Нейтральный нотариус, румынский адвокат, который проверяет и подписывает, и израильский адвокат, который переводит, координирует и связывает с израильской стороной.
Статья 1244 Гражданского кодекса требует официального документа при переходе права на недвижимость. Нотариус не проверяет ни девелопера, ни цену.
Согласно Закону 51/1995, адвокат вправе практиковать, только если он внесён в список коллегии, входящей в UNBR. Проверьте до встречи.
Адвокат Илан Лейбович в ynet (11.2025): сопровождение у израильских адвокатов, специализирующихся на Румынии, стоит около 2000–3000 евро.
Объём, что не входит, письменный отчёт, язык, заявление об отсутствии конфликта интересов и график.
Адвокат для сделки в Румынии: короткий ответ
В сделке с недвижимостью в Румынии есть три разные роли. Нотариус обязателен, но он нейтрален и Вас не представляет. Румынский адвокат, зарегистрированный в коллегии, входящей в UNBR, – единственный, кто может дать Вам заключение по румынскому праву и проверить объект на месте. Израильский адвокат, знающий Румынию, переводит для Вас сделку, координирует её и связывает с израильской стороной. Для большинства покупателей, проживающих в Израиле, правильное сочетание – румынский адвокат для проверки и израильский для сопровождения.
Честное раскрытие с самого начала: мой партнёр, адвокат Илан Лейбович, – израильский адвокат, сопровождающий сделки в Румынии. Поэтому я постарался написать эту статью так, чтобы она помогла Вам, даже если Вы выберете другого адвоката или только румынского.
Три роли, которые путают
| Кто | Что он делает | Кого он представляет | Обязательно? |
|---|---|---|---|
| Румынский нотариус | Составляет договор в официальной форме, удостоверяет личность, взимает налоги и направляет на регистрацию | Никого, он нейтрален | Да, для перехода права собственности |
| Румынский адвокат | Юридическая проверка, выписка, разрешения, предварительный договор, представительство перед девелопером и в суде | Вас | Нет, но настоятельно рекомендуется |
| Израильский адвокат | Объяснение на иврите, координация, доверенность и апостиль, связь с налоговым консультантом в Израиле | Вас | Нет |
| Налоговый консультант по двум странам | Декларирование и налогообложение в Израиле и в Румынии | Вас | Нет, но стоит |
| Присяжный переводчик | Переводит при подписании у нотариуса | Никого | Если Вы не понимаете румынский |
Нотариус обязателен, потому что согласно статье 1244 Гражданского кодекса договор о переходе права на недвижимость, подлежащего регистрации в реестре, должен быть заключён в форме официального документа, иначе он ничтожен. Но, как мы писали в гиде о нотариусе в Румынии, нотариус не проверяет, справедлива ли цена, устойчив ли девелопер и соответствует ли то, что на участке, проекту.
Почему румынский адвокат – не опция
Только румынский адвокат может подписать заключение по румынскому праву, представлять Вас в румынском суде и проверить на месте то, чего не видно из Тель-Авива: открытые дела против девелопера, долги, состояние градостроительной документации и регистрации.
Согласно Закону 51/1995 об адвокатской профессии, адвокат вправе заниматься профессией, только если он внесён в список адвокатов коллегии, входящей в Национальный союз коллегий адвокатов (UNBR). Иными словами, первую проверку Вы делаете сами, на сайте UNBR, ещё до первой встречи.
Адвокат, которого нет в списке коллегии, – не адвокат, даже если у него красивая визитка.
Что добавляет израильский адвокат
Израильский адвокат не может вместо румынского подписать заключение по румынскому праву. Но вот что он даёт:
- Язык. Он объясняет Вам на иврите, что написано в договоре и чего в нём нет.
- Координация. Он управляет работой румынского адвоката, нотариуса и графиком.
- Израильская сторона. Доверенность у нотариуса в Израиле, апостиль и перевод. Подробно о доверенности мы писали здесь.
- Профессиональная ответственность в Израиле. Он подчиняется Коллегии адвокатов Израиля, и Вы можете обратиться к нему и подать на него иск в Израиле.
Почему бы не обойтись без него? Потому что разрыв между израильским и румынским правом – именно то место, где израильские покупатели спотыкаются: предположение, что существует аналог израильского «закона о продаже квартир», что есть банковская гарантия, что от сделки легко отказаться. Тот, кто знает обе системы, быстро замечает эти разрывы.
Сколько это стоит
В Румынии гонорар адвоката свободно устанавливается адвокатом и клиентом в рамках закона и устава профессии (UNBR). Обязательного прейскуранта нет.
Одна точка отсчёта с израильского рынка: в интервью ynet в ноябре 2025 года (на иврите) адвокат Илан Лейбович сказал, что юридическая проверка и сопровождение у израильских адвокатов, специализирующихся на Румынии, стоят около 2000–3000 евро, а некоторые румынские адвокаты берут около 400 евро, но не всегда объясняют израильскому покупателю то, что ему нужно знать.
