Tarafsız bir noter, kontrol edip imza atan bir Romanyalı avukat ve çeviri yapan, koordine eden ve İsrail tarafıyla bağlantı kuran bir İsrailli avukat.
Medeni Kanun'un 1244. maddesi, taşınmaz üzerindeki bir hakkın devri için noter senedi şartı koşar. Noter geliştiriciyi ya da fiyatı kontrol etmez.
51/1995 sayılı Kanun uyarınca bir avukat, ancak UNBR üyesi bir baroya kayıtlıysa mesleği yapabilir. Görüşmeden önce kontrol edin.
Av. Ilan Leibovitch'ten ynet'e (11.2025): Romanya konusunda uzmanlaşmış İsrailli avukatların desteği yaklaşık 2.000–3.000 € tutuyor.
Kapsam, nelerin dahil olmadığı, yazılı rapor, dil, çıkar çatışması beyanı ve takvim.
Romanya'da satın alma için avukat: kısa cevap
Romanya'da bir mülk alımında üç farklı rol vardır. Noter zorunludur ama tarafsızdır ve sizi temsil etmez. UNBR üyesi bir baroya kayıtlı Romanyalı bir avukat, Romanya hukuku hakkında görüş verebilen ve mülkü sahada kontrol edebilen tek kişidir. Romanya'yı bilen bir İsrailli avukat işlemi sizin için çevirir, koordine eder ve İsrail tarafına bağlar. İsrail'de yaşayan çoğu alıcı için doğru kombinasyon, kontroller için bir Romanyalı avukat ve işleme eşlik edecek bir İsrailli avukattır.
Başlamadan önce bir açıklama: ortağım Av. Ilan Leibovitch, Romanya'daki işlemler üzerinde çalışan bir İsrailli avukattır. Projemizin işlemlerinde yalnızca şirketi temsil eder; bu yüzden her alıcının kendi bağımsız avukatına ihtiyacı vardır. Bu makaleyi, başka bir avukat ya da yalnızca bir Romanyalı avukat seçseniz bile işinize yarayacak şekilde yazmaya çalıştım.
Karıştırılan üç rol
| Kim | Ne yaparlar | Kimi temsil ederler | Zorunlu mu? |
|---|---|---|---|
| Romanyalı noter | Sözleşmeyi noter senedi olarak hazırlar, kimliği doğrular, vergileri toplar ve tescile gönderir | Taraf değildir, noter tarafsızdır | Evet, mülkiyetin devri için |
| Romanyalı avukat | Durum tespiti, tapu sicili özeti, ruhsatlar, ön sözleşme, geliştiriciye karşı ve mahkemede temsil | Sizi | Hayır, ama şiddetle tavsiye edilir |
| İsrailli avukat | İbranice açıklamalar, koordinasyon, vekaletname ve apostil, İsrail'deki vergi danışmanıyla bağlantı | Sizi | Hayır |
| Sınır ötesi vergi danışmanı | İsrail'de ve Romanya'da bildirim ve vergilendirme | Sizi | Hayır, ama değer |
| Yeminli tercüman | Noterdeki imza sırasında çeviri yapar | Taraf değildir | Romence bilmediğinizde |
Noter zorunludur, çünkü Medeni Kanun'un 1244. maddesi uyarınca tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz hakkını devreden sözleşmenin noter senedi olarak imzalanması gerekir; aksi halde geçersizdir. Ancak Romanya'da noter rehberinde yazdığımız gibi, noter fiyatın adil olup olmadığını, geliştiricinin sağlam olup olmadığını ya da sahadakinin plana uyup uymadığını kontrol etmez.
Romanyalı avukat neden isteğe bağlı değildir
Romanya hukuku hakkında yalnızca bir Romanyalı avukat görüş imzalayabilir, sizi Romanya mahkemesinde temsil edebilir ve Tel Aviv'den görülemeyenleri sahada kontrol edebilir: geliştiriciye karşı açık davalar, borçlar, imar ve tescil durumu.
