Индекс цен на жильё INS, построенный на ценах нотариальных договоров, вырос за год на 12,1%. Он национальный и не содержит уровня в €/м².
По данным Imobiliare.ro, медианная цена предложения по всем квартирам Бухареста в сентябре 2026 года составляла 2 312 € за м² полезной площади, на 8,6% больше, чем годом ранее.
По данным Storia, в июле 2026 года за вторичные квартиры в Бухаресте просили на 278 € за м² больше, чем за новые. Главная причина: расположение.
Источники цены за м² в Бухаресте: короткий ответ
Летом 2026 года два крупнейших портала недвижимости Румынии описали один и тот же город противоположным образом. По индексу Imobiliare.ro, за новые квартиры в Бухаресте в августе 2026 года просили 2 549 € за м². По данным Storia, в июле 2026 года за новые квартиры просили 1 982 € за м², а квартиры на вторичном рынке стоили дороже новых: 2 260 €. Ни одна из цифр не ошибочна. Они измеряют разные объявления разными методами.
Большинство цифр, которые вы увидите по Бухаресту, это цены предложения из объявлений. Единственный официальный ряд, построенный на реальных ценах договоров, это индекс цен на жильё, который Национальный институт статистики (INS) составляет по нотариальным данным и который публикует Евростат. Он показывает, как меняются цены, а не сколько стоит квадратный метр. ANCPI, ведомство земельного реестра, считает сделки, но цен не публикует.
Проще говоря: цена за м² имеет смысл только тогда, когда вы знаете, кто её измерил, что именно измерялось и когда.
Основные источники рядом
| Источник | Что измеряет | Тип цены | Метод | Последняя цифра, которую мы проверили |
|---|---|---|---|---|
| Индекс цен на жильё INS, публикуемый Евростатом | Всё жильё, купленное домохозяйствами в Румынии | Цены договоров, зафиксированные нотариусами | Гедонический индекс, ежеквартально, без уровня в €/м² | II квартал 2026 года: +12,1% за год (новое жильё +12,8%, вторичное +11,8%) |
| Ежемесячная статистика ANCPI | Число продаж и ипотек недвижимости по уездам | Без цен | Подсчёт регистраций | Только количество |
| Рыночные исследования нотариусов (grila notarială) | Минимальные справочные стоимости по районам | Налоговый минимум, а не рыночная стоимость | Обновляются не реже раза в год | Исследование 2026 года, Бухарест и Илфов |
| Индекс Imobiliare.ro | Квартиры и дома, выставленные на Imobiliare.ro | Цены предложения | Медиана, €/м² полезной площади, крайние 2,5% исключены, ежемесячно | Бухарест, все квартиры, сентябрь 2026 года: 2 312 € (+8,6% за год). Новые квартиры, август 2026 года: 2 549 € |
| Аналитика Storia | 1–3-комнатные квартиры, выставленные на Storia | Цены предложения | Среднее, ежемесячно | Бухарест, июль 2026 года: новые 1 982 €, вторичные 2 260 €, вместе 2 160 € |
| Банковская оценка | Один конкретный объект | Рыночная стоимость для кредитования | Аттестованный оценщик, стандарты ANEVAR | По каждому объекту |
Цифры в последней колонке относятся к разным месяцам и разным выборкам. В этом и суть: они и не должны совпадать.
Цена предложения или цена сделки
Цена предложения: то, что продавец пишет в объявлении. Цена сделки: то, что покупатель действительно заплатил и подписал у нотариуса. В Румынии цены сделок есть в нотариальных договорах, но публика видит их только в виде индекса.
Согласно методологии INS, поданной в Евростат, румынский индекс составляется по полным ценам сделок из договоров, подписанных у нотариусов. Данные собираются по протоколу между INS, Национальным союзом нотариусов и Национальным банком Румынии. Цены включают землю. Индекс учитывает различия в расположении, возрасте и площади («гедонический» метод), поэтому квартал, в котором продавали много маленьких квартир, не выглядит как падение цен.
Ограничения: индекс национальный, отдельной цифры по Бухаресту Евростат не публикует, и он выходит с опозданием. INS публикует национальные данные примерно через 112 дней после окончания квартала. Поэтому в октябре 2026 года последние официальные данные всё ещё относятся ко второму кварталу.
Почему два портала спорят о новых и старых квартирах
Вернёмся к примеру из начала. Imobiliare.ro обнаружил, что новые квартиры заметно дороже среднего по городу. Storia обнаружила, что они дешевле вторичных. Большую часть расхождения объясняют четыре различия:
- Медиана или среднее. Imobiliare.ro использует медиану и исключает 2,5% самых дорогих и самых дешёвых объявлений. Storia приводит средние цены предложения. Несколько дорогих проектов сдвигают среднее сильнее, чем медиану.
- Разные объявления. Каждый портал измеряет только свои объявления. Застройщики, агенты и частные продавцы выставляют не одни и те же дома везде.
- Разный охват. Цифры Storia касаются 1–3-комнатных квартир. Городская цифра Imobiliare.ro охватывает все квартиры.
- Структура по районам. Сама Storia объясняет это расположением: старые дома обычно ближе к центру и лучше связаны с городом, а многие новые проекты стоят на окраинах. В пределах одного района, по её словам, новое жильё обычно остаётся дороже.
Одно только расположение может перевесить всё остальное. По данным Imobiliare.ro за первую половину 2026 года, новые квартиры в 1-м и 2-м секторах стоили выше 4 000 € за м², а в секторах с 3-го по 6-й примерно 2 450–2 570 €.
Цена за м² имеет смысл только тогда, когда вы знаете, кто её измерил, что именно измерялось и когда.
