محامٍ إسرائيلي أم روماني أم كلاهما: من تختار لصفقة في رومانيا؟

محامٍ لصفقة في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

في صفقة عقار في رومانيا ثلاثة أدوار مختلفة. كاتب العدل إلزامي، لكنه محايد ولا يمثّلك. والمحامي الروماني المقيّد في نقابة عضو في UNBR هو الوحيد الذي يستطيع أن يقدّم لك رأياً قانونياً في القانون الروماني وأن يفحص العقار على الأرض. أما المحامي الإسرائيلي الذي يعرف رومانيا فيترجم لك الصفقة، وينسّق، ويربطها بالجانب الإسرائيلي. ولأغلب المشترين المقيمين في إسرائيل، المزيج الصحيح هو محامٍ روماني للفحص ومحامٍ إسرائيلي للمرافقة.

إفصاح قبل أن نبدأ: شريكي، المحامي إيلان ليبوفيتش، محامٍ إسرائيلي يرافق صفقات في رومانيا. لذلك حاولت أن أكتب هذا المقال بحيث يفيدك حتى لو اخترت محامياً آخر، أو محامياً رومانياً فقط.

ثلاثة أدوار يُخلط بينها

اسألوا المطوّرين عن هذا

من	ماذا يفعل	من يمثّل	هل هو إلزامي؟
كاتب عدل روماني	يحرّر العقد بصيغة رسمية، ويتحقق من الهوية، ويحصّل الضرائب، ويرسل للتسجيل	لا أحد، فهو محايد	نعم، لنقل الملكية
محامٍ روماني	الفحص النافي للجهالة، ومستخرج السجل، والتراخيص، والعقد المبدئي، والتمثيل أمام المطوّر وفي المحكمة	أنت	لا، لكنه موصى به بشدة
محامٍ إسرائيلي	الشرح بالعبرية، والتنسيق، والتوكيل والأبوستيل، والربط بالمستشار الضريبي في إسرائيل	أنت	لا
مستشار ضريبي للبلدين	التصريح والضرائب في إسرائيل ورومانيا	أنت	لا، لكنه مفيد
مترجم محلّف	يترجم عند التوقيع لدى كاتب العدل	لا أحد	حين لا تفهم الرومانية

كاتب العدل إلزامي لأنه وفق المادة 1244 من القانون المدني، يجب أن يُوقَّع الاتفاق الذي ينقل حقاً عينياً على عقار يُقيَّد في السجل في وثيقة رسمية، وإلا كان باطلاً. لكن كما كتبنا في دليل كاتب العدل في رومانيا، لا يتحقق كاتب العدل إن كان السعر عادلاً، أو إن كان المطوّر مستقراً، أو إن كان ما على الأرض يطابق المخطط.

لماذا المحامي الروماني ليس خياراً ثانوياً

اسألوا المطوّرين عن هذا

وحده المحامي الروماني يستطيع أن يوقّع رأياً قانونياً في القانون الروماني، وأن يمثّلك أمام محكمة رومانية، وأن يفحص على الأرض ما لا يُرى من تل أبيب: القضايا المفتوحة ضد المطوّر، والديون، ووضع التخطيط والتسجيل.

وفق القانون 51/1995 بشأن مهنة المحاماة، لا يحق للمحامي ممارسة المهنة إلا إذا كان مقيّداً في جدول المحامين لدى نقابة عضو في اتحاد النقابات (UNBR). أي أن الفحص الأول تجريه بنفسك، عبر موقع UNBR، قبل اللقاء الأول.

المحامي غير المدرج في جدول النقابة ليس محامياً، حتى لو كانت لديه بطاقة عمل جميلة.