Avukatlık Mesleği Hakkında 51/1995 sayılı Kanun uyarınca bir avukat, ancak Romanya Barolar Birliği (UNBR) üyesi bir baronun avukat levhasında kayıtlıysa mesleği yapabilir. Bu yüzden ilk kontrolü ilk görüşmeden önce UNBR sitesinde kendiniz yaparsınız.
Baronun levhasında görünmeyen biri, kartviziti ne kadar şık olursa olsun avukat değildir.
İsrailli avukatın katkısı ne
İsrailli bir avukat, Romanyalı avukatın yerine Romanya hukuku hakkında görüş imzalayamaz. Sağladıkları şunlardır:
- Dil. Sözleşmenin ne dediğini ve ne demediğini size İbranice açıklarlar.
- Koordinasyon. Romanyalı avukatı, noteri ve takvimi yönetirler.
- İsrail tarafı. İsrail'de noter huzurunda vekaletname, apostil (İbranice) ve çeviri. Vekaletnameyi ayrıntılı olarak burada yazdık.
- İsrail'de mesleki sorumluluk. İsrail Barosu'na tabidirler ve onlara İsrail'de başvurabilir ve dava açabilirsiniz.
Peki neden avukatsız yapılmasın? Çünkü İsrail ve Romanya hukuku arasındaki fark, İsrailli alıcıların tam da düştüğü yerdir: İsrail'dekine benzer bir “Satış Kanunu” olduğunu, banka teminatı bulunduğunu, iptalin kolay olduğunu varsaymak. Her iki sistemi de bilen biri bu boşlukları hızla görür.
Maliyeti
Romanya'da bir avukatın ücreti, kanun ve meslek statüsü (UNBR) çerçevesinde avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır. Bağlayıcı bir ücret tarifesi yoktur.
İsrail piyasasından bir referans noktası: Av. Ilan Leibovitch, Kasım 2025'te ynet ile yaptığı röportajda (İbranice), Romanya konusunda uzmanlaşmış İsrailli avukatların durum tespiti ve hukuki desteğinin yaklaşık 2.000 ila 3.000 € tuttuğunu, bazı Romanyalı avukatların ise yaklaşık 400 € aldığını, ancak İsrailli alıcıya bilmesi gerekenleri her zaman açıklamadığını söyledi.
Doğru soru “bir avukat ne kadar tutar?” değil, “ücrete tam olarak ne dahil?” sorusudur. Bir sözleşmeyi okumak için 400 € ile tescile kadar tam durum tespiti ve destek için 3.000 € aynı hizmet değildir.
Doğru soru "bir avukat ne kadar tutar?" değil, "ücrete tam olarak ne dahil?" sorusudur.
Ücret sözleşmesine neler yazılmalı
Romanya'da bir avukatla usulüne uygun imzalanmış bir ücret sözleşmesi (contract de asistență juridică) doğrudan icra edilebilir ve ücret uyuşmazlıklarına önce baro başkanı karar verir (UNBR). Bu yüzden ayrıntılı yapmaya değer:
- İş kapsamı: tapu sicili özeti, geliştiricinin kontrolü, ruhsatlar, ön sözleşme, nihai sözleşme, tescil.
- Neler dahil değil: konut kredisi, dava, vergi danışmanlığı.
- Yazılı bir çıktı: telefonda “her şey yolunda” demek değil, yazılı bir durum tespiti raporu.
- Dil: raporun İngilizce mi İbranice mi olacağı.
- Çıkar çatışması: avukatın geliştiriciyi temsil etmediğine ve ondan komisyon almadığına dair bir beyan.
- Takvim ve sabit bir ücret ya da saatlik ücret.
Geliştiricinin avukatı: neden sizin avukatınız değildir
Birçok geliştirici “projeye eşlik eden bir avukat” önerir. Bu kullanışlı, hatta profesyonel olabilir. Ancak görevi, onu tutan müşteriyedir. Bunu imzadan önce hukuki kontrol rehberinde ayrıntılı olarak yazdık.
Size önerilen herhangi bir avukata basit bir soru: “Size kim ödüyor?”. Cevap geliştiriciyse, ne kadar nazik olursa olsun sizin avukatınız değildir.
