Roumanie et Israël sont parties à la Convention de La Haye de 1961 : une procuration notariée israélienne requiert une apostille, non une légalisation.
Parties comme sur le passeport, bien et numéro du registre foncier, prix, actes autorisés, actes connexes (NIF, hypothèque) et validité.
Rédaction par un avocat roumain, signature devant notaire, apostille, traduction certifiée en Roumanie et vérification préalable par le notaire.
Selon le Code civil, un mandat sans terme prend fin au bout de trois ans. Mieux vaut fixer une date courte et explicite.
La révocation se fait par acte notarié et s'inscrit au registre national RNNEPR, que le notaire consulte avant de s'appuyer sur une procuration.
Procuration pour une transaction immobilière en Roumanie : la réponse courte
Oui, vous pouvez acheter un bien en Roumanie sans assister à la signature, grâce à une procuration. Le contrat de vente étant un acte notarié, la procuration doit elle aussi être notariée. Une procuration signée en Israël doit être revêtue d'une apostille et accompagnée d'une traduction certifiée en roumain, et elle doit être spéciale, c'est-à-dire désigner le bien et les actes que votre représentant est autorisé à accomplir.
La signature devant un notar public roumain ne peut pas se faire à distance. C'est pourquoi la procuration est l'outil qui permet à la plupart de nos investisseurs de conclure une opération sans organiser tout le calendrier autour d'un vol. Mais une procuration mal rédigée peut bloquer l'opération le matin même de la signature.
Pourquoi la procuration doit être notariée
Le Code civil roumain applique une règle dite du « parallélisme des formes » : une procuration donnée pour un acte qui doit être passé en la forme notariée doit revêtir la même forme. Un contrat de vente immobilière est précisément un tel acte.
Une procuration sous simple signature, ou même avec une simple signature légalisée, ne sera pas acceptée par un notaire roumain pour la signature d'un contrat de vente.
Deux façons de signer une procuration hors de Roumanie
| Voie | Pour qui | Ce qu'il faut ensuite |
|---|---|---|
| Un notaire dans le pays où vous vous trouvez (p. ex. Israël) | Tout le monde | Une apostille et une traduction certifiée en roumain |
| Le consulat de Roumanie | Les titulaires de la nationalité roumaine | Le document est déjà roumain ; en général, pas d'apostille nécessaire |
La voie la plus courante pour les acheteurs israéliens est le notaire israélien. La Roumanie et Israël sont tous deux parties à la Convention de La Haye de 1961 : au lieu d'une légalisation consulaire fastidieuse, une apostille délivrée par l'autorité israélienne compétente suffit. Les rendez-vous au consulat se prennent sur le site des services consulaires roumains.
Comment obtenir une procuration depuis Israël : 5 étapes
- Rédaction. Votre avocat roumain rédige le texte, en roumain et dans une langue que vous comprenez. Ne partez pas d'un modèle générique trouvé sur Internet.
- Signature devant un notaire en Israël. Vous signez en présence du notaire, muni de votre passeport.
- Apostille. Une apostille est apposée sur l'acte notarié.
- Traduction certifiée en Roumanie. Un traducteur agréé la traduit en roumain, et un notaire roumain certifie la traduction.
- Vérification préalable. Envoyez une copie numérisée au notaire qui signera l'opération et demandez-lui de confirmer que la rédaction convient, avant l'envoi de l'original.
C'est la cinquième étape qui évite la plupart des problèmes. Un notaire qui a vu le texte à l'avance ne vous réserve pas de mauvaise surprise le jour de la signature.
Que doit contenir la procuration
Une procuration générale ne couvre en principe que les actes d'administration. Pour acheter, vendre ou hypothéquer, il faut une procuration spéciale et expresse. Un bon texte comprend :
- L'identité du mandant et du mandataire, exactement telle qu'elle figure sur le passeport et la carte d'identité.
- L'identification du bien : adresse, numéro du registre foncier et numéro cadastral.
- Un prix ou une fourchette de prix, ainsi que les modalités de paiement.
- Les actes autorisés : signature du contrat préliminaire et du contrat définitif, paiement, réception des documents et demande d'inscription.
- Les actes connexes : obtention d'un numéro fiscal NIF et, en cas de crédit immobilier, signature du contrat d'hypothèque également.
- La durée de validité : une date de fin explicite.
4 erreurs qui bloquent une signature le matin même
- Un nom orthographié différemment du passeport. Une seule lettre d'écart dans la translittération suffit pour que le notaire s'arrête.
- Un bien insuffisamment identifié. Une adresse sans numéro du registre foncier ne suffit pas.
- Un pouvoir manquant. Le pouvoir de signer le contrat, mais pas celui de payer ni de demander l'inscription.
- Une traduction non certifiée en Roumanie. Une traduction réalisée à l'étranger sans certification par un traducteur agréé roumain risque d'être refusée.
Chacune de ces erreurs n'apparaît en général que devant le notaire. Une vérification préalable de la rédaction les prévient toutes.
