עו״ד ישראלי, רומני או שניהם: את מי לוקחים לעסקה ברומניה?

עורך דין לעסקה ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

בעסקת נדל״ן ברומניה יש שלושה תפקידים שונים. הנוטריון חובה, אבל הוא ניטרלי ולא מייצג אתכם. עורך דין רומני, הרשום בלשכה החברה ב-UNBR, הוא היחיד שיכול לתת לכם חוות דעת על הדין הרומני ולבדוק את הנכס בשטח. עורך דין ישראלי שמכיר את רומניה מתרגם את העסקה אליכם, מתאם, ומחבר אותה לצד הישראלי. לרוב רוכשים מישראל, השילוב הנכון הוא רומני לבדיקה וישראלי לליווי.

גילוי נאות לפני שמתחילים: השותף שלי, עו״ד אילן ליבוביץ, הוא עורך דין ישראלי שמלווה עסקאות ברומניה. לכן ניסיתי לכתוב את המאמר הזה כך שיעזור לכם גם אם תבחרו עורך דין אחר, או רק רומני.

שלושה תפקידים שמתבלבלים

שאלו את היזמים על זה

מי	מה הוא עושה	את מי הוא מייצג	חובה?
נוטריון רומני	עורך את החוזה בנוסח רשמי, מוודא זהות, גובה מסים ושולח לרישום	אף צד, הוא ניטרלי	כן, להעברת בעלות
עו״ד רומני	בדיקת נאותות, נסח, היתרים, חוזה מקדים, ייצוג מול היזם ובבית משפט	אתכם	לא, אבל מומלץ מאוד
עו״ד ישראלי	הסבר בעברית, תיאום, ייפוי כוח ואפוסטיל, חיבור ליועץ המס בישראל	אתכם	לא
יועץ מס דו-מדינתי	דיווח ומיסוי בישראל וברומניה	אתכם	לא, אבל כדאי
מתרגם מוסמך	מתרגם בחתימה אצל הנוטריון	אף צד	כשאינכם מבינים רומנית

הנוטריון הוא חובה כי לפי סעיף 1244 לקוד האזרחי, הסכם שמעביר זכות במקרקעין שנרשמת בפנקס חייב להיחתם במסמך רשמי, אחרת הוא בטל. אבל כפי שכתבנו במדריך לנוטריון ברומניה, הנוטריון לא בודק אם המחיר הוגן, אם היזם יציב או אם מה שבשטח תואם את התוכנית.

למה עורך דין רומני הוא לא אופציה

שאלו את היזמים על זה

רק עורך דין רומני יכול לחתום על חוות דעת לגבי הדין הרומני, לייצג אתכם בבית משפט רומני, ולבדוק בשטח מה שלא רואים מתל אביב: תיקים פתוחים נגד היזם, חובות, מצב התכנון והרישום.

לפי חוק 51/1995 על מקצוע עריכת הדין, עורך דין רשאי לעסוק במקצוע רק אם הוא רשום ברשימת עורכי הדין של לשכה החברה באיגוד הלשכות (UNBR). כלומר, את הבדיקה הראשונה עושים בעצמכם, באתר UNBR, לפני הפגישה הראשונה.

עורך דין שלא מופיע ברשימה של הלשכה הוא לא עורך דין, גם אם יש לו כרטיס ביקור יפה.

ומה עורך הדין הישראלי מוסיף

שאלו את היזמים על זה

עורך דין ישראלי לא יכול לחתום במקומו של עורך הדין הרומני על חוות דעת בדין הרומני. מה שהוא כן נותן:

1. שפה. הוא מסביר לכם בעברית מה כתוב בחוזה, ומה לא כתוב בו.
2. תיאום. הוא מנהל את עורך הדין הרומני, את הנוטריון ואת לוח הזמנים.
3. הצד הישראלי. ייפוי כוח אצל נוטריון בישראל, חותמת אפוסטיל ותרגום. על ייפוי הכוח בהרחבה כתבנו כאן.
4. אחריות מקצועית בישראל. הוא כפוף ללשכת עורכי הדין בישראל, ואתם יכולים לפנות אליו ולתבוע אותו כאן.

ולמה לא לוותר עליו? כי הפער בין הדין הישראלי לרומני הוא בדיוק המקום שבו רוכשים ישראלים נופלים: הנחה שיש ״חוק מכר״, שיש ערבות בנקאית, שאפשר לבטל בקלות. מי שמכיר את שתי השיטות מזהה את הפערים האלה מהר.

כמה זה עולה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, שכר הטרחה של עורך דין נקבע בחופשיות בין עורך הדין ללקוח, במסגרת החוק והתקנון של המקצוע (UNBR). אין מחירון מחייב.

נקודת ייחוס אחת מהשוק הישראלי: בראיון ל-ynet בנובמבר 2025 אמר עו״ד אילן ליבוביץ שבדיקת נאותות וליווי משפטי אצל עורכי דין ישראלים שמתמחים ברומניה עולים כ-2,000 עד 3,000 אירו, ושיש עורכי דין רומנים שגובים כ-400 אירו, אבל לא תמיד מסבירים לקונה הישראלי את מה שהוא צריך לדעת.

השאלה הנכונה היא לא ״כמה עולה עורך דין?״, אלא ״מה בדיוק כלול בשכר הטרחה?״. 400 אירו על קריאת חוזה, ו-3,000 אירו על בדיקה מלאה וליווי עד הרישום, הם לא אותו שירות.

