir les données d'identification de base : nom, numéro d'immatriculation, CUI, département et situation de la société (active, en liquidation, radiée). Les propriétaires, les dirigeants et le capital social s'obtiennent dans un « certificat constatator » ou dans un rapport payant.

Ce qui nous intéresse : une société créée il y a trois mois pour un projet de plusieurs dizaines de logements n'est pas forcément un signal d'alarme, car le marché est structuré ainsi. Mais la question se reporte alors sur les propriétaires : qui est derrière la société, et qu'a-t-il construit auparavant.

2. Le ministère des Finances : les états financiers sont ouverts à tous

Posez la question aux promoteurs

Sur le site du ministère roumain des Finances, on saisit le CUI et on obtient les données des états financiers des dernières années : chiffre d'affaires, bénéfice ou perte, nombre de salariés et capitaux propres. En Israël, les comptes d'une société privée ne sont pas publics. En Roumanie, ils le sont, et c'est une opportunité.

Comment les lire, sans être expert-comptable :

• Des capitaux propres négatifs dans la société mère ou dans des sociétés antérieures des mêmes propriétaires : une question qui appelle une réponse.
• Une société de projet sans chiffre d'affaires : normal avant les livraisons. Ce n'est pas un indicateur de qualité, mais une raison de vérifier les propriétaires.
• Des sociétés antérieures des mêmes propriétaires fermées rapidement : il vaut la peine de savoir pourquoi.

3. L'administration fiscale : la liste des débiteurs

Selon l'article 162 du Code de procédure fiscale, l'administration fiscale roumaine (ANAF) publie chaque trimestre une liste des sociétés ayant des dettes fiscales impayées au-delà des seuils fixés par la loi, avec le montant de la dette. Une recherche par CUI prend une minute. Si la société y figure, ce n'est pas rédhibitoire, mais c'est une question obligatoire avant de verser un acompte.

4. Les tribunaux : qui poursuit le promoteur, et pourquoi

Sur portal.just.ro, le portail des tribunaux roumains, on recherche par nom de partie et on obtient la liste des affaires, leur objet, les dates d'audience et les décisions. La recherche est gratuite. Les affaires devant la Haute Cour de cassation et de justice (ICCJ) figurent sur un site distinct, scj.ro.

Comment interpréter : une société active a des procès, c'est normal. Ce qui compte, c'est l'objet. Un recouvrement auprès d'un fournisseur est une affaire de routine. Des dizaines de procès d'acheteurs pour retard de livraison, ou pour résolution de contrats, c'est une autre histoire. Recherchez aussi par le nom des propriétaires et de leurs sociétés antérieures.

5. L'insolvabilité : la vérification qu'il ne faut surtout pas sauter

Le bulletin des procédures d'insolvabilité (Buletinul Procedurilor de Insolvență, BPI) est publié par l'ONRC. Selon l'ONRC, on peut y effectuer des recherches gratuites par nom ou par CUI, y compris via le portail européen e-Justice, qui relie les registres d'insolvabilité de plusieurs États. Une société en procédure, ou des propriétaires dont des sociétés antérieures ont fait faillite, sont une raison de s'arrêter.

6. Le terrain : au nom de qui, et ce qui est inscrit dessus

L'extrait du livre foncier est le document le plus difficile à falsifier. On le commande sur le portail de l'ANCPI et on vérifie : que la société qui vous vend est bien le propriétaire inscrit du terrain, ce qui figure dans la troisième partie (une hypothèque au profit de la banque qui finance est normale, une saisie ne l'est pas), et si le permis de construire a été inscrit sur l'extrait, comme la loi l'exige avant le début des travaux. Pour lire chaque partie, voir notre guide de l'extrait foncier. Pour vérifier le permis lui-même, voir notre guide du permis de construire et du PUZ.

