Ein neutraler Notar, ein rumänischer Anwalt, der prüft und unterzeichnet, und ein israelischer Anwalt, der übersetzt, koordiniert und die israelische Seite verbindet.
Artikel 1244 des Zivilgesetzbuchs verlangt eine öffentliche Urkunde für die Übertragung von Immobilienrechten. Der Notar prüft weder Bauträger noch Preis.
Nach Gesetz 51/1995 darf ein Anwalt nur praktizieren, wenn er in einer Kammer der UNBR eingetragen ist. Prüfen Sie das vor dem Treffen.
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch gegenüber ynet (11.2025): Begleitung durch auf Rumänien spezialisierte israelische Anwälte kostet etwa 2.000–3.000 €.
Umfang, was nicht enthalten ist, schriftlicher Bericht, Sprache, Erklärung zum Interessenkonflikt und Zeitplan.
Anwalt für den Kauf in Rumänien: die kurze Antwort
Bei einem Immobiliengeschäft in Rumänien gibt es drei verschiedene Rollen. Der Notar ist Pflicht, aber er ist neutral und vertritt Sie nicht. Ein rumänischer Rechtsanwalt, der in einer Kammer der UNBR eingetragen ist, ist der Einzige, der Ihnen ein Gutachten zum rumänischen Recht geben und die Immobilie vor Ort prüfen kann. Ein israelischer Anwalt, der Rumänien kennt, übersetzt das Geschäft für Sie, koordiniert und verbindet es mit der israelischen Seite. Für die meisten Käufer mit Wohnsitz in Israel ist die richtige Kombination: ein rumänischer Anwalt für die Prüfung und ein israelischer für die Begleitung.
Eine Offenlegung vorab: Mein Partner, Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, ist ein israelischer Anwalt, der Transaktionen in Rumänien begleitet. Ich habe daher versucht, diesen Artikel so zu schreiben, dass er Ihnen auch hilft, wenn Sie einen anderen Anwalt wählen oder nur einen rumänischen.
Drei Rollen, die oft verwechselt werden
| Wer | Was er tut | Wen er vertritt | Pflicht? |
|---|---|---|---|
| Rumänischer Notar | Errichtet den Vertrag in öffentlicher Form, prüft die Identität, erhebt Steuern und reicht zur Eintragung ein | Keine Partei, er ist neutral | Ja, für die Eigentumsübertragung |
| Rumänischer Anwalt | Due Diligence, Grundbuchauszug, Genehmigungen, Vorvertrag, Vertretung gegenüber dem Bauträger und vor Gericht | Sie | Nein, aber dringend empfohlen |
| Israelischer Anwalt | Erklärung auf Hebräisch, Koordination, Vollmacht und Apostille, Verbindung zum Steuerberater in Israel | Sie | Nein |
| Grenzüberschreitend tätiger Steuerberater | Meldung und Besteuerung in Israel und Rumänien | Sie | Nein, aber sinnvoll |
| Vereidigter Übersetzer | Übersetzt bei der Unterzeichnung beim Notar | Keine Partei | Wenn Sie kein Rumänisch verstehen |
Der Notar ist Pflicht, denn nach Artikel 1244 des Zivilgesetzbuchs muss ein Vertrag, der ein im Grundbuch einzutragendes Recht an einer Immobilie überträgt, in öffentlicher Urkunde geschlossen werden, sonst ist er nichtig. Aber wie wir im Ratgeber zum Notar in Rumänien beschrieben haben, prüft der Notar nicht, ob der Preis fair ist, ob der Bauträger stabil ist oder ob das, was vor Ort steht, dem Plan entspricht.
Warum ein rumänischer Anwalt keine Option ist, sondern nötig
Nur ein rumänischer Anwalt kann ein Gutachten zum rumänischen Recht unterzeichnen, Sie vor einem rumänischen Gericht vertreten und vor Ort prüfen, was man aus Tel Aviv nicht sieht: offene Verfahren gegen den Bauträger, Schulden, den Stand der Planung und der Eintragung.