Правильный вопрос – не «Сколько стоит адвокат?», а «Что именно входит в гонорар?». 400 евро за прочтение договора и 3000 евро за полную проверку и сопровождение до регистрации – это не одна и та же услуга.
Правильный вопрос – не «Сколько стоит адвокат?», а «Что именно входит в гонорар?».
Что написать в договоре о гонораре
В Румынии надлежащим образом подписанный договор о юридической помощи (contract de asistență juridică) является документом, подлежащим прямому принудительному исполнению, а споры о гонораре сначала разрешает декан коллегии (UNBR). Поэтому стоит сделать его подробным:
- Объём работы: выписка, проверка девелопера, разрешения, предварительный договор, окончательный договор, регистрация.
- Что не входит: ипотека, судебные споры, налоговые консультации.
- Письменный результат: письменный отчёт о проверке, а не просто «всё в порядке» по телефону.
- Язык: будет ли отчёт на английском или на иврите.
- Конфликт интересов: заявление о том, что адвокат не представляет девелопера и не получает от него комиссию.
- График и фиксированный гонорар или почасовая оплата.
Адвокат девелопера: почему он не Ваш
Многие девелоперы предлагают «адвоката, сопровождающего проект». Это может быть удобно и даже профессионально. Но его обязанность – перед клиентом, который его нанял. Подробно мы писали об этом в гиде по юридической проверке перед подписанием.
Простой вопрос любому предложенному Вам адвокату: «Кто Вам платит?». Если ответ – девелопер, он не Ваш адвокат, даже если он очень приятный человек.
Так кого привлекать: три сценария
Вы говорите по-румынски, знаете систему и приезжаете в Румынию: может хватить независимого румынского адвоката вместе с налоговым консультантом для израильской стороны.
Вы в Израиле, не говорите по-румынски, это первая сделка: сочетание. Израильский адвокат, который сопровождает, и румынский адвокат, который проверяет и подписывает.
Вы покупаете у девелопера на этапе котлована: сочетание, с упором на проверку девелопера и на специальный счёт по закону «Nordis».
И честно: израильский адвокат, рядом с которым нет румынского адвоката или который не может сказать Вам, кто это, не даёт Вам того, что Вам нужно.
Часто задаваемые вопросы
Обязательно ли нужен адвокат, чтобы купить недвижимость в Румынии?
Нет. Обязателен только нотариус, потому что договор о переходе права на недвижимость должен быть заключён в форме официального документа. Но нотариус нейтрален и не проверяет для Вас девелопера, цену или градостроительную документацию, поэтому независимый адвокат настоятельно рекомендуется.
Может ли израильский адвокат представлять меня в Румынии?
Он может сопровождать, объяснять и координировать, но заключение по румынскому праву и представительство в румынском суде – работа адвоката, зарегистрированного в румынской коллегии, входящей в UNBR.
Сколько стоит адвокат для сделки с недвижимостью в Румынии?
Обязательного прейскуранта нет, гонорар устанавливается по соглашению. Адвокат Илан Лейбович сказал ynet в ноябре 2025 года, что сопровождение у израильских адвокатов, специализирующихся на Румынии, стоит около 2000–3000 евро. Сравнивайте по объёму работы, а не только по цене.
Как проверить, что румынский адвокат зарегистрирован?
Согласно Закону 51/1995, адвокат вправе заниматься практикой, только если он внесён в список коллегии, входящей в UNBR. Найдите его имя в списках коллегий через сайт UNBR, прежде чем подписывать договор о гонораре.
Может ли нотариус одновременно быть моим адвокатом?
Нет. Нотариус – нейтральное должностное лицо, которое удостоверяет законность сделки и её регистрацию. Он не представляет ни покупателя, ни продавца.
Итог
Нотариус, румынский адвокат и израильский адвокат – это не три версии одной и той же услуги. Каждый отвечает за свою часть, и только их сочетание покрывает всю сделку.
Скажу об этом один раз: покупателям в нашем проекте в Балотешти мы тоже прямо рекомендуем независимого адвоката со стороны покупателя. Если Вы хотите собрать свою команду для сделки, запишитесь на 30-минутный разговор со мной, и мы вместе разберём, кто что делает и что запросить у каждого в письменном виде. Сначала стоит прочитать и гид по расходам на покупку.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Закон 51/1995 об адвокатской профессии, UNBR · UNBR: гонорары и споры · Национальный союз коллегий адвокатов Румынии (UNBR) · Гражданский кодекс, статья 1244 · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · gov.il: апостиль (на иврите) · Коллегия адвокатов Израиля · ynet, 16.11.2025 (на иврите).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Упомянутые цены – ориентир из газетного интервью, а не коммерческое предложение. По состоянию на октябрь 2026 года; попросите у каждого адвоката письменное предложение по гонорару.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
