Tipik bir geliştirici satış gününde kazanır ve yoluna devam eder. Bu kötü niyet değil, bir teşvik yapısıdır ve farklı bir yapı seçilebilir.
Kusurlar, paylaşılan kazanç ve gönül rahatlığı. Her biri için: yönetim ilkeleri belgesinde nerede yazılı olduğu, çünkü bağlanmamış bir söz bir sloganden ibarettir.
Geliştiricinin yönetim geliri fiilen tahsil edilen kiradan geldiğinde, boş bir mülk ona para kaybettirir. Çıkarların örtüşmesi budur.
Compass on the Lake yapım aşamasındadır ve ilk teslimlerin Aralık 2027'de olması beklenmektedir. O zamana kadar para, 207/2025 sayılı Yasa ile korunur.
Yazılı bir hizmet seviyesi sözleşmesi (SLA), imzadan önce şeffaf fiyatlandırma ve düzenli bir çıkış. Ayrılmanızdan korkan bir geliştirici, ayrılmak isteyeceğiniz bir model kurmuştur.
Şubat, evinizde: kiracı cevap vermeyi bıraktı
Fiyattan bile söz etmeden önce, karşımda oturan her yatırımcıdan hayal etmesini istediğim bir senaryo var.
Şubat ayı. Evinizdesiniz, iki bin kilometre uzakta. Bükreş'teki kiracınız telefonlara cevap vermeyi bıraktı ve son mesajında bir duvardaki nemden söz ediyordu. Kimi arıyorsunuz?
Tipik bir geliştiriciden aldıysanız, dürüst cevap şu: kimseyi. Geliştirici sattı, kazancını yazdı ve bir sonraki projeye geçti. İnşaat kusurları mı? Siz ve müteahhit. Romence bir sözleşme mi? Siz ve bir sözlük.
Geliştiricinin teslimden sonra yaptıkları, imzadan önce söylenenlerin çoğundan daha fazla yatırımınızın hayatını belirler. Bu makalede nedenini ve tam olarak neyi kontrol etmeniz gerektiğini anlatacağım.
Çoğu geliştirici teslimden sonra neden ortadan kaybolur
Bu kimsenin kötü niyeti değildir. Bir teşvik yapısının sonucudur.
Tipik bir geliştirici kazancını satış gününde elde eder. O andan itibaren odağı bir sonraki projeye ve bir sonraki alıcıya kayar. Oyun teorisi buna “tek seferlik oyun” der: iki taraf da ilişkinin tek bir işlemle bittiğini bildiğinde, hiçbirinin ona bunun ötesinde yatırım yapmak için bir nedeni kalmaz.
Teşvik yapıları ise, görüldüğü gibi, seçilebilir. Teori ve “tekrarlanan oyunun” bir geliştiricinin davranışını neden değiştirdiği ortak çıkarlar modeli makalemizde anlatılıyor. Burada ise yere basıyoruz: ertesi gün gerçekte ne olur.
Sahadan: “Ev sahibi orada olmalı”
Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:
Kırklı yaşlarında İsrailli bir yatırımcı, Bükreş'teki yeni bir projede iki odalı bir daireyi, bir öğretmen ve bir programcıdan oluşan genç bir çifte, banka havalesiyle ödemeli standart bir yıllık kira sözleşmesiyle kiraya verdi. Sadece iki ay sonra bir e-posta geldi: “Nem sorununu kendinizin gelip kontrol etmesine ihtiyacımız var.”
Şaka yaptıklarını sandı. Nem için uçakla gelmek mi? Birkaç gün cevap vermeyince duygusal bir telefon aldı: “Sorumluluk almamanız çok hayal kırıcı. Ev sahibi orada olmalı.” Böylece yerel kültürde mal sahibinin varlığının ağırlık taşıdığını ve ilgisizliğin saygısızlık olarak okunabileceğini öğrendi.
Bükreş'te yüzü olması için yerel bir yönetim şirketi görevlendirdi ve ilişki yatıştı. Bugün her daireyi yerel bir temsilciyle, özel hazırlanmış bir sözleşmeyle ve net beklentilerle yönetiyor.
Kiracının Tel Aviv'de bir ev sahibine ihtiyacı yok. Bükreş'te cevap veren, gelen ve işi çözen birine ihtiyacı var; geliştiriciye teslimden önce sorulacak soru da tam olarak bu, sonra değil.
Teslimden sonra geliştirici: hizmet sağlayıcı mı, paydaş mı?
Balotești'deki projemiz Compass on the Lake'te, bir Walla Nadlan haberinde (İbranice) yer aldı, geliştirici teslimden sonra da projede kalır ve onu anonim bir dış şirket aracılığıyla değil, doğrudan ve bizzat yönetir.