Nach Gesetz 51/1995 über den Anwaltsberuf darf ein Anwalt den Beruf nur ausüben, wenn er in der Anwaltsliste einer Kammer eingetragen ist, die Mitglied des Kammerverbands (UNBR) ist. Die erste Prüfung machen Sie also selbst, auf der Website der UNBR, vor dem ersten Treffen.
Ein Anwalt, der nicht in der Liste der Kammer steht, ist kein Anwalt, auch wenn er eine schöne Visitenkarte hat.
Und was der israelische Anwalt hinzufügt
Ein israelischer Anwalt kann nicht anstelle des rumänischen Anwalts ein Gutachten zum rumänischen Recht unterzeichnen. Was er bietet:
- Sprache. Er erklärt Ihnen auf Hebräisch, was im Vertrag steht und was nicht darin steht.
- Koordination. Er steuert den rumänischen Anwalt, den Notar und den Zeitplan.
- Die israelische Seite. Vollmacht bei einem Notar in Israel, Apostille und Übersetzung. Ausführlicher über die Vollmacht haben wir hier geschrieben.
- Berufshaftung in Israel. Er untersteht der Israelischen Anwaltskammer, und Sie können sich an ihn wenden und ihn in Israel verklagen.
Und warum nicht auf ihn verzichten? Weil die Lücke zwischen israelischem und rumänischem Recht genau die Stelle ist, an der Käufer aus Israel stolpern: die Annahme, es gebe ein „Verkaufsgesetz“ für Neubauten wie in Israel, eine Bankgarantie, eine einfache Rücktrittsmöglichkeit. Wer beide Systeme kennt, erkennt diese Lücken schnell.
Was es kostet
In Rumänien wird das Anwaltshonorar frei zwischen Anwalt und Mandant vereinbart, im Rahmen des Gesetzes und der Berufsordnung (UNBR). Eine verbindliche Gebührenordnung gibt es nicht.
Ein Referenzpunkt aus dem israelischen Markt: In einem Interview mit ynet im November 2025 (auf Hebräisch) sagte Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, dass Due Diligence und rechtliche Begleitung bei israelischen Anwälten, die auf Rumänien spezialisiert sind, etwa 2.000 bis 3.000 € kosten, und dass es rumänische Anwälte gibt, die etwa 400 € verlangen, dem israelischen Käufer aber nicht immer erklären, was er wissen muss.
Die richtige Frage ist nicht „Was kostet ein Anwalt?“, sondern „Was genau ist im Honorar enthalten?“. 400 € für das Lesen eines Vertrags und 3.000 € für eine vollständige Prüfung mit Begleitung bis zur Eintragung sind nicht dieselbe Leistung.
Die richtige Frage ist nicht „Was kostet ein Anwalt?“, sondern „Was genau ist im Honorar enthalten?“.
Was in die Honorarvereinbarung gehört
In Rumänien ist eine ordnungsgemäß unterzeichnete Honorarvereinbarung mit einem Anwalt (contract de asistență juridică) ein unmittelbar vollstreckbarer Titel, und Streitigkeiten über das Honorar werden zuerst vom Dekan der Kammer entschieden (UNBR). Sie sollte daher detailliert sein:
- Umfang der Arbeit: Grundbuchauszug, Prüfung des Bauträgers, Genehmigungen, Vorvertrag, Hauptvertrag, Eintragung.
- Was nicht enthalten ist: Hypothek, Prozessführung, Steuerberatung.
- Schriftliches Ergebnis: ein schriftlicher Prüfbericht, nicht nur „alles in Ordnung“ am Telefon.
- Sprache: ob der Bericht auf Englisch oder Hebräisch erstellt wird.
- Interessenkonflikt: eine Erklärung, dass der Anwalt nicht den Bauträger vertritt und keine Provision von ihm erhält.
- Zeitplan sowie Pauschal- oder Stundenhonorar.
Der Anwalt des Bauträgers: warum er nicht Ihrer ist
Viele Bauträger bieten einen „Anwalt, der das Projekt begleitet“ an. Das kann bequem und sogar professionell sein. Aber seine Pflicht gilt dem Mandanten, der ihn beauftragt hat. Ausführlich darüber haben wir im Ratgeber zur rechtlichen Prüfung vor der Unterzeichnung geschrieben.