מה לכתוב בהסכם שכר הטרחה

ברומניה, הסכם שכר טרחה עם עורך דין (contract de asistență juridică) שנחתם כדין הוא מסמך שאפשר לאכוף ישירות, ומחלוקות על שכר טרחה מוכרעות קודם אצל ראש הלשכה (UNBR). לכן כדאי שיהיה מפורט:

• היקף העבודה: נסח, בדיקת היזם, היתרים, חוזה מקדים, חוזה סופי, רישום.
• מה לא כלול: משכנתא, ליטיגציה, ייעוץ מס.
• תוצר כתוב: דוח בדיקה בכתב, לא רק ״הכול בסדר״ בטלפון.
• שפה: האם הדוח יהיה באנגלית או בעברית.
• ניגוד עניינים: הצהרה שעורך הדין לא מייצג את היזם ולא מקבל ממנו עמלה.
• לוח זמנים ושכר קבוע או לפי שעות.

עורך הדין של היזם: למה הוא לא שלכם

הרבה יזמים מציעים ״עורך דין שמלווה את הפרויקט״. זה יכול להיות נוח, ואפילו מקצועי. אבל החובה שלו היא ללקוח ששכר אותו. כתבנו על זה בהרחבה במדריך לבדיקה המשפטית לפני חתימה.

שאלה פשוטה לכל עורך דין שמוצע לכם: ״מי משלם לך?״. אם התשובה היא היזם, הוא לא עורך הדין שלכם, גם אם הוא נחמד מאוד.

אז את מי לוקחים: שלושה תרחישים

אתם דוברי רומנית, מכירים את המערכת ומגיעים לרומניה: עורך דין רומני בלתי תלוי יכול להספיק, יחד עם יועץ מס לצד הישראלי.

אתם בישראל, לא דוברי רומנית, עסקה ראשונה: השילוב. עורך דין ישראלי שמלווה, ועורך דין רומני שבודק וחותם.

אתם קונים מיזם על הנייר: השילוב, ועם דגש על בדיקת היזם ועל החשבון הייעודי לפי חוק נורדיס.

ובכנות: עורך דין ישראלי שאין לו עורך דין רומני לצדו, או שלא יודע להגיד לכם מי הוא, לא נותן לכם את מה שאתם צריכים.

שאלות נפוצות

האם חייבים עורך דין כדי לקנות נכס ברומניה?

לא. חובה רק נוטריון, כי הסכם העברת זכות במקרקעין חייב להיחתם במסמך רשמי. אבל הנוטריון ניטרלי ולא בודק בשבילכם את היזם, את המחיר או את התכנון, ולכן מומלץ מאוד עורך דין בלתי תלוי.

עורך דין ישראלי יכול לייצג אותי ברומניה?

הוא יכול ללוות, להסביר ולתאם, אבל חוות דעת בדין הרומני וייצוג בבית משפט רומני הם עבודה של עורך דין הרשום בלשכה רומנית החברה ב-UNBR.

כמה עולה עורך דין לעסקת נדל״ן ברומניה?

אין מחירון מחייב, ושכר הטרחה נקבע בהסכמה. עו״ד אילן ליבוביץ אמר ל-ynet בנובמבר 2025 שליווי אצל עורכי דין ישראלים שמתמחים ברומניה עולה כ-2,000 עד 3,000 אירו. השוו לפי היקף העבודה, לא רק לפי המחיר.

איך בודקים שעורך דין רומני רשום?

לפי חוק 51/1995, עורך דין רשאי לעסוק רק אם הוא רשום ברשימה של לשכה החברה ב-UNBR. חפשו את שמו ברשימות הלשכות דרך אתר UNBR לפני שאתם חותמים על הסכם שכר טרחה.

האם הנוטריון יכול לשמש גם עורך הדין שלי?

לא. הנוטריון הוא בעל תפקיד ניטרלי שמוודא שהעסקה חוקית ונרשמת. הוא לא מייצג את הקונה ולא את המוכר.

השורה התחתונה

נוטריון, עורך דין רומני ועורך דין ישראלי הם לא שלוש גרסאות של אותו שירות. כל אחד אחראי על חלק אחר, ורק השילוב מכסה את כל העסקה.

אני מזכיר את זה פעם אחת: גם לרוכשים בפרויקט שלנו בבלוטשט אנחנו ממליצים במפורש על עורך דין בלתי תלוי מטעם הקונה. אם אתם רוצים לבנות את צוות העסקה שלכם, קבעו איתי שיחה של חצי שעה ונעבור יחד על מי עושה מה, ומה לבקש מכל אחד בכתב. כדאי לקרוא קודם גם את המדריך לעלויות הקנייה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק 51/1995 על מקצוע עריכת הדין, UNBR · UNBR: שכר טרחה ומחלוקות · איגוד לשכות עורכי הדין ברומניה (UNBR) · הקוד האזרחי, סעיף 1244 · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · gov.il: תעודת אפוסטיל · לשכת עורכי הדין בישראל · ynet, 16.11.2025.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. המחירים שמוזכרים הם נקודת ייחוס מראיון עיתונאי ואינם הצעת מחיר. נכון לאוקטובר 2026; בקשו מכל עורך דין הצעת שכר טרחה בכתב.