Durée de validité et révocation
Selon le Code civil, si aucun terme n'est fixé, le mandat prend fin trois ans après avoir été donné. Mieux vaut fixer une date explicite, plus courte, adaptée à l'opération.
La révocation se fait par acte notarié et est enregistrée au registre national des procurations et révocations (RNNEPR), tenu par l'union des notaires. Le notaire consulte ce registre avant de s'appuyer sur une procuration. C'est ainsi qu'un tiers sait si elle est toujours valable.
Avec la bonne procuration, prendre l'avion pour signer devient une option, et non une obligation.
Qui désigner
- Quelqu'un qui travaille pour vous : votre avocat, ou une personne de confiance.
- Pas la partie adverse : ni le vendeur, ni son agent, ni le promoteur. Ce serait un conflit d'intérêts intrinsèque.
- Quelqu'un de disponible : en mesure de se présenter chez le notaire à la date convenue, et à l'inscription si nécessaire.
La procuration remplace votre présence à la signature. Elle ne remplace pas la vérification juridique préalable, que nous avons détaillée dans notre guide de la vérification avant signature. Et la vue d'ensemble de l'opération figure dans notre guide de l'achat immobilier en Roumanie pour les étrangers.
Du terrain : la parcelle vendue à l'insu de son propriétaire
Maître Ilan Leibovitch se souvient :
Un client m'a demandé, perplexe, comment la parcelle de sa société pouvait ne plus être inscrite à son nom. L'extrait actuel du registre foncier désignait une autre société comme propriétaire. J'ai commandé un extrait historique, et il s'est avéré que la parcelle avait été vendue dans le cadre d'une procédure d'exécution forcée.
Notre bureau local a fait copier les dossiers au tribunal et chez l'huissier. Une société affirmant avoir fourni des services de gestion sans être payée avait assigné la société du client. L'assignation avait été régulièrement signifiée au siège social, personne ne s'était défendu, un jugement avait été rendu et la parcelle avait été vendue aux enchères. Il ne restait rien pour la société du client.
Des années plus tôt, la société avait donné une procuration à un expert-comptable israélien pour gérer ses affaires. Ce comptable était décédé quelques années auparavant, et son gendre avait pris le relais de la gestion. Nous avons découvert que la société demanderesse appartenait entièrement à ce gendre. Le client ne s'était pas rendu en Roumanie depuis 15 ans et n'avait jamais signé le moindre contrat de gestion. Les délais d'appel étaient expirés depuis longtemps ; il ne restait qu'à envisager une plainte pénale et une action personnelle.
La procuration est un excellent outil pour une opération déterminée. Elle ne remplace pas la surveillance : rédigez-la pour des actes précis, limitez-la dans le temps, et demandez un extrait récent du registre foncier de temps à autre, même quand tout semble calme.
Questions fréquentes
Une procuration établie par un notaire israélien est-elle valable en Roumanie ?
Oui, à condition qu'elle soit notariée, revêtue d'une apostille et accompagnée d'une traduction certifiée en roumain. La Roumanie et Israël sont parties à la Convention de La Haye de 1961 : l'apostille remplace donc la légalisation consulaire.
Puis-je donner une procuration sous simple signature ?
Pas pour signer un contrat de vente. Le contrat étant un acte notarié, la procuration doit elle aussi être notariée.
Combien de temps une procuration est-elle valable en Roumanie ?
Jusqu'à la date qu'elle fixe. Si aucune date n'est prévue, elle prend fin, selon le Code civil, trois ans après avoir été donnée. Il est recommandé de fixer une date explicite.
Comment révoquer une procuration ?
Par une révocation notariée, enregistrée au registre national RNNEPR. Les notaires consultent ce registre avant de s'appuyer sur une procuration : une révocation enregistrée vous protège donc.
Me faut-il une procuration distincte pour un crédit immobilier ?
Pas nécessairement distincte, mais l'hypothèque doit y être mentionnée expressément. Le contrat d'hypothèque est un contrat notarié séparé, et une procuration qui ne couvre que l'achat ne suffira pas. Nous avons traité le crédit immobilier et ce qui se passe chez le notaire dans notre article sur les crédits immobiliers roumains.
En résumé
Avec la bonne procuration, prendre l'avion pour signer devient une option, et non une obligation.
La formule est simple : notariée, spéciale, avec apostille et traduction certifiée, et vérifiée à l'avance par le notaire qui signera l'opération.
Si vous préparez une opération en Roumanie et n'êtes pas sûr de pouvoir être présent, avec nous ou ailleurs, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Nous verrons ensemble ce que doit contenir la procuration et dans quel ordre l'obtenir.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain : Code civil, chapitre sur le mandat · Conférence de La Haye de droit international privé : Convention Apostille, 1961 · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) et le registre RNNEPR · Services consulaires roumains.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. La procuration doit être rédigée avec un avocat et validée à l'avance avec le notaire roumain.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