Почему официальный индекс и порталы движутся с разной скоростью
Индекс INS вырос на 12,1% за год до второго квартала 2026 года. Цена предложения Imobiliare.ro в Бухаресте выросла на 8,6% за год до сентября 2026 года. И это тоже не противоречие:
- Разные периоды. Один показатель относится к кварталу, закончившемуся в июне, другой к месяцу, закончившемуся в сентябре.
- Разная география. Один охватывает всю страну, другой один город.
- Разные цены. Один показывает, сколько заплатили покупатели, другой, сколько просят продавцы.
- Разные единицы. Порталы приводят евро за м². Официальный ряд: индекс вообще без уровня цены, поэтому сравнивать его можно только в процентных изменениях.
Для сравнения: средний рост по ЕС в том же квартале составил 4,7%, по данным Евростата.
Нотариальная сетка: это минимум, а не цена
Рыночные исследования нотариусов устанавливают минимальные стоимости, по которым считаются налоги при переходе права собственности. Нотариальная палата Бухареста прямо говорит, что эти стоимости не являются рыночными. Если цифра по сетке намного ниже цены застройщика, это не значит, что вы переплачиваете. Как работает сетка и когда она меняет ваш налог, мы объясняем в гиде по нотариальной сетке.
Илфов: где индексы молчат
Imobiliare.ro публикует страницы для Бухареста и крупных городов, но не для коммун Илфова, таких как Балотешти, Корбянка или Отопени. Аналитика Storia тоже охватывает города. В поясе вилл к северу от Бухареста нет опубликованного ряда в €/м², на который можно опереться. Для дома полезные ориентиры: сопоставимые объявления с похожими участками и отделкой, нотариальная сетка как минимум и банковская оценка конкретного объекта. Что смотрит оценщик, объясняет наш гид по оценке недвижимости в Румынии.
Как читать любую цену за м²: чек-лист
- Цена предложения или уплаченная? Объявления говорят, на что надеются продавцы. Только договоры говорят, сколько платят покупатели.
- Какая площадь? Румынские объявления указывают полезную площадь (suprafață utilă), застроенную площадь (suprafață construită) или цифру с балконами и террасами. Одна и та же цена даёт три разных €/м². Смотрите расшифровку румынских объявлений о недвижимости.
- Включён ли НДС? На новое жильё начисляется НДС 21%. Цена «плюс НДС» и цена «под ключ» несопоставимы. Смотрите наш гид по НДС на новое жильё.
- Что ещё включено? Парковочное место, кладовая, уровень отделки, доля земли для дома.
- Какой месяц и какая выборка? Цифра одного портала за июль и другого за сентябрь: это две разные фотографии.
- Медиана или среднее, и чего именно? Всех квартир или только 1–3-комнатных? Новых, вторичных или всех вместе?
- Сверьтесь с минимумом и с банком. Нотариальная сетка: налоговый минимум. Банковская оценка: сумма, под которую кредитор готов финансировать.
Частые вопросы
Какова средняя цена за м² в Бухаресте в 2026 году?
Зависит от источника. Imobiliare.ro оценивает медианную цену предложения по всем квартирам в 2 312 € за м² полезной площади в сентябре 2026 года. Storia оценивает среднюю цену предложения 1–3-комнатных квартир в 2 160 € в июле 2026 года. Обе цифры: цены предложения, а не цены сделок.
Есть ли официальная цена за м² в Бухаресте?
Официальный уровень в €/м² не публикуется. INS составляет индекс цен на жильё по ценам нотариальных договоров, а Евростат публикует его по Румынии в целом. Он показывает, как меняются цены со временем, а не цену квадратного метра.
Публикует ли ANCPI цены на недвижимость?
Нет. ANCPI ежемесячно публикует количество продаж и ипотек недвижимости по уездам. Они показывают активность рынка, а не цены.
Почему вторичные квартиры в Бухаресте иногда дороже новых?
По аналитике Storia, в основном из-за расположения. Старые дома часто ближе к центру и лучше связаны с городом, чем новые проекты на окраине. В пределах одного района новое жильё обычно стоит дороже.
Является ли нотариальная сетка рыночной стоимостью жилья?
Нет. Нотариальная палата Бухареста указывает, что стоимости в её рыночных исследованиях: это минимальные ориентиры для налога и не рыночные стоимости.
Итог
Каждый источник отвечает на свой вопрос. Официальный индекс показывает направление реальных цен, порталы показывают, сколько продавцы просят в этом месяце, нотариальная сетка даёт налоговый минимум, а банковская оценка говорит, что кредитор примет для одного конкретного дома. Читайте цену только после того, как поймёте, на какой из этих вопросов она отвечает.
В проекте Compass on the Lake наши 29 вилл в Балотешти стоят от 299 900 €, и эта цена уже включает НДС 21%, нотариуса и юриста. Сравнивая её с другими объявлениями, сравнивайте сопоставимое.
Если вы хотите проверить цену, которую вам предложили, в нашем проекте или где угодно ещё, запишитесь на получасовой разговор со мной. Разберём, что входит в цифру и с какими источниками её стоит сравнивать.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Евростат, индекс цен на жильё (prc_hpi_q), данные обновлены 1 октября 2026 года · Евростат, метаданные национального индекса цен на жильё Румынии (INS) · Национальный институт статистики (INS) · ANCPI · Нотариальная палата Бухареста, рыночные исследования минимальных стоимостей · Индекс Imobiliare.ro и методология, сентябрь 2026 года · Imobiliare.ro, Бухарест, сентябрь 2026 года · Revista Biz, данные Imobiliare.ro о новых квартирах, 8 сентября 2026 года · Storia, анализ цен за июль 2026 года
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Цифры приведены так, как их опубликовал каждый источник на указанные даты, по состоянию на 22 октября 2026 года. Прошлые данные не указывают на будущие цены.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