وما الذي يضيفه المحامي الإسرائيلي

اسألوا المطوّرين عن هذا

لا يستطيع المحامي الإسرائيلي أن يوقّع بدلاً من المحامي الروماني على رأي قانوني في القانون الروماني. لكن ما يقدّمه فعلاً:

1. اللغة. يشرح لك بالعبرية ما هو مكتوب في العقد، وما ليس مكتوباً فيه.
2. التنسيق. يدير المحامي الروماني وكاتب العدل والجدول الزمني.
3. الجانب الإسرائيلي. التوكيل لدى كاتب عدل في إسرائيل، وختم الأبوستيل (بالعبرية) والترجمة. وعن التوكيل بالتفصيل كتبنا هنا.
4. المسؤولية المهنية في إسرائيل. يخضع لـنقابة المحامين في إسرائيل (بالعبرية)، ويمكنك أن تلجأ إليه وتقاضيه هناك.

ولماذا لا تستغني عنه؟ لأن الفجوة بين القانون الإسرائيلي والروماني هي بالضبط المكان الذي يقع فيه المشترون الإسرائيليون: افتراض وجود «قانون بيع» للشقق الجديدة، ووجود كفالة بنكية، وإمكانية الإلغاء بسهولة. ومن يعرف النظامين يكتشف هذه الفجوات بسرعة.

كم يكلّف ذلك

اسألوا المطوّرين عن هذا

في رومانيا، تُحدَّد أتعاب المحامي بحرية بين المحامي والموكّل، في إطار القانون والنظام المهني (UNBR). لا توجد تعرفة ملزمة.

نقطة مرجعية واحدة من السوق الإسرائيلية: في مقابلة مع ynet في نوفمبر 2025 (بالعبرية) قال المحامي إيلان ليبوفيتش إن الفحص النافي للجهالة والمرافقة القانونية لدى محامين إسرائيليين متخصصين في رومانيا يكلّفان نحو 2,000 إلى 3,000 يورو، وإن هناك محامين رومانيين يتقاضون نحو 400 يورو، لكنهم لا يشرحون دائماً للمشتري الإسرائيلي ما يحتاج إلى معرفته.

السؤال الصحيح ليس «كم يكلّف المحامي؟»، بل «ما الذي تشمله الأتعاب بالضبط؟». فـ400 يورو مقابل قراءة عقد، و3,000 يورو مقابل فحص كامل ومرافقة حتى التسجيل، ليستا الخدمة نفسها.

ما الذي تكتبه في اتفاق الأتعاب

في رومانيا، يُعدّ اتفاق الأتعاب مع المحامي (contract de asistență juridică) الموقّع وفق الأصول سنداً قابلاً للتنفيذ مباشرة، وتُحسم الخلافات على الأتعاب أولاً لدى نقيب النقابة (UNBR). لذلك يجدر أن يكون مفصّلاً:

• نطاق العمل: مستخرج السجل، وفحص المطوّر، والتراخيص، والعقد المبدئي، والعقد النهائي، والتسجيل.
• ما لا يشمله: الرهن العقاري، والتقاضي، والاستشارة الضريبية.
• منتج مكتوب: تقرير فحص مكتوب، لا مجرد «كل شيء على ما يرام» عبر الهاتف.
• اللغة: هل سيكون التقرير بالإنجليزية أم بالعبرية.
• تضارب المصالح: إقرار بأن المحامي لا يمثّل المطوّر ولا يتقاضى منه عمولة.
• الجدول الزمني وأتعاب ثابتة أو بالساعة.

محامي المطوّر: لماذا ليس محاميك

يعرض كثير من المطوّرين «محامياً يرافق المشروع». قد يكون ذلك مريحاً، بل ومهنياً. لكن واجبه تجاه الموكّل الذي استأجره. وقد كتبنا عن ذلك بالتفصيل في دليل الفحص القانوني قبل التوقيع.

سؤال بسيط لكل محامٍ يُعرض عليك: «من يدفع لك؟». إذا كان الجواب المطوّر، فهو ليس محاميك، حتى لو كان لطيفاً جداً.

