Selon l'ANCPI, la Roumanie a enregistré 159 879 transactions résidentielles en 2025, en baisse de 5,4 %.
Les transactions à Bucarest-Ilfov ont reculé de 8,5 % en 2025. Moins d'acheteurs se disputent les mêmes biens.
Imobiliare.ro prévoit encore deux à trois trimestres de transactions ralenties et de négociation intense.
L'annonce, les travaux et la mise en service. La ligne de métro M6 vers l'aéroport en est aujourd'hui au stade des travaux.
Prix au m², pas de pression sur les délais, paiements conformes à la loi, réponses écrites, votre propre avocat, une signature préparée.
« Alors, est-ce le moment d'acheter ? » La question à laquelle je ne réponds pas
Les investisseurs me la posent dans presque chaque conversation. Et je refuse d'y répondre par oui ou par non.
Non pas pour me dérober, mais parce que ce n'est pas le timing parfait qui fait une bonne opération. Ce qui fait une bonne opération, c'est la qualité du bien, la bonne structure juridique et la capacité à tenir dans la durée.
Mais il y a une chose que nous pouvons faire : lire le marché. Et 2026 présente une situation que l'on voit rarement dans l'immobilier, que les économistes de Colliers appellent une année de transition pour l'immobilier roumain. Dans cet article, nous expliquons ce que cela signifie, ce que montrent les données, et comment agir dans une année comme celle-ci.
Ce que signifie une « année de transition » pour l'immobilier roumain
Colliers Romania a qualifié 2026 d'« année de transition » : une croissance modérée et des pressions de consolidation, parallèlement à un ralentissement de l'inflation et à de possibles baisses de taux.
En termes simples, c'est la période où les vendeurs se montrent déjà flexibles, et où les acheteurs ne sont pas encore revenus.
Les vendeurs sont flexibles parce qu'il y a moins d'acheteurs. Les acheteurs ne sont pas revenus parce que les taux restent élevés et le crédit cher. Nous avons présenté le contexte économique, le déficit et l'austérité, dans notre article sur l'économie roumaine en 2026.
Et il est important de comprendre ce que « flexibilité » veut dire concrètement. Ce n'est pas forcément un prix plus bas. Cela peut prendre la forme d'un échéancier de paiement plus confortable, de finitions améliorées, d'un parking ou d'un cellier inclus dans l'opération, ou de clauses plus claires sur la date de livraison. Sur un marché de négociation, chaque clause du contrat fait partie du prix.
Les données : moins de transactions, pas des prix plus bas
Voici ce que montrent les données officielles :
| Indicateur | 2025 | Source |
|---|---|---|
| Transactions résidentielles, ensemble de la Roumanie | 159 879 | ANCPI |
| Évolution sur un an | En baisse de 5,4 % | ANCPI |
| Évolution à Bucarest-Ilfov | En baisse de 8,5 % | ANCPI |
Et Imobiliare.ro prévoit encore deux à trois trimestres de transactions ralenties et de négociation intense.
Notez ce que ce chiffre ne dit pas. Il ne dit pas que les prix baissent. Les prix du logement à Bucarest ont même augmenté, comme nous l'avons détaillé dans notre article sur l'évolution des prix à Bucarest.
Ce qu'il dit, en revanche : moins d'acheteurs se disputent les mêmes biens. Et c'est toute la différence entre acheter aux enchères et acheter en négociant.
Les trois étapes de chaque infrastructure
Dans chaque ville, chaque projet d'infrastructure connaît trois moments auxquels le marché réagit : l'annonce, les travaux et le jour de la mise en service. L'histoire urbaine montre que les marchés commencent à intégrer une infrastructure dans les prix avant son ouverture. C'est une tendance, pas une promesse.
Sur un marché de négociation, chaque clause du contrat fait partie du prix.
Où en est Bucarest sur cette chronologie aujourd'hui ?
- La ligne de métro M6 vers l'aéroport : les travaux battent leur plein, et la livraison annoncée est prévue d'ici la fin de la décennie. Autrement dit, entre l'annonce et la mise en service.
- L'autoroute périphérique A0 : réalisée par tronçons. Certaines sections sont déjà ouvertes, d'autres encore en construction.
- 2026 est la dernière année de la Facilité pour la reprise et la résilience (FRR) de l'UE, avec un investissement public record d'environ 8 % du PIB.
La bonne question n'est pas « y a-t-il des infrastructures ? », mais à quelle étape vous entrez, et ce que vous ferez si les calendriers glissent.