Fark duygusal değil, yapısaldır:
- Dış bir yönetim şirketi, mülk iyi performans göstersin ya da göstermesin komisyon kazanan bir hizmet sağlayıcıdır.
- Kendi yöneten bir geliştirici bir paydaştır. Sürekli geliri ve bir sonraki projesi, mülkünüzün nasıl performans gösterdiğine bağlıdır.
Dış bir yönetim şirketi düşünüyorsanız, bunu yapmanın doğru bir yolu var. Sözleşmede bulunması gereken maddeleri Romanya'da mülk yöneticisi seçme rehberimizde sıraladık.
Şubat senaryosu: kim neyi ele alır
İşte iki modelde aynı Şubat:
Mesele bir sorun çıkıp çıkmayacağı değil. Sorun çıktığında telefonu kimin açtığı.
| Ne oldu | Satıp giden geliştirici | Yönetmek için kalan geliştirici |
|---|---|---|
| Garanti süresinde bir kusur | Siz, müteahhide karşı, uzaktan, Romence | Geliştirici, müteahhidin en büyük müşterisi olarak müteahhide karşı |
| Kiracı sessizleşir ya da ödemeyi bırakır | Siz, kiracıya karşı | Geliri buna bağlı olan yönetici |
| Yetkililerden Romence bir yazı | Siz, bir sözlüğe karşı | Kendi dilinizde tek bir muhatap |
| “Mülkte neler oluyor?” | Soracak kimse yok | Sabit bir irtibat kişisi ve raporlar |
Mesele bir sorun çıkıp çıkmayacağı değil. Sorun çıktığında telefonu kimin açtığı.
Geliştiricinin teslimden sonraki üç taahhüdü, her biri sözleşmeye bağlı
Bağlanmamış bir söz bir sloganden ibarettir. Bu yüzden her taahhüdün yanına nerede yer alması gerektiğini yazdım.
1. Kusurlar: geliştirici bizzat ilgilenir
İnşaat müteahhidine yönelik her onarım talebini, o müteahhidin en büyük müşterisi yürütür; tek bir yatırımcının sahip olmadığı bir pazarlık gücüyle. Bağlayıcı yer: yanıt sürelerini de içeren yönetim ilkeleri belgesi.
2. Kazanç: paylaşılır
Yönetim gelirimiz fiilen tahsil edilen kiradan elde edilir. Boş bir mülk bizim için sıfır gelir demektir. Bağlayıcı yer: imzadan önce yazılı ücret yapısı.
3. Gönül rahatlığı: tek adres
Her şey için tek bir muhatap; İbranice, İngilizce veya Romence. Bir çağrı merkezi değil, evi inşa eden şirket. Bağlayıcı yer: taahhüt edilmiş yanıt süresini içeren yönetim ilkeleri belgesi.
Gizli varlık: müteahhit üzerindeki etki gücü
İlk taahhüde yakından bakın, çünkü kimsenin söz etmediği kısım bu.
Garanti süresinde, Romanyalı bir müteahhide karşı tek başına bir yatırımcı, doğuştan dezavantajlıdır: mesafe, dil ve sıfır pazarlık gücü. O, bir seferlik bir müşteridir.
Müteahhide projelerini veren geliştiricidir. Bir onarım talep ettiğinde, onu alır. Geliştirici teslimden sonra da kaldığında, bu etki gücü sizin için çalışır.
Net olmak gerekirse: Romanya hukuku uyarınca yasal garanti haklarınız, yönetim ilkeleri belgesinden bağımsız olarak her halükârda vardır. Fark, onları fiilen kimin ve ne kadar hızlı uygulattığıdır.
Maliyeti ve neyin kontrol edileceği, bizde de
Yönetim paraya mal olur, bizde de, herkeste de. Fark fiyatta değil, onu kimin aldığındadır.
Kesin rakamları imzadan önce, kâğıt üzerinde, tam hesabıyla alacaksınız. Çıkarların örtüşmesine dayanan bir model gizli rakamlara tahammül edemez.
İyi bir model yine de iyi bir sözleşme değildir. Bu yüzden üç şeyi, bizde de, kontrol edin:
- Sözleşmeyle bağlanma: sözlü bir “biz böyle çalışırız” değil, yazılı bir hizmet seviyesi sözleşmesi (SLA) içeren bir yönetim sözleşmesi.
- Şeffaf fiyatlandırma: imzadan önce yazılı olarak.