Eine einfache Frage an jeden Anwalt, der Ihnen angeboten wird: „Wer bezahlt Sie?“. Lautet die Antwort „der Bauträger“, ist er nicht Ihr Anwalt, so sympathisch er auch sein mag.
Wen nehmen Sie also: drei Szenarien
Sie sprechen Rumänisch, kennen das System und sind vor Ort: Ein unabhängiger rumänischer Anwalt kann genügen, zusammen mit einem Steuerberater für die israelische Seite.
Sie leben in Israel, sprechen kein Rumänisch, es ist Ihr erster Kauf: die Kombination. Ein israelischer Anwalt, der begleitet, und ein rumänischer Anwalt, der prüft und unterzeichnet.
Sie kaufen vom Bauträger auf Plan: die Kombination, mit Schwerpunkt auf der Prüfung des Bauträgers und auf dem Treuhandkonto nach dem Nordis-Gesetz.
Und ehrlich gesagt: Ein israelischer Anwalt, der keinen rumänischen Anwalt an seiner Seite hat oder Ihnen nicht sagen kann, wer das ist, gibt Ihnen nicht, was Sie brauchen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich einen Anwalt, um eine Immobilie in Rumänien zu kaufen?
Nein. Pflicht ist nur der Notar, denn ein Vertrag über die Übertragung eines Rechts an einer Immobilie muss in öffentlicher Urkunde geschlossen werden. Der Notar ist jedoch neutral und prüft für Sie weder den Bauträger noch den Preis noch die Planung, daher ist ein unabhängiger Anwalt dringend zu empfehlen.
Kann mich ein israelischer Anwalt in Rumänien vertreten?
Er kann begleiten, erklären und koordinieren, aber ein Gutachten zum rumänischen Recht und die Vertretung vor einem rumänischen Gericht sind Sache eines Anwalts, der in einer rumänischen Kammer der UNBR eingetragen ist.
Was kostet ein Anwalt für einen Immobilienkauf in Rumänien?
Es gibt keine verbindliche Gebührenordnung, das Honorar wird vereinbart. Rechtsanwalt Ilan Leibovitch sagte ynet im November 2025, dass die Begleitung bei israelischen Anwälten, die auf Rumänien spezialisiert sind, etwa 2.000 bis 3.000 € kostet. Vergleichen Sie nach dem Leistungsumfang, nicht nur nach dem Preis.
Wie prüfe ich, ob ein rumänischer Anwalt eingetragen ist?
Nach Gesetz 51/1995 darf ein Anwalt nur praktizieren, wenn er in der Liste einer Kammer eingetragen ist, die Mitglied der UNBR ist. Suchen Sie seinen Namen in den Kammerlisten über die Website der UNBR, bevor Sie eine Honorarvereinbarung unterzeichnen.
Kann der Notar gleichzeitig mein Anwalt sein?
Nein. Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, der sicherstellt, dass das Geschäft rechtmäßig ist und eingetragen wird. Er vertritt weder den Käufer noch den Verkäufer.
Fazit
Notar, rumänischer Anwalt und israelischer Anwalt sind nicht drei Varianten derselben Leistung. Jeder ist für einen anderen Teil verantwortlich, und nur die Kombination deckt das ganze Geschäft ab.
Ich erwähne es nur einmal: Auch den Käufern in unserem Projekt in Balotești empfehlen wir ausdrücklich einen unabhängigen Anwalt auf Käuferseite. Wenn Sie Ihr Transaktionsteam zusammenstellen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir, und wir gehen gemeinsam durch, wer was tut und was Sie von jedem schriftlich verlangen sollten. Lesen Sie vorher auch unseren Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetz 51/1995 über den Anwaltsberuf, UNBR · UNBR: Honorare und Streitigkeiten · Verband der Rechtsanwaltskammern Rumäniens (UNBR) · Zivilgesetzbuch, Artikel 1244 · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · gov.il: Apostille (auf Hebräisch) · Israelische Anwaltskammer · ynet, 16.11.2025 (auf Hebräisch).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die genannten Preise sind ein Referenzpunkt aus einem Presseinterview und kein Angebot. Stand Oktober 2026; verlangen Sie von jedem Anwalt ein schriftliches Honorarangebot.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
