Un notaire neutre, un avocat roumain qui vérifie et signe, et un avocat israélien qui traduit, coordonne et fait le lien avec le volet israélien.
L'article 1244 du Code civil impose un acte authentique pour transférer un droit immobilier. Le notaire ne vérifie ni le promoteur ni le prix.
Selon la loi 51/1995, un avocat ne peut exercer que s'il est inscrit à un barreau membre de l'UNBR. À vérifier avant le rendez-vous.
Me Ilan Leibovitch à ynet (11.2025) : l'accompagnement chez des avocats israéliens spécialisés dans la Roumanie coûte environ 2 000 à 3 000 €.
L'étendue de la mission, ce qui n'est pas inclus, un rapport écrit, la langue, une déclaration de conflit d'intérêts et le calendrier.
Un avocat pour un achat en Roumanie : la réponse courte
Dans une transaction immobilière en Roumanie, il existe trois rôles distincts. Le notaire est obligatoire, mais il est neutre et ne vous représente pas. Un avocat roumain, inscrit à un barreau membre de l'UNBR, est le seul à pouvoir vous donner un avis sur le droit roumain et à vérifier le bien sur le terrain. Un avocat israélien qui connaît la Roumanie vous traduit la transaction, coordonne et la relie au volet israélien. Pour la plupart des acquéreurs résidant en Israël, la bonne combinaison est un avocat roumain pour les vérifications et un avocat israélien pour l'accompagnement.
Une transparence avant de commencer : mon associé, Me Ilan Leibovitch, est un avocat israélien qui accompagne des transactions en Roumanie. J'ai donc essayé d'écrire cet article de façon qu'il vous soit utile même si vous choisissez un autre avocat, ou uniquement un avocat roumain.
Trois rôles que l'on confond
| Qui | Ce qu'il fait | Qui il représente | Obligatoire ? |
|---|---|---|---|
| Notaire roumain | Rédige le contrat en forme authentique, vérifie l'identité, perçoit les impôts et transmet pour inscription | Aucune partie, il est neutre | Oui, pour le transfert de propriété |
| Avocat roumain | Due diligence, extrait du livre foncier, permis, contrat préliminaire, représentation face au promoteur et en justice | Vous | Non, mais vivement recommandé |
| Avocat israélien | Explications en hébreu, coordination, procuration et apostille, lien avec le conseiller fiscal en Israël | Vous | Non |
| Conseiller fiscal des deux pays | Déclarations et imposition en Israël et en Roumanie | Vous | Non, mais utile |
| Traducteur assermenté | Traduit lors de la signature chez le notaire | Aucune partie | Si vous ne comprenez pas le roumain |
Le notaire est obligatoire car, selon l'article 1244 du Code civil, une convention qui transfère un droit immobilier soumis à inscription au livre foncier doit être conclue par acte authentique, faute de quoi elle est nulle. Mais comme nous l'avons écrit dans notre guide du notaire en Roumanie, le notaire ne vérifie pas si le prix est juste, si le promoteur est solide ou si ce qui existe sur le terrain correspond au plan.
Pourquoi l'avocat roumain n'est pas une option
Seul un avocat roumain peut signer un avis sur le droit roumain, vous représenter devant un tribunal roumain et vérifier sur place ce que l'on ne voit pas depuis Tel-Aviv : les procédures en cours contre le promoteur, les dettes, l'état de l'urbanisme et de l'inscription au livre foncier.
Selon la loi 51/1995 sur la profession d'avocat, un avocat ne peut exercer que s'il est inscrit au tableau d'un barreau membre de l'Union nationale des barreaux (UNBR). La première vérification, vous la faites donc vous-même, sur le site de l'UNBR, avant le premier rendez-vous.
Un avocat qui ne figure pas au tableau du barreau n'est pas un avocat, même s'il a une belle carte de visite.
Ce qu'apporte l'avocat israélien
Un avocat israélien ne peut pas signer à la place de l'avocat roumain un avis sur le droit roumain. Ce qu'il apporte en revanche :
- La langue. Il vous explique en hébreu ce que dit le contrat, et ce qu'il ne dit pas.
- La coordination. Il pilote l'avocat roumain, le notaire et le calendrier.
- Le volet israélien. La procuration devant un notaire en Israël, l'apostille (en hébreu) et la traduction. Sur la procuration, nous avons écrit en détail ici.
- Une responsabilité professionnelle en Israël. Il relève de l'Ordre des avocats d'Israël, et vous pouvez vous adresser à lui et le poursuivre en Israël.
Et pourquoi ne pas s'en passer ? Parce que l'écart entre le droit israélien et le droit roumain est précisément l'endroit où les acquéreurs israéliens trébuchent : supposer qu'il existe une « loi sur la vente » comme en Israël, qu'il y a une garantie bancaire, qu'on peut annuler facilement. Celui qui connaît les deux systèmes repère vite ces écarts.
Combien cela coûte
En Roumanie, les honoraires d'un avocat sont fixés librement entre l'avocat et le client, dans le cadre de la loi et du statut de la profession (UNBR). Il n'existe pas de barème obligatoire.
Un point de référence issu du marché israélien : dans un entretien accordé à ynet en novembre 2025 (en hébreu), Me Ilan Leibovitch a indiqué que la due diligence et l'accompagnement juridique chez des avocats israéliens spécialisés dans la Roumanie coûtent environ 2 000 à 3 000 €, et que certains avocats roumains facturent environ 400 €, sans toujours expliquer à l'acquéreur israélien ce qu'il doit savoir.
