Fiecare pas, de la antecontract la înscriere, e gestionat și autentificat de notar. Nu un „acord privat” într-un birou de vânzări.
Un angajament scris de a înscrie dreptul în Cartea Funciară pe numele tău: transmisibil, moștenibil și ipotecabil.
Reprezentanții companiei lucrează cu tine în română, engleză sau ebraică. Avocatul companiei o reprezintă doar pe ea, așa că ia-ți un avocat independent.
Dezvoltatorul rămâne după predare: defecte, chiriași, încasări și operațiuni. Când venitul lui depinde de închiriere, interesele se aliniază.
„Din ce câștigi după ce primesc cheile?” Cine răspunde „din nimic” ți-a vândut o proprietate și a dispărut.
Mijlocul anului, chiriașul nu răspunde, iar tu ești departe
Imaginează-ți o clipă. La jumătatea contractului de închiriere, chiriașul din București nu mai răspunde la telefon. Tu ești în altă țară sau în alt oraș, la sute sau mii de kilometri.
Pe cine suni?
Aceasta este întrebarea la care îi rog pe toți investitorii să răspundă înainte să mă întrebe de preț. Pentru că la o investiție imobiliară în România de la distanță, cel mai mare risc nu este piața. Este administrarea de departe. Iar răspunsul la „cine mă protejează?” nu poate fi „ai încredere în mine”. Trebuie să fie o structură juridică semnată.
De ce investiția imobiliară de la distanță cere structură, nu încredere
Un agent obișnuit îți vinde, își ia comisionul și dispare. Rămâi singur, în fața unui contract lung și a unui sistem pe care nu îl cunoști.
Când locuiești lângă proprietate, multe greșeli se repară cu un drum de un sfert de oră. Când locuiești departe, fiecare astfel de greșeală costă un zbor, zile libere și un avocat. De aceea, cine investește de la distanță trebuie să rezolve aceste întrebări în scris, din timp.
Protecția înseamnă patru angajamente scrise, care transformă „o promisiune în aer” într-un „angajament pe hârtie”. Un cuvânt despre termeni: „garanție” înseamnă aici un angajament contractual al dezvoltatorului sau un mecanism prevăzut de legea română, așa cum este detaliat în contractele tranzacției. Nu este o garanție bancară și nici o garanție financiară.
Cum sunt protejați banii în timpul construcției, contul dedicat și plafoanele avansurilor, am explicat în articolul despre protecția banilor la cumpărarea în construcție. Aici vorbim despre tot ce e în jur: tranzacția, înscrierea, limba și ziua de după.
Din teren: când banca a refuzat garanțiile
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un dezvoltator israelian cunoscut m-a sunat panicat: consiliul de administrație al băncii românești îi respinsese cererea de garanții bancare pentru proiect. Avea deja 12 cumpărători care semnaseră contracte și plătiseră avansuri de 25% și avea nevoie urgent de o soluție.
În Israel, legea vânzării locuințelor (garantarea investițiilor cumpărătorilor) oferă un cadru clar de protecție a banilor cumpărătorilor. Într-un proiect din străinătate, legea israeliană nu se aplică, iar mecanismele sunt altele. Un alt dezvoltator israelian activ în România mi-a povestit că, prima dată când a cerut garanții bancare pentru un proiect în București, banca locală i-a cerut să depună la ea 95% din valoarea garanției, drept colateral.
De aceea, în astfel de proiecte combin mai multe mecanisme: un cont escrow care eliberează banii pe etape bine definite, garanții adaptate legislației locale, înscrierea drepturilor cumpărătorilor în sistemul local și cerința de transparență și audit financiar.
Cumpărătorul din străinătate vine cu așteptări formate pe piața de acasă. Garanțiile de mai jos răspund la o întrebare simplă: ce îmi protejează banii atunci când legea țării mele nu se aplică?
Garanția 1: Un notar român se ocupă de tranzacție
În România, o tranzacție imobiliară valabilă se încheie în fața notarului, un profesionist cu autoritate publică.
Ce înseamnă garanția: fiecare pas, antecontractul, verificarea identității, plata prețului, contractul final și înscrierea, este gestionat și autentificat de notar. Nu un „acord privat” într-un birou de vânzări. Legea 207/2025 („legea Nordis”) cere acum explicit ca antecontractul să fie semnat la notar.
Ce primești: o tranzacție documentată, executorie și protejată. Nu o promisiune pe hârtie cu antet.
O garanție căreia îi e frică să fie citită nu este o garanție.
Garanția 2: Înscrierea în Cartea Funciară pe numele tău
Un drept real în România există doar dacă este înscris în Cartea Funciară. Garanția este un angajament scris de a înscrie dreptul direct pe numele tău.
Pentru cetățenii din afara UE, terenul se înscrie printr-una dintre variantele acceptate, cea mai uzuală fiind dreptul de superficie: proprietate deplină asupra construcției și folosința exclusivă a terenului. Variantele le explicăm în articolul despre proprietatea asupra terenului în România.
Ce primești: o proprietate înscrisă pe numele tău, într-un registru oficial al statului, transmisibilă, moștenibilă și ipotecabilă. Aceasta este diferența dintre a fi proprietar și a deține o promisiune.
Garanția 3: O limbă pe care o înțelegi și un avocat al tău
Un contract pe care nu îl înțelegi este un contract pe care nu îl poți apăra.
Garanția îți asigură că reprezentanții companiei lucrează cu tine în română, engleză sau ebraică pe toată durata tranzacției, de la prima întâlnire până la înscriere, iar documentele principale sunt într-o limbă pe care o citești. Și trebuie spus clar: avocatul companiei reprezintă doar compania, nu pe tine. De aceea recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent, care să verifice contractul înainte de semnare.