Ce que cette vérification ne révélera pas

Soyons honnêtes : les registres parlent du passé, pas de l'avenir. Un promoteur aux comptes irréprochables peut connaître des difficultés, et un jeune promoteur sans historique peut être excellent. La qualité de construction, le comportement après la livraison et la relation client ne figurent dans aucun registre.

La vérification personnelle est donc une première couche, pas un substitut. Viennent ensuite un avocat indépendant, la visite de projets antérieurs du promoteur, et une conversation avec ceux qui y habitent déjà. Et pour un projet sur plan, les protections de la loi 207/2025 sur les acomptes. Quinze minutes de vérification ne remplacent pas un avocat, mais elles éliminent ceux pour lesquels il ne vaut pas la peine de payer un avocat.

Je ne le mentionne qu'une fois

Nous accueillons volontiers les acheteurs qui nous vérifient de cette façon, pour le projet Compass on the Lake à Balotești et dans chaque échange. Si un promoteur se vexe quand vous lui demandez son CUI, c'est une information importante en soi.

Questions fréquentes

Combien coûte la vérification d'une société roumaine ?

La plupart des vérifications sont gratuites : états financiers sur le site du ministère des Finances, affaires judiciaires sur portal.just.ro, liste des débiteurs de l'ANAF et recherche de base dans le bulletin des procédures d'insolvabilité. Un extrait foncier en ligne coûte 20 lei. Un certificat complet du registre du commerce, avec propriétaires et dirigeants, est payant.

Je ne lis pas le roumain. Puis-je quand même le faire ?

Oui, dans la plupart des cas. Les registres reposent sur des tableaux et des champs fixes, et la traduction automatique du navigateur suffit pour comprendre la situation d'une société, son chiffre d'affaires et le nombre d'affaires. La portée juridique d'une affaire ou d'une inscription sur l'extrait doit être confirmée par un avocat local.

J'ai trouvé des procès contre le promoteur. Faut-il fuir ?

Pas nécessairement. Presque toute société active a des procès. Examinez l'objet, le nombre et l'autre partie : de nombreux procès d'acheteurs pour retards ou résolution de contrats sont un signal d'alarme, un recouvrement isolé auprès d'un fournisseur ne l'est généralement pas.

Que vaut-il mieux vérifier : la société de projet ou la société mère ?

Les deux. La société de projet est celle qui signe avec vous et dont la propriété du terrain doit figurer sur l'extrait. La société mère et les propriétaires renseignent sur l'expérience et la stabilité. Vérifiez aussi les sociétés antérieures des mêmes propriétaires.

La vérification personnelle remplace-t-elle un avocat ?

Non. Elle trie en amont et vous prépare à l'entretien avec l'avocat, mais elle ne vérifie ni le contrat, ni les conditions de remboursement, ni les protections de votre argent. La vérification juridique complète reste nécessaire avant toute signature.

En résumé

En Roumanie, l'information sur un promoteur est plus accessible que la plupart des Israéliens ne l'imaginent : états financiers, procès, dettes fiscales, insolvabilité et extrait foncier du terrain, tout est en ligne et, pour l'essentiel, gratuit. Un quart d'heure de vérification personnelle remplace bien des intuitions.

Si vous avez vérifié un promoteur et que quelque chose ne colle pas, ou si vous souhaitez que nous passions ensemble en revue ce que vous avez trouvé, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous examinerons les résultats et préparerons les questions pour votre avocat.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources et données : Registre du commerce roumain (ONRC) · ONRC : informations gratuites des registres d'insolvabilité · Ministère roumain des Finances : informations sur les sociétés et états financiers · Administration fiscale roumaine (ANAF) · Portail des tribunaux portal.just.ro · Haute Cour de cassation et de justice (ICCJ) · Portail européen e-Justice · ANCPI, commande d'extrait en ligne.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les résultats tirés des registres publics exigent une interprétation professionnelle et ne remplacent pas la vérification juridique d'un avocat indépendant avant toute signature.