Deux scénarios, côte à côte
Il n'y a pas ici de réponse unique. Il y a deux options, et chacune a un prix.
| Entrer en 2026 | Attendre 2027 | |
|---|---|---|
| Face à qui vous achetez | Moins d'acheteurs, une vraie négociation | Si les taux baissent, les acheteurs à crédit reviennent en concurrence |
| Offre | Limitée | Toujours limitée, et vous êtes désormais en concurrence pour l'obtenir |
| Infrastructures | Au stade des travaux | Plus proches de la mise en service |
| Certitude | Moindre sur la direction de l'économie | Plus grande |
Le tableau n'est pas symétrique, et nous ne prétendons pas qu'il l'est. Attendre présente un réel avantage : davantage de certitude. Cet avantage est légitime, et il a un prix. À chacun de décider ce qu'il vaut pour lui.
Comment négocier en année de transition : check-list
Si vous étudiez un bien en ce moment, le marché vous laisse le temps de poser des questions. Profitez-en :
- Demandez le prix au m², pas seulement le prix total. Et comparez-le à des transactions réelles, pas à des annonces. La méthode est expliquée dans notre article sur la « prime de l'acheteur étranger ».
- Refusez toute pression artificielle sur les délais. Sur un marché de négociation, « il y a un autre acheteur jusqu'à vendredi » est généralement une tactique.
- Vérifiez la structure des paiements. En vertu de la loi 207/2025 (dite « loi Nordis »), les avances sont versées sur un compte dédié au projet, avec des plafonds liés aux étapes de construction.
- Obtenez chaque réponse par écrit. Ce que comprend le prix, la date de livraison, ce qui se passe en cas de retard.
- Mandatez votre propre avocat avant de signer l'avant-contrat, pas après.
- Préparez la signature. La signature devant un notaire roumain ne peut pas se faire à distance, mais vous pouvez donner procuration.
Ce qui pourrait refermer la fenêtre de l'autre côté
L'honnêteté impose de le dire aussi : une fenêtre peut également se refermer vers le bas.
Un écart par rapport à la trajectoire budgétaire, une instabilité politique, des retards dans les fonds européens ou les projets d'infrastructure : chacun de ces facteurs pourrait prolonger le ralentissement. Et celui qui a acheté en pariant sur une reprise du marché en 2027 pourrait constater que la reprise prend plus de temps. Construisez donc votre plan pour qu'il tienne même dans un scénario où le ralentissement dure encore un an ou deux.
La règle reste donc la même : achetez un bien qui a du sens aujourd'hui, et non un bien dont la seule logique est « le prix va monter ». Un emplacement qui maintient la demande, une structure juridique saine, et un usage dont vous avez réellement besoin. Pour une comparaison plus large entre la Roumanie et d'autres destinations à l'étranger, consultez « Investir à l'étranger en vaut-il encore la peine en 2026 ? ».
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une « année de transition » sur le marché immobilier roumain ?
C'est le terme utilisé par Colliers Romania pour décrire 2026 : une croissance modérée et des pressions de consolidation, parallèlement à un ralentissement de l'inflation et à de possibles baisses de taux. Concrètement, moins d'acheteurs et davantage de négociation.
Les prix des appartements baissent-ils en Roumanie en 2026 ?
Les données ne montrent pas de baisse des prix. Ce qui a baissé, c'est le nombre de transactions : 159 879 transactions résidentielles en 2025 selon l'ANCPI, en baisse de 5,4 %, et de 8,5 % à Bucarest-Ilfov.
Combien de temps le ralentissement devrait-il durer ?
Imobiliare.ro prévoit encore deux à trois trimestres de transactions ralenties et de négociation intense. Il s'agit d'une prévision, susceptible d'évoluer.
Où en est la ligne de métro M6 vers l'aéroport ?
Les travaux battent leur plein, et la livraison annoncée est prévue d'ici la fin de la décennie. Les calendriers d'infrastructure peuvent changer : il est donc prudent d'évaluer un bien sans tabler sur une date d'ouverture précise.
Faut-il attendre 2027 ?
C'est une décision personnelle. Attendre apporte davantage de certitude sur la direction de l'économie, au prix d'une possible concurrence des acheteurs qui reviendront lorsque les taux baisseront.
En résumé
Une année de transition n'est ni une « opportunité unique » ni une raison de paniquer. C'est une période durant laquelle un acheteur préparé dispose de plus de temps, de plus de questions et de plus de pouvoir de négociation.
Ce qui la rend bonne ou mauvaise, ce n'est pas le timing, mais le bien, le contrat et les vérifications effectuées avant la signature.
Si vous étudiez en ce moment un bien en Roumanie, dans notre projet à Balotești ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue la check-list et votre opération précise.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Colliers Romania · Imobiliare.ro · Institut national de la statistique, Roumanie (INS) · Loi 207/2025, portail législatif roumain · Metrorex
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les prévisions de marché peuvent évoluer et ne garantissent pas les prix futurs. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