Ce primești: înțelegerea completă a ceea ce semnezi, fără să depinzi de „un traducător la întâlnire”, și verificarea juridică a cuiva care te reprezintă doar pe tine.
Garanția 4: O firmă profesionistă de administrare din partea dezvoltatorului
Aici se închide cel mai mare risc. Dezvoltatorul însuși, prin firma sa de administrare, rămâne alături de tine după predare: se ocupă de remedierea defectelor cu constructorul, de găsirea chiriașilor, de încasări și de operațiunile zilnice.
Este o structură de stimulente, nu generozitate. Când venitul dezvoltatorului din administrare depinde de faptul că proprietatea ta este închiriată, interesul lui este același cu al tău. Ce se întâmplă concret când ceva se strică în miez de noapte am scris în articolul despre administrarea proprietății.
Ce primești: o parte identificată, cu nume și număr de telefon, care are un motiv bun să răspundă.
Investiția imobiliară în România de la distanță: unde e scrisă fiecare garanție
| Garanție | De ce te protejează | Unde este scrisă | Ce ceri să vezi înainte de semnare |
|---|---|---|---|
| 1. Notar | Un „acord privat” pe care nu îl poți apăra | Contractul notarial | Numele notarului și proiectul de antecontract |
| 2. Înscriere pe numele tău | O proprietate înscrisă pe numele altcuiva | Contractul notarial | Clauza de înscriere și varianta definită în ea |
| 3. Limba și avocatul tău | Să semnezi ceva ce nu ai înțeles | Contractul de administrare și servicii | Ce reprezentant al companiei lucrează cu tine și în ce limbă vor fi documentele |
| 4. Firmă de administrare | Dispariția după predare | Contractul de administrare | Termene de răspuns, procedura pentru chiriașul care nu plătește, rapoarte și mecanism de ieșire |
Regula: o garanție căreia îi e frică să fie citită nu este o garanție. Cere să vezi clauzele propriu-zise înainte de semnare, nu un slide dintr-o prezentare.
O singură întrebare care testează orice dezvoltator
Diferența dintre cele patru garanții și „ai încredere în mine” este diferența dintre o structură juridică semnată și vorbe. Și există o metodă de o singură întrebare prin care testezi orice dezvoltator:
„Din ce câștigi după ce primesc cheile?”
Un dezvoltator care răspunde „din nimic” ți-a vândut o proprietate și a dispărut. Un dezvoltator care răspunde „din liniștea ta și din faptul că proprietatea ta e închiriată” ți-a dat, de fapt, cele patru garanții. Despre acest model, al dezvoltatorului care rămâne, am scris în articolul despre dezvoltatorul care rămâne după predare.
Întrebări frecvente
Unde anume sunt scrise garanțiile și cum se aplică?
În două documente: contractul notarial (garanțiile 1 și 2) și contractul de administrare (garanțiile 3 și 4), inclusiv termenele de răspuns. Ambele sunt contracte executorii. Cere să vezi clauzele propriu-zise înainte de semnare.
Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul intră în colaps în timpul construcției?
Exact pentru asta a fost adoptată legea Nordis: avansurile stau într-un cont bancar dedicat proiectului, sub supravegherea unui diriginte de șantier, și se eliberează doar pe măsura progresului efectiv al construcției. Folosirea banilor în alt scop este interzisă de lege. La întâlnire, cere numele băncii și al dirigintelui de șantier.
Avocatul companiei mă poate reprezenta și pe mine?
Nu. Avocatul companiei reprezintă doar compania. Reprezentanții companiei îți vorbesc în limba ta și îți explică fiecare document, dar verificarea juridică a contractului trebuie să vină de la un avocat independent care te reprezintă doar pe tine. Garanția 3 îți dă limba. Un avocat independent îți dă controlul. Împreună înseamnă protecție completă.
Ce se întâmplă dacă firma de administrare nu funcționează?
Contractul de administrare trebuie să includă un SLA scris, adică termene de intervenție, o procedură pentru chiriașul care nu plătește și rapoarte, precum și un mecanism de ieșire ordonat. Un dezvoltator încrezător în modelul său nu se teme să îți lase o ușă de ieșire.
Cât costă garanțiile?
În proiectul nostru din Balotești, despre care a scris Walla Nadlan (în ebraică), toate patru sunt incluse în prețul „all inclusive”, inclusiv notarul și onorariile avocatului companiei. Separat sunt onorariul unui avocat independent al tău și comisionul de administrare curentă după predare, care se calculează din chiria efectiv încasată. Cere cifrele exacte pe hârtie, înainte de semnare.
Concluzia
Întrebarea importantă când investești departe de casă nu este doar „cât costă”. Este „cine mă protejează când sunt la mii de kilometri”.
Când sunt în joc sute de mii de euro, doar o structură semnată valorează ceva. Vorbele, oricât de frumoase, nu se înscriu în nicio carte funciară.
Dacă vrei să parcurgem clauzele propriu-zise, ale noastre sau ale altui dezvoltator pe care îl analizezi, programează o discuție pe Zoom de jumătate de oră cu mine. Fără prezentare de vânzare, cu documentele pe masă.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ: Legea 207/2025, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR) · Walla Nadlan despre Compass on the Lake (în ebraică) · Analize ale legii realizate de TPA Romania și AmCham Romania.
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. „Garanție” înseamnă aici un angajament contractual sau un mecanism legal, nu o garanție bancară. Înainte de orice tranzacție, consultă un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