La bonne question n'est pas « combien coûte un avocat ? », mais « que comprennent exactement les honoraires ? ». 400 € pour la lecture d'un contrat et 3 000 € pour une vérification complète et un accompagnement jusqu'à l'inscription ne sont pas le même service.
La bonne question n'est pas « combien coûte un avocat ? », mais « que comprennent exactement les honoraires ? ».
Ce qu'il faut écrire dans la convention d'honoraires
En Roumanie, une convention d'honoraires avec un avocat (contract de asistență juridică) régulièrement signée est un titre directement exécutoire, et les litiges sur les honoraires sont tranchés d'abord par le bâtonnier (UNBR). Il vaut donc mieux qu'elle soit détaillée :
- L'étendue de la mission : extrait du livre foncier, vérification du promoteur, permis, contrat préliminaire, contrat définitif, inscription.
- Ce qui n'est pas inclus : crédit immobilier, contentieux, conseil fiscal.
- Un livrable écrit : un rapport de vérification écrit, et non un simple « tout va bien » au téléphone.
- La langue : le rapport sera-t-il en anglais ou en hébreu.
- Les conflits d'intérêts : une déclaration selon laquelle l'avocat ne représente pas le promoteur et ne reçoit pas de commission de sa part.
- Le calendrier et des honoraires forfaitaires ou au temps passé.
L'avocat du promoteur : pourquoi il n'est pas le vôtre
De nombreux promoteurs proposent « un avocat qui accompagne le projet ». Cela peut être pratique, et même professionnel. Mais son devoir s'exerce envers le client qui l'a mandaté. Nous l'avons développé dans notre guide des vérifications juridiques avant de signer.
Une question simple à poser à tout avocat qui vous est proposé : « Qui vous paie ? ». Si la réponse est le promoteur, ce n'est pas votre avocat, même s'il est très aimable.
Alors, qui choisir : trois scénarios
Vous parlez roumain, vous connaissez le système et vous venez en Roumanie : un avocat roumain indépendant peut suffire, accompagné d'un conseiller fiscal pour le volet israélien.
Vous êtes en Israël, vous ne parlez pas roumain, c'est votre première transaction : la combinaison. Un avocat israélien qui accompagne, et un avocat roumain qui vérifie et signe.
Vous achetez sur plan auprès d'un promoteur : la combinaison, en insistant sur la vérification du promoteur et sur le compte dédié prévu par la loi Nordis.
Et en toute franchise : un avocat israélien qui n'a pas d'avocat roumain à ses côtés, ou qui ne sait pas vous dire qui il est, ne vous apporte pas ce dont vous avez besoin.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement un avocat pour acheter un bien en Roumanie ?
Non. Seul le notaire est obligatoire, car une convention de transfert d'un droit immobilier doit être conclue par acte authentique. Mais le notaire est neutre et ne vérifie pour vous ni le promoteur, ni le prix, ni l'urbanisme : un avocat indépendant est donc vivement recommandé.
Un avocat israélien peut-il me représenter en Roumanie ?
Il peut accompagner, expliquer et coordonner, mais un avis sur le droit roumain et la représentation devant un tribunal roumain relèvent d'un avocat inscrit à un barreau roumain membre de l'UNBR.
Combien coûte un avocat pour une transaction immobilière en Roumanie ?
Il n'existe pas de barème obligatoire, et les honoraires sont fixés d'un commun accord. Me Ilan Leibovitch a déclaré à ynet en novembre 2025 que l'accompagnement chez des avocats israéliens spécialisés dans la Roumanie coûte environ 2 000 à 3 000 €. Comparez selon l'étendue de la mission, pas seulement selon le prix.
Comment vérifier qu'un avocat roumain est bien inscrit ?
Selon la loi 51/1995, un avocat ne peut exercer que s'il est inscrit au tableau d'un barreau membre de l'UNBR. Cherchez son nom dans les tableaux des barreaux via le site de l'UNBR avant de signer une convention d'honoraires.
Le notaire peut-il aussi être mon avocat ?
Non. Le notaire est un officier neutre qui s'assure que la transaction est légale et qu'elle est inscrite. Il ne représente ni l'acheteur ni le vendeur.
En résumé
Le notaire, l'avocat roumain et l'avocat israélien ne sont pas trois versions du même service. Chacun est responsable d'une partie différente, et seule leur combinaison couvre l'ensemble de la transaction.
Je le mentionne une seule fois : aux acquéreurs de notre projet de Balotești aussi, nous recommandons expressément un avocat indépendant mandaté par l'acheteur. Si vous souhaitez constituer l'équipe de votre transaction, réservez un appel de 30 minutes avec moi et nous verrons ensemble qui fait quoi, et ce qu'il faut demander par écrit à chacun. Lisez aussi au préalable notre guide des frais d'achat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 51/1995 sur la profession d'avocat, UNBR · UNBR : honoraires et litiges · Union nationale des barreaux de Roumanie (UNBR) · Code civil, article 1244 · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · gov.il : apostille (en hébreu) · Ordre des avocats d'Israël · ynet, 16.11.2025 (en hébreu).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les prix mentionnés sont un point de référence issu d'un entretien de presse et ne constituent pas une offre de prix. Informations à jour en octobre 2026 ; demandez à chaque avocat une proposition d'honoraires écrite.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