- Düzenli bir çıkış mekanizması: çıkarımıza aykırı gibi görünür, ama ayrılmanıza izin veren bir sözleşme, geliştiricinin kendi modeline güvendiğini gösterir. Ayrılmanızdan korkan bir geliştirici, ayrılmak isteyeceğiniz bir model kurmuştur.
Bugün nerede olduğumuz
Dürüst olalım: Compass on the Lake yapım aşamasındadır ve ilk teslimlerin Aralık 2027'de olması beklenmektedir. O zamana kadar alıcıların parası, kuralları 25.8.2026'dan beri Planlama ve İnşaat Kodu'nun (169/2026 sayılı Yasa) 422(6)–(11) maddesinde yer alan 207/2025 sayılı Yasa (“Nordis yasası”) ile korunur; bunu projeden satışta paranızın nasıl korunduğunu anlattığımız makalede açıklıyoruz.
Ekim 2026 itibarıyla projenin 29 villasından 9'u satıldı. Geliştiricinin yönetmek için kaldığı modeli uzun vadeyi düşünerek kurduk, çünkü bu, ancak siz kazandığınızda bizim de kazandığımız tek modeldir.
Sık sorulan sorular
Romanya'da teslimden sonra inşaat kusurlarına ne olur?
Alıcının garanti hakları Romanya hukukunda mevcuttur, ancak yurt dışında yaşayan bir yatırımcının yerel bir müteahhide karşı bunları tek başına uygulatması zordur. Geliştirici teslimden sonra da kalıyorsa, onarım taleplerini müteahhitle o yürütür ve yanıt süreleri yönetim ilkeleri belgesinde belirlenir.
Dış bir yönetim şirketi ile yönetmek için kalan bir geliştirici arasındaki fark nedir?
Dış şirket bir hizmet sağlayıcıdır ve mülk iyi performans göstermediğinde bile komisyonunu alır. Kendi yöneten bir geliştirici ise bir paydaştır: sürekli geliri ve bir sonraki projedeki itibarı, mülkünüzün kiralanıp bakımının yapılmasına bağlıdır.
Geliştiricinin yönetimini kullanmak zorunda mıyım?
Hayır. Mülk sizin adınıza kayıtlıdır ve seçim sizindir. İyi bir yönetim sözleşmesi düzenli bir çıkış mekanizması içerir; böylece kendiniz yönetebilir ya da başka bir şirkete geçebilirsiniz.
Compass on the Lake'te ilk teslimler ne zaman?
İlk teslimlerin Aralık 2027'de olması bekleniyor. Proje yapım aşamasında ve yönetim ilkeleri belgesini incelemek için tam da doğru aşama bu: imzalamadan önce, sonra değil.
Teslime kadar param korunuyor mu?
Romanya'da projeden satışlarda 207/2025 sayılı Yasa (“Nordis yasası”), avansların özel bir proje hesabına yatırılmasını ve geliştiricinin her inşaat aşamasındaki harcamasına sınır konmasını şart koşar. İlk sözleşme bir ön sözleşmedir ve son adım nihai sözleşme ile adınıza tescildir.
Sonuç
Yalnızca m² başına fiyatı karşılaştırmayın. Teşvik yapılarını karşılaştırın.
Her geliştiriciye sorun: “Anahtarları aldıktan sonra ne kazanıyorsunuz?” “Hiçbir şey” cevabını veren geliştirici size bir mülk satmıştır. “Gönül rahatlığınızdan ve kazancınızdan” cevabını veren geliştirici sizinle bir ortaklığa girmiştir. Av. Ilan Leibovitch bunu röportajında kendi sözleriyle dile getirdi: geliştiricinin geliri mülkünüzün doluluğuna bağlı olduğunda, çıkarlar örtüşür.
Yönetim ilkeleri belgemizin madde madde nasıl göründüğünü görmek isterseniz, benimle 30 dakika ayırın. Kendi Şubat senaryonuzu birlikte gözden geçirir ve her geliştiriciyle işe yarayan bir soru listesiyle ayrılırsınız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 169/2026 sayılı Yasa, Planlama ve İnşaat Kodu, Monitorul Oficial 661, 10.08.2026 · İnşaat kalitesine dair 10/1995 sayılı Yasa (önceki kurallar), Romanya mevzuat portalı · 207/2025 sayılı Yasa (“Nordis yasası”), Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Monitorul Oficial · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI) · Compass on the Lake hakkında Walla Nadlan haberi (İbranice) · Av. Ilan Leibovitch ile röportaj, Compass Group Romania yatırımcı rehberi (Ağustos 2026).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel ya da mali tavsiye değildir. Bağlayıcı şartlar, satın alma ve yönetim sözleşmelerinde belirtilenlerdir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