إذن من تختار: ثلاثة سيناريوهات

تتحدث الرومانية، وتعرف النظام، وتأتي إلى رومانيا: قد يكفي محامٍ روماني مستقل، مع مستشار ضريبي للجانب الإسرائيلي.

أنت في إسرائيل، ولا تتحدث الرومانية، وهذه صفقتك الأولى: المزيج. محامٍ إسرائيلي يرافق، ومحامٍ روماني يفحص ويوقّع.

تشتري من مطوّر على المخطط: المزيج، مع تركيز على فحص المطوّر وعلى الحساب المخصّص وفق قانون نورديس.

وبصراحة: المحامي الإسرائيلي الذي لا يعمل معه محامٍ روماني، أو لا يستطيع أن يقول لك من هو، لا يعطيك ما تحتاج إليه.

أسئلة شائعة

هل يجب الاستعانة بمحامٍ لشراء عقار في رومانيا؟

لا. الإلزامي هو كاتب العدل فقط، لأن اتفاق نقل حق على عقار يجب أن يُوقَّع في وثيقة رسمية. لكن كاتب العدل محايد ولا يفحص لك المطوّر أو السعر أو التخطيط، ولذلك يُوصى بشدة بمحامٍ مستقل.

هل يستطيع محامٍ إسرائيلي أن يمثّلني في رومانيا؟

يستطيع أن يرافق ويشرح وينسّق، لكن الرأي القانوني في القانون الروماني والتمثيل أمام محكمة رومانية من عمل محامٍ مقيّد في نقابة رومانية عضو في UNBR.

كم يكلّف محامٍ لصفقة عقار في رومانيا؟

لا توجد تعرفة ملزمة، والأتعاب تُحدَّد بالاتفاق. قال المحامي إيلان ليبوفيتش لـynet في نوفمبر 2025 إن المرافقة لدى محامين إسرائيليين متخصصين في رومانيا تكلّف نحو 2,000 إلى 3,000 يورو. قارن وفق نطاق العمل، لا وفق السعر وحده.

كيف أتحقق من أن المحامي الروماني مقيّد؟

وفق القانون 51/1995، لا يحق للمحامي الممارسة إلا إذا كان مقيّداً في جدول نقابة عضو في UNBR. ابحث عن اسمه في جداول النقابات عبر موقع UNBR قبل أن توقّع اتفاق الأتعاب.

هل يمكن لكاتب العدل أن يكون محاميّ أيضاً؟

لا. كاتب العدل صاحب منصب محايد يتحقق من أن الصفقة قانونية وتُسجَّل. لا يمثّل المشتري ولا البائع.

الخلاصة

كاتب العدل والمحامي الروماني والمحامي الإسرائيلي ليسوا ثلاث نسخ من الخدمة نفسها. كل واحد مسؤول عن جزء مختلف، والمزيج وحده يغطي الصفقة كلها.

أذكر هذا مرة واحدة: حتى للمشترين في مشروعنا في بالوتيشتي نوصي صراحةً بمحامٍ مستقل يمثّل المشتري. إذا أردت أن تبني فريق صفقتك، فاحجز معي مكالمة مدتها نصف ساعة ونراجع معاً من يفعل ماذا، وما الذي تطلبه من كل واحد كتابةً. ويجدر أن تقرأ أولاً دليل تكاليف الشراء.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: القانون 51/1995 بشأن مهنة المحاماة، UNBR · UNBR: الأتعاب والخلافات · الاتحاد الوطني لنقابات المحامين في رومانيا (UNBR) · القانون المدني، المادة 1244 · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · gov.il: شهادة الأبوستيل (بالعبرية) · نقابة المحامين في إسرائيل (بالعبرية) · ynet، 16.11.2025 (بالعبرية).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الأسعار المذكورة نقطة مرجعية من مقابلة صحفية وليست عرض سعر. المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026؛ اطلب من كل محامٍ عرض أتعاب مكتوباً.