Peki kimi tutarsınız: üç senaryo
Romence biliyorsanız, sistemi tanıyorsanız ve Romanya'ya seyahat ediyorsanız: İsrail tarafı için bir vergi danışmanıyla birlikte, bağımsız bir Romanyalı avukat yeterli olabilir.
İsrail’desiniz, Romence bilmiyorsunuz, ilk işleminiz: kombinasyon. Size eşlik edecek bir İsrailli avukat ve kontrol edip imzalayacak bir Romen avukat.
Bir geliştiriciden proje aşamasında satın alıyorsunuz: kombinasyon; vurgu geliştiricinin kontrolünde ve Nordis yasası kapsamındaki özel hesapta olmalı.
Ve dürüst olmak gerekirse: yanında bir Romen avukat bulunmayan ya da o avukatın kim olduğunu size söyleyemeyen bir İsrailli avukat, ihtiyacınız olanı size vermiyor demektir.
Sık sorulan sorular
Romanya'da mülk almak için avukata ihtiyacım var mı?
Hayır. Yalnızca noter zorunludur, çünkü taşınmaz üzerindeki bir hakkı devreden sözleşmenin noter senedi olarak imzalanması gerekir. Ancak noter tarafsızdır ve sizin yerinize geliştiriciyi, fiyatı ya da imar durumunu kontrol etmez; bu yüzden bağımsız bir avukat şiddetle tavsiye edilir.
İsrailli bir avukat beni Romanya'da temsil edebilir mi?
Size eşlik edebilir, açıklayabilir ve koordine edebilir; ancak Romanya hukuku hakkında görüş vermek ve Romanya mahkemesinde temsil etmek, UNBR üyesi bir Romanya barosuna kayıtlı bir avukatın işidir.
Romanya'da mülk alımı için bir avukat ne kadar tutar?
Bağlayıcı bir ücret tarifesi yoktur ve ücret taraflar arasında kararlaştırılır. Av. Ilan Leibovitch, Kasım 2025'te ynet'e Romanya konusunda uzmanlaşmış İsrailli avukatların desteğinin yaklaşık 2.000 ila 3.000 € tuttuğunu söyledi. Yalnızca fiyata göre değil, iş kapsamına göre karşılaştırın.
Romanyalı bir avukatın kayıtlı olduğunu nasıl kontrol ederim?
51/1995 sayılı Kanun uyarınca bir avukat, ancak UNBR üyesi bir baronun levhasında kayıtlıysa mesleği yapabilir. Ücret sözleşmesini imzalamadan önce adını UNBR web sitesi üzerinden baroların levhalarında arayın.
Noter aynı zamanda avukatım olabilir mi?
Hayır. Noter, işlemin hukuka uygun olmasını ve tescil edilmesini sağlayan tarafsız bir görevlidir. Noter ne alıcıyı ne de satıcıyı temsil eder.
Sonuç
Noter, Romen avukat ve İsrailli avukat aynı hizmetin üç farklı versiyonu değildir. Her biri işlemin farklı bir kısmından sorumludur ve işlemin tamamını yalnızca bu kombinasyon kapsar.
Bir kez belirteyim: Balotești’deki kendi projemizin alıcıları için de, alıcı adına hareket eden bağımsız bir avukat tutmanızı açıkça öneriyoruz. İşlem ekibinizi oluşturmak isterseniz benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın; kimin ne yaptığını ve her birinden yazılı olarak neleri istemeniz gerektiğini birlikte gözden geçirelim. Önce satın alma maliyetleri rehberini okumanızda da fayda var.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Avukatlık Mesleği Hakkında 51/1995 sayılı Kanun, UNBR · UNBR: ücretler ve uyuşmazlıklar · Romanya Barolar Birliği (UNBR) · Medeni Kanun, madde 1244 · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · gov.il: apostil belgesi (İbranice) · İsrail Barosu · ynet, 16.11.2025 (İbranice).
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Belirtilen fiyatlar bir basın röportajından alınmış referans değerlerdir ve teklif niteliği taşımaz. Ekim 2026 itibarıyla günceldir; her avukattan yazılı bir ücret teklifi isteyin